住宅项目如何做好投资决策和设计阶段的造价管理

文/肖冬 重庆一建建设集团有限公司 重庆 400030



住宅项目如何做好投资决策和设计阶段的造价管理

文/肖冬 重庆一建建设集团有限公司 重庆 400030

随着近年来我国一系列抑制我国房地产市场过热的态势降了下来，为了应对竞争激烈的市场，开发商为了降低投资风险，提高投资效益，对房产开发建设整个过程实施工程造价管理。本文就住宅项目开发建设的投资决策阶段和设计阶段的造价控制展开了论述。

住宅；造价管理；投资；设计

1、投资决策阶段对工程造价的影响及造价控制管理措施

1.1对工程造价的影响

住宅项目的开发投资具有巨额性、风险性、变现性差、回收期慢、周转慢的特点，所以在投资决策阶段必须要慎重：

1）影响到工程造价的合理性。投资决策方案的选择基本上就决定了工程的总造价水平，因此，投资决策的正确与否也就决定了工程造价是否合理。一个正确的投资决策应当是建立在对项目进行全面考察、研究、论证分析的基础之上的，选择合理的投资方案，以优化资源的配置。

2）对整体工程造价效果产生影响。投资决策需要经历一定的过程，在这过程中，要不断深入、不断完善，深度和精度都要有所进展，前期阶段的工程造价决定了后期的工程造价，后期的则可以对前期的起补充作用，一环扣一环，所以，必须要确保项目决策的深度，采用科学的方法进行综合分析，才能实现工程造价的科学性，从而实现投资效益。

1.2造价控制管理措施

1）搜集整理相关数据资料做好投资决策前期准备。在进行投资决策前，首先，住宅项目的开发建设商需要搜集、整理与投资项目有关的各种资料，比如对工程项目所在地的人工薪酬、建材价格、机械设备租赁价格各方面的状况有深入的了解，并对资料的真实可靠性进行研究分析，以保证投资预测的准确性。其次，做好市场调研工作，把握市场和行业的走向，识别并抓住市场机会。

2）做好充分的可行性研究。可行性研究，是指对拟建项目是否会受到自然、社会、政府、财务、技术等因素的影响而无法实施等情况进行分析，分析是否具备可操作性，并在对这些因素分析、调研、比较的基础上，评估项目建成后是否具有可观的经济效益，论证项目有没有建设的必要性，技术上是否有可行性，从而为投资决策提供科学依据，研究项目的可行性对投资决策具有决定性意义。

3）全面编制项目投资估算。投资估算就是在对相关数据资料进行研究基础上，运用科学的分析手段对投资额度需求作初步估算，并以此作为项目决策的依据。估算必须要准确，具备可参考性，不可与现实有较大差距，否则就会导致投资决策的失败。

4）建立财务评价标准体系。基于国家财税制度和价格系统，对拟建项目的预期财务效益和成本费用编制财务报表、分析项目的预期收益、清偿债务等财务指标，以此从财务指标上来判断项目是否具备可行性，作为项目可行性研究的核心内容，其评价结论有可能会直接决定该项目是被废止还是可执行。财务评价指标体系的建设要结合静态评价和动态评价。

5）选择最优方案。在前期的一系列可行性研究、技术论证、财务评价工作基础上，对拟建项目制定多个决策方案已备选择。通常情况下，需要最大范围搜集与项目相关的各种数据资料，再通过专家分析评论，用多种技术手段进行论证，提出其优点和缺点，为决策者提供正反两面的建议，以帮助决策者做正确的决策。

2、设计阶段对工程造价的影响和控制管理措施

2.1对工程造价的影响

在住宅项目建设中，设计费用虽然占整体设计工程造价不到1%，但却决定了工程后期建设的大部分费用：

1）建筑工程是一项系统性、复杂性极强的工程，而且建筑周期长、成本高，如果工程的实际施工进度、施工方案等与目标值出现偏离，那么将会产生巨大损失，成本控制也比较被动。设计阶段包括初步设计、施工图设计和技术设计，在这过程中，寻求设计方案、施工方案与造价的最优平衡点，以消除差异，变造价控制被动为主动。

2）根据投资决策阶段编制的工程造价估算，可以把握各阶段费用占总造价的比例，并根据比例来对各阶段进行设计，以达到有效控制造价的目的。其次，在工程设计中要充分考虑设计与投资额度是否匹配，设计出与投资预算匹配的施工方案，使成本构成合理化。

3）在设计阶段，设计人员会非常注重设计的整体水平，盲目追求最新最先进的技术手段和建筑功能，而缺乏考虑成本因素。所以设计阶段的造价管理就是要避免设计盲目追求最新、最先进技术，而忽视成本投入因素，实现设计与经济的相互协调。

2.2造价控制管理措施

为实现对造价的有效控制，在设计阶段，开发建设单位可以采取以下控制措施：

1）在规划设计和施工方案设计中，采用多单位、多轮、多次招标形式来选择性价比最高的方案和设计单位，若发现规划设计和施工方案中所需的材料、人工等费用超出了估算，则要求设计单位对施工方案重新进行斟酌，进行优化，以将费用成本控制在预算范围内。

2）设计阶段要明确各项技术经济指标参数，并要求设计单位明确列出各项目指标限量，比如每平方钢筋、混凝土用量，抗震等级、结构形式等等。防止设计图纸出现漏项而增加项目成本；严格核实招标设计图纸与实际施工图纸为同一套，以方便造价控制；充分了解建材价格，避免盲目追求高大上的设计方案和建材，监督设计单位在造价范围内进行方案设计；避免分批出设计图纸将本可整项发包的工程分割成若干分部工程，以控制工程总造价。

结束语：

住宅项目的开发建设一般要经过投资决策、工程设计、施工、竣工四个阶段，在这四个阶段中，各项工程费用消耗最多的是在施工阶段，费用消耗最少的是在前期阶段，但是，对工程整体造价的控制却是前期投资决策和工程设计阶段，据相关数据统计显示，工程前期阶段对工程造价的影响度可达95%以上。因此，为从根本上实现对工程整体造价的有效控制，就必须高度重视投资决策阶段和工程设计阶段的造价。

［1］姜薪萍.住宅开发建设成本控制与工程造价管理研究［J］.价格月刊，2013（05）：32.

［2］李敏.浅析项目各阶段工程造价管理［J］.城市建设理论研究，2015（25）：34.

肖冬（1976-），男，重庆市人，民族：汉职称：工程师，学历：本科。研究方向：项目管理。