不动产登记制度刍议

文/李凌骏 青州市国土资源局 山东青州 262500



不动产登记制度刍议

文/李凌骏 青州市国土资源局 山东青州 262500

构建科学而完善的不动产登记制度是维护不动产交易安全和秩序的重要保障，也是保护物权人合法权益的重要依据。文章从旧行的不等产登记制度的弊端等角度详细探讨了实施《不动产登记暂行条例》的必要性及社会意义。

《不动产登记暂行条例》；必要性；意义

一、前言

争议已久的《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起正式实施，并启用统一的不动产登记簿证样式。2016年始，开始颁发新版的不动产权证书。

不动产（immovable property）是指依自然性质或法律规定不可移动的财产，如土地、房屋、探矿权、采矿权等土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。而广大民众普遍关心的则是《不动产登记暂行条例》对房屋产权的影响。据统计，房屋产权占据老百姓家庭财富的80%，很多人需要用一辈子的积蓄去供养一套房子，可以毫不夸张地说，几乎没有哪项政策的实施能像《不动产登记暂行条例》一样关乎全国人民的切身利益。

二、实施《不动产登记暂行条例》的必要性

我国宪法规定，土地归国家所有或归农民集体所有，民事主体只能取得土地使用权用于建筑、生产或其他法律容许的用途，这决定了我国实行的是房产和土地相分离的产权安排体制，土地与房产的关系准则是“房屋所有权+土地使用权”。受我国不动产管理行政体制的特殊性因素影响，我国土地与房屋分属于不同的行政管理部门管理与登记，进行不动产登记的部门就有六个之多，土地由国土资源管理部门负责管理与登记，房屋由建设部门负责管理与登记，林地由林业部门负责管理与登记等，不动产权分项由不同部门负责登记，各部门登记程序也各不相同。登记部门不统一，不仅手续繁琐、重复、效率低下，难以统一登记、管理和查询，各部门之间职责不清，互相冲突，如此统计而来的地籍资料缺乏完整性，管理也缺乏统一性，这违背了不动产登记的初衷——确认不动产物权或完成物权变动，进行物权公示，提供统一的不动产物权的法律基础，登记过程中的疏漏和弊端更是给不法分子以可乘之机，使得不动产交易、转让、继承、抵押等产权变更过程中，“一地多卖”、“一房多卖”、“征地强拆”、“隐匿财产”等违规、违法犯罪行为时有发生。

除此外，旧有的不动产登记管理办法仍然存在诸多弊端。其一，我国旧行的不动产登记的范围主要包括土地使用权、房屋所有权和不动产抵押权，不动产登记的依据在不同部门颁布的多项法律法规中均有体现（如《担保法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》，而这些法律法规互相之间衔接不紧密，又有部分相互交叉重叠，难免有所冲突或不及，不利于我国不动产利用的宏观调控，土地资源的节约集约利用也就无从谈起。其二，城市与农村登记不统一，这无可避免的会导致某些机构或个人规避法律法规滥用土地的行为发生。我国农村房产登记主要由村镇管理部门负责，而从事相关工作的人员大部分未经过专项培训，造成登记管理混乱，甚至在部分地区存在登记工作停滞的现象。部分城市郊区为谋利益违反规定为城市边远地区耕地上的建房者发放房屋所有权证书。随着我国近年来农村城镇化的不断推进，农民不动产交易活动（如房产的买卖、转让、抵押等）也更加频繁。只有构建科学、合理、完善的不动产登记制度，统一登记机构、登记依据、登记内容、登记平台，才能确保其不动产登记的完整性、统一性，保障农民合法不动产权益，推进农村城镇化的安全有序开展。

三、《不动产登记暂行条例》实施的意义

实施不动产登记的意义主要体现在以下几方面：

第一，确定不动产产权归属。不动产登记记载的权利人就是不动产产权（物权）归属的确定，具有法律效力，是对物权的有效界定。根据一物一权原则以及登记时间的先后顺序可以确定物权的最终归属，以解决物权冲突，停止纷争，保护权利人的正当权利。

第二，保护不动产产权交易中的合法权利人。《不动产登记暂行条例》的实施赋予不动产登记以社会公信力，基于这种公信力的影响，在产权交易中以正当方式获得该项权利的善意第三人，法律予以保护，原权利人追夺无效。不动产产权登记的公信力及法律效力可以保证登记信息的有效可靠，维护不动产交易安全，而且便利交易人确认标的物的交易状态，简化程序，节约成本，对交易的进行起到一定的激励作用。

第三，为不动产交易权利人提供风险警示。在法律许可的范围内，不动产登记所记录的不动产物权的详细法律信息可为不动产市场交易提供依据和风险警示，让社会和不动产交易人了解不动产的全面情况，从而决定是否进行有关的交易行为。

第四，不动产登记的根本目的在于确认不动产物权或完成物权变动，进行物权公示，提供统一的不动产物权的法律基础。《不动产登记暂行条例》统一了不动产登记的登记部门、登记程序、登记内容，确认了不动产登记的法律效力，有益于国家实现对不动产市场交易的监督管理和宏观调控，同时通过不动产的实质审查，可以及时发现并遏制不动产交易活动中的违法违规交易行为。这不仅能确保国家对不动产市场的宏观调控能力，也将有利于加强国家对土地管理和节约、集约利用的调控能力。

新的《不动产登记暂行条例》的实施，将不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台统一开展，不仅可以明晰和保护产权，便利和保障不动产交易，降低监管部门的工作难度，更可以在一定程度上避免交易过程中的违法犯罪行为。

宏观上来看，新的不动产登记制度的实施更是市场经济井然有序、稳健发展的基础和保障。此外，不动产登记制度的制定和实施可以逐渐构建清晰的全国范围内的不动产资产分布，明晰产权归属，从而为其他社会公共政策（如信用体系、住房保障政策、社会保障政策、公共设施服务建设规划）的制定提供数据依据，降低资源浪费，优化实施方案，提高各项政策的针对性、适用性和可操作性。

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