房地产测绘在不动产登记中的应用

文/曹敏 连云港市不动产登记中心审核科 江苏连云港 222000

房地产测绘在不动产登记中的应用

文/曹敏 连云港市不动产登记中心审核科 江苏连云港 222000

随着不动产统一登记制度的落地，房地产统一登记成为目前最紧迫、工作量最大的任务之一。在房地产统一登记中，如何建立健全房地产测绘管理机制、测绘标准以及测绘收费管理等制度对统一登记的成果产生重要影响。因此，本文对房地产测绘在不动产统一登记中的作用进行介绍，分析了现阶段在不动产统一登记过程中，房地产测绘所需要解决的问题，并针对性提出解决方案。为不动产统一登记过程中的房地产测绘提高指导。

房地产测绘；不动产统一登记；问题及对策

1、相关概念介绍

1.1 不动产登记

不动产登记是依据《中华人民共和国物权法》的规定确立的一项物权制度，是党中央、国务院为了更加切实维护不动产权利人的权益、规范不动产交易秩序而做出的重要战略调整。不动产登记机构在收到权利人或利害关系人的申请后，对权属来源清晰无争议的不动产权及其变动事项记录到不动产登记簿上的行为。

在实施不动产统一登记之前，房屋、土地、海域等的登记分别归属不同部门。这种情况往往造成同一不动产单元上的土地、房产等不动产权属不清晰、不一致的后果，导致不动产权利人或利害关系人权益得不到切实、全面、有效的保障。不动产统一登记以后，形成了由国土部门统一牵头，各部门资源、信息共享的新局面，打破了以往因分散登记形成的信息孤岛，使不动产统一监管更好的发挥效能。

目前，不动产统一登记面临的最直接、最紧迫、工作量最大的任务是房地产的统一登记。房地产的登记与我们每个人都息息相关，不论是国有建设用地使用权、房屋所有权、商品房转移登记，还是农村宅基地、承包经营土地的登记，都属于这一范畴。尤其在房地产市场异常火爆、交易量一直居高不下的今天，房地产统一登记需要解决的问题尤其多。在房地产统一登记过程中首先需要解决的第一个问题，就是房地产的测绘。

1.2 房地产测绘

房地产测绘是指在不动产统一登记过程中，利用多种测绘技术，对不动产统一登记后的不动产单元的形状、方位、层次、面积、权属等基本属性信息予以确定，并通过数字、图标等方式展现，以呈现不动产属性的科学技术。房地产测绘是不动产测绘的第一个环节，也是很重要的一个环节。在权利人或利害关系人提出登记申请的过程中，登记部门工作人员不需要到现场对需要登记的不动产单元进行审核，只需要在系统中查看由测绘人员测绘并制作完成的GIS图形，即可确定所需登记不动产单元的各种信息，进而对不动产进行全面、准确的登记。因此，房地产测绘的准确性直接影响到了不动产登记的准确性。

2、房地产测绘在不动产登记中的应用

在房地产测绘中，测绘方法的选择和一般测绘基本相同，但是，房地产测绘有一点和一般测绘有很大的区别，那就是房地产测绘具有很强的法律效力，房地产测绘的结果受法律保护。房地产测绘在所有工作结束，由房地产部门统一验收并确认测绘结果之后，就具备了法律效力，测绘得到的结果，包括形状、面积、权属等各种信息，全部都受到法律保护。具体来说，房地产测绘在不动产登记中的作用主要包括以下三点：

第一，房地产测绘为解决产权纠纷，保护权利人或利害关系人权益提供法律依据。在生产生活中，不可避免会出现房地产权属纠纷。在纠纷处置过程中，就需要参照由不动产登记部门提供的信息对不动产权属现状进行甄别，为权属确定、权利划分提供参考。因此，完善、准确的不动产测绘信息对保障权利人或利害关系人的合法权益具有重要意义。

第二，房地产测绘为政府行政管理部门提供更加专业、更加全面、更加直观的不动产数据信息。通过不动产统一测绘，各种不动产权利信息都可以通过数字化的方式展现在统一的地图上。政府行政管理部门在制定与城市不动产发展相关的政策的过程中，可以更加有效、直接的获取全地区的不动产的各种信息，便于对各类信息进行综合比较分析，不仅提高决策制定的效率，更加提高了决策合理性和可实施性，进而对决策效果起到优化的作用。

3、房地产测绘在不动产登记应用中的问题及对策

由于以往对于房产的测绘和对于地产的测绘分别归属于两个不同的部门，在不动产统一登记以后，这两个部门之间不仅需要打破以往的条块壁垒，共享信息，更需要对房地产信息进行整合。在这一过程中，还存在诸多问题。

第一，房地产测绘缺乏统一的测绘标准不统一。不动产统一登记以后，对于房地产测绘方面的工作具有指导作用的国家层面的标准尚未出台。在房地产测绘过程中，房产测绘沿用《房产测绘管理办法》、《测绘法》、《房产测量规范》等标准，土地测绘方面，沿用地籍管理中《地籍测绘规范》，各省市在房地产测绘中，分别根据本地的实际情况，出台了许多测绘要求。也就是说，虽然现在不动产统一登记实施了，但由于房地产测绘的技术方法、标准等的不统一，依然造成了不动产登记信息的不统一。

第二，房地产测绘收费混乱。不动产统一登记以后，更加加剧了房地产测绘市场的竞争。各测绘单位之间为了扩大业务量，往往出现收费标准、收费模式不统一的情况，各有甚者，出现了许多恶性竞争的情况。收费的不统一，不仅对测绘公司财务状况造成混乱，更使老百姓对收费标准产生困扰，进而对政府公信力产生质疑。

在不动产统一登记初期，房地产测绘在不动产登记过程中出现的问题是不可避免的，这也是所有改革初期的阵痛。但是，政府管理部门在度过阵痛期之后，就必须着眼前期出现的问题，对这些问题采取针对性对策，以实现不动产统一登记制度的最优结果。

首先，要建立统一的房地产测绘机制。针对目前房地产测绘市场的不健全，不动产登记机构应采用推进式的工作方式，循序渐进的展开。在登记工作中，将登记、管理、测绘的职责不断明晰，将收费标准逐渐统一化、制度化，并最终建立统一的房地产测绘机制。

其次，确立规范的房地产测绘标准。不动产登记机构应根据不动产统一登记的需要，对房地产测绘标准、测绘技术规范、测绘结果验收等环节予以规范，这不仅需要登记机构统一领导，更需要测绘单位以及相关管理部门的密切配合。对于一些新出现的问题，各部门要及时商讨，共同解决，并逐步形成成熟的解决方案。

最后，积极创新不动产统一登记中房地产测绘的新方法、新技术。随着科技的发展和技术的进步，越来越多的技术手段都可以运用到房地产测绘和测绘成果的管理中去。新技术的应用必然会提高房地产测绘的准确性，也会提高测绘成果管理的效率。这些新技术、新方法的应用必然会对不动产统一登记的效果产生积极影响。

曹敏，女，1970.04.11，江苏连云港人，本科，中级房地产经济师。研究方向：房地产方面（如不动产登记、房地产测绘等）。