小产权房拆迁补偿研究的困境与突破——基于武汉市东湖村的经验观察*

张杨波

小产权房拆迁补偿研究的困境与突破
——基于武汉市东湖村的经验观察*

张杨波

学界在对待小产权房问题上形成了强行拆迁说、存而不论说和有条件合法化说三条思路。上述思路虽然拓展了人们对小产权房话题的理解，却存在一定局限。在中央政府出台明确的治理小产权房政策之前，各地政府及基层村委会已经先行探索。文章通过对武汉市东湖村小产权房拆迁补偿的调研后发现，村委会一方面借助政策法律宣布外来户的小产权房是违章建筑，但同时承认他们对小产权房的必要投入，这就为减少外来户的拆迁补偿提供了合法性依据；另一方面又打政策的擦边球，通过各种办法吸引外来户与东湖村民及村委会签订新的小产权房合约。这种看似合法的产权缔约过程使外来户群体形成了留守、退出和抗争三种策略。

小产权房 外来户 合法性 产权缔约

一、现象及问题

根据有关调查，当前我国小产权房的建筑面积已超过66亿平方米。①《中国小产权房面积逾66亿平米 巨大体量致清理难》，南方都市报，http：//www.southcn.com/nfdaily/china/ content/2010-05/05/content_11634982.htm。尽管从中央到地方政府还在严令各地禁止建造并出售小产权房，然而一个更紧迫的问题是如何化解现有小产权房遗留下来的历史问题。例如一大批进城务工人员早年在城中村或城郊结合部购买的小产权房，由于近年来遭遇城市拆迁改造而产生了新问题。如果要拆迁这些外来户的小产权房，地方政府或基层村委会如何补偿他们的损失？在中央政府出台明确的治理政策之前，这些外来户早年购买的小产权房将何去何从？

社会各界在对待小产权房问题上有强行拆迁说，存而不论说和有条件合法化说三条思路。首先是强行拆迁说。地方政府预先将某些片区的小产权房定性为违章建筑，随后动用城管、公安、消防和工商等部门联合执法在特定时间将它们强行拆迁，同时还会邀请新闻媒体做广泛报道来扩大影响，通过制造舆论来警告人们不要买小产权房。例如北京郊区开展的拆除一大批违章建筑的系列报道就属于此类情况。②《北京拆除小产权房未动根本大片违建仍保存完好》，二十一世纪经济报道，http：//news.xinhuanet.com/house/suzhou/2013-11-06/c_125657762.htm。其次是存而不论说。地方政府一方面出台有关政策，严令禁止当地村民及村委会建造并出售小产权房；另一方面提醒城镇居民不要到农村买小产权房，因为它不受法律保护将面临诸多风险。可是，只要当地小产权房总量没有严重冲击本地商品房交易的市场，地方政府采取的就是这种模棱两可的态度。尽管没有出台相应政策，但认定其非法就为将来处理提供了合法性依据。最后是有条件合法化说。［1］［2］［3］［4］小产权房户主在缴纳一定的土地出让金和相关税费之后就可以将其转正，拿到两证并在地方房管部门备案，享有和商品房同等的产权地位。

三种思路都有一定道理，但也存在一些问题。强行拆迁的做法简单直接，在短期还能产生强烈的示范效应，使一些本来有买小产权房想法的外来户放弃打算。但是由于既有小产权房面积已成蔓延之势，在有些地方甚至是连片建造已初具规模。强行拆迁不仅会导致户主拼死抗争甚至会引发严重的群体性事件，而且与当前政府以稳定求发展的思路是背道而驰的。存而不论说显得比较隐晦，它虽然认定小产权房非法但没有出台治理政策，容易给人们留下一种政府不作为的印象。这仍然会助长小产权房蔓延的势头。强行拆迁简单直接，效果明显但后果严重；存而不论说被动应付，认定其非法但没有治理对策。因此，有条件合法化说比较受欢迎。它是以大产权的商品房作参照对象，根据房屋所占土地的使用权和所有权来确定小产权房合法化的不同类型，这样做既没有违反现行法律，也没有产生负面后果。这种办法看似两全其美，但是经过分析后仍会发现不少问题。小产权房户主在利弊权衡后，发现与其补缴一笔费用，还不如当初直接买商品房。如果当初有能力买商品房，谁还会冒风险去买小产权房。面对各地小产权房拆迁补偿的难题，各地基层村委会或地方政府是如何实施的呢？他们遵循的思路是什么？他们最终制定的补偿方案将会导致哪些社会后果？

本文是在武汉市东湖村小产权房拆迁补偿调查资料基础上形成。笔者通过访谈小产权房的当事方，收集东湖村委会颁布的房屋拆迁补偿条例，全面还原拆迁补偿事件的原貌，力争在实证资料分析基础上归纳产权残缺房屋拆迁补偿的实践逻辑。文章拟从三个方面展开讨论。首先，借鉴非正式合约形成的研究作为起点，探讨当外部条件发生变化之后，这份民间合约可能出现的四种情形，随后综述与每一种情形相关的研究文献，为本研究找到一个明确的对话点。其次，以武汉市东湖村的小产权房拆迁补偿调查资料为据，还原东湖村委会是如何借鉴法律及相关政策来制定补偿办法。接下来是对上述经验资料做理论分析，并将结合现有文献展开一番讨论。在总结与讨论部分，文章将对未来的小产权房治理政策提出一些参考性建议。

二、产权缔约与制度环境：一个文献述评

（一）科斯悖论与非正式合约形成

科斯在《社会成本问题》一文中从解决“相互性问题”入手，探讨了产权界定在降低交易成本问题上的重要性。［5］北京大学刘世定教授在《科斯悖论和当事者对产权的认知》中以解决科斯悖伦为起点，提出一个在法定产权监管之外非正式交易产生的命题。他指出由于双方对某项权利的认知达成共识，这种共识超出或违背了现行政策规定后会产生一种新的产权结构安排。参与这种新结构的当事方从中将获得新收益，但是要面临由于缺少法定产权监管而产生的交易风险和来自法定产权的严厉惩罚。这种新型交易秩序需要三项条件具备：双方在法定产权之外形成的新产权结构对彼此有更大收益；由于受法定产权的制约，双方会采取策略避免交易过程中产生的各种风险；双方能规避来自法定产权第三方的惩罚，而第三方也将付出相应的监督成本。［6］这种观点对解释小产权房买卖合同的签订有一定启示，小产权房正是买卖双方在正式法律之外形成的一种民间合约。它有效规避了来自法律及政策的惩罚，而且能让彼此获益［7］。然而，这篇文章其实留下一个新问题，这种民间合约能维持多久？未来打破合约的因素会是什么？旧合约一旦被打破，双方又会形成一种什么合约？本文探讨的东湖村小产权房的拆迁补偿案例正好契合了这个话题。

（二）产权缔约与非正式合约瓦解

利贝卡普在《产权的缔约分析》中指出，“缔结产权契约的主要动力是‘共有资源’的损失。减少‘共有资源’的损失从而获取预期收益会激励个人建立或调整产权以限制接近或控制资源的使用”。［8］产权缔约说明的就是通过建立新的产权结构安排来减少共有资源的损失。从旧合约到新合约的转变，共有四种类型。

第一种是合约维持论。缔约双方不受外界环境变化所左右，仍然维持原先的合约。这并不是说签订新合约对双方没有收益，而是说签订新合约需要的成本远远大于彼此从中获得的收益，因此没有必要再去订立新合约。第二种是合约纠纷论。缔约一方在新条件下如果签订新合约即使在包括更多成本投入的情况下，也会收获比原先更大的收益；可是另外一方却恰好相反，合约纠纷就此产生。由于这份旧合约事先违反了有关法律规定，意味着原合约无效。双方在签订新合约过程中讨价还价，都会力图争取更大的收益。第三种情况是合约再生论。双方在新条件下一起毁约并签订新合约，前提是各自在新合约中将获得比此前更大的收益。只要双方协商好收益分割的比例，也不会产生纠纷。第四种情况是合约正式论。双方在新的条件下，以正式法律文件为准签订新合约，这意味着原先在法律之外的民间合约不复存在，代之以正式合约。

以合约维持论为例，关于江门滩涂产权认定的研究就印证了这个命题。由于珠江入海后形成的滩涂因为具有很高的经济价值，因此江门下属各乡镇及村委会都想占为己有。然而，根据我国土地管理法规定，这种新滩涂应该归属市政府，可是政府并没有凭借法律条文将滩涂据为己有，而是默认了基层政府对滩涂的实际占有权。［9］以合约正式论为例，关于温州民营企业从集体到私营转制过程中的合约缔约讨论就是一个重要例证。温州市政府早年允许民营企业挂靠到各乡镇政府，这是为了帮助私营企业早期解决政治合法性不足的问题。然而，在上世纪90年代末的私营企业改制中，市政府又承认了企业主早些年对企业的实际贡献，并将其作为企业产权人的重要依据。［10］此外，在探讨乡镇企业集体产权改制过程中出现的产权界定论题时，生存原则、谁投资谁受益权和划地为界都是各方签订正式合约需要考虑的必要因素。［11］合约正式论是将原先合约模糊的地方清晰化，而合约纠纷论则是由于各方对产权认定原则的不同。例如在补偿煤矿损失的产权认定上就出现了村委会与当初承包人之间的矛盾，法院最后的判决既维持了现行的法律秩序，同时又承认承包人的经济补偿，这种处理办法被称为二元整合秩序。［12］

从旧合约到新合约的缔约过程中，如果各方对产权认定原则没有分歧，自然不会有太大纠纷。即使存在纠纷，也会通过沟通协商而予以解决。然而，这里需要交代的是，各方除了是理性行动者外，可能还会受到社会关系网络的影响。正如在一项集体产权的私化研究中，产权界定的各方都是一个村的村民，即使之前的集体合约在局外人看来模糊不清，但是当事人却十分清楚，社会网络在其中扮演了一个很重要的角色。［13］然而，如果各方没有稳定的社会网络关系，就会各执己见，相持不下，我们接下来讨论的小产权房拆迁补偿纠纷就是一例。

本文考察的案例与先前文献相比有三点不同。首先，购买小产权房的外来户与村委会和村民的日常联系并不太多，关键还是没有本村村籍。这意味着双方签订新合约不会受到正式制度和社会网络的双重影响。其次，东湖村委会采取的城中村拆迁改造是为了整合原有的村集体土地开发房地产，毁约在所难免。产权缔约将会提上日程。最后，双方当初签订的小产权房合约本身就违反了有关法律规定，在当前法律没有改变之前，双方重新签订新合约仍然会承担相应的风险。为了保护被访者隐私，文中将访谈资料做了技术处理，包括东湖村也只是一个化名。此外，本研究只是单个案研究，不能用定量研究所谓的代表性标准来要求，但是它却为我们揭示了一个新现象，即产权残缺的房屋拆迁补偿对于我们理解产权缔约有莫大的帮助。［14］

三、事件回放：东湖村小产权房拆迁补偿处理办法

东湖村位于武汉市三环线附近。在2000年左右，来自武汉周边地区的红安、黄冈甚至包括远郊城区的黄陂、蔡甸的大批农民工进城务工，在买不起商品房的情况下转向在东湖村购买小产权房。这些小产权房有两种类型。一是向村民买小块地，以一杆来计量，大约50平方米，随后在地上盖楼，三五层不等。当时一层房屋的造价成本约为两万至两万五千元。二是向某村民购买居民楼的某一层，面积约为一百平方米，价格约为1300元/m2，总价约为13万元。近年来武汉市政府推行的城中村改造计划打乱了他们的生活安排。东湖村拆迁改造计划本来由区政府完成，但后来变成由村委会主导的拆迁办来承接，原因是这块地皮很值钱，但是外来户比例较大，拆迁难度大。接下来，村委会在没有通知外来户的情况下召开村民代表大会，通过征地方案。接下来，下文将逐一介绍东湖村委会采取的拆迁补偿办法，在还原事件的基础上探讨基层村委会拆迁补偿的实践逻辑。

（一）先发制人：地方拆迁政策指导下的“一村一议”

东湖村委会根据有关法律法规和武汉市委及市政府关于推进城中村改造工作的指导原则，①详见《中共武汉市委、武汉市人民政府关于积极推进“城中村”综合改造工作的意见》（武发【2004】13号）、《武汉市人民政府办公厅转发市体改办等部门关于落实市委市人民政府积极推进“城中村”综合改造工作意见的通知》（武政办【2004】173号）及《市规划局（市国土资源局）关于“城中村”综合改造土地房产处置及建设规划管理的实施意见》。结合东湖村的实际情况制定出《武汉市东湖区东湖街东湖村“城中村”改造及村民房屋拆迁处理办法》和《东湖村房屋拆迁特殊情况处理办法》。这两份办法的相同点是将东湖村民划分为原东湖村民和后来居住在东湖村的外来户，外来户指房屋在本村但是户籍不在本村的外来居民，他们居住的房屋均属小产权房，原则上不享有与原村民同等的拆迁补偿条例。通过调查这些外来户得知，这两份拆迁处理办法都是东湖村委会在没有提前通知他们的情况下经过村民代表大会表决通过。按照现行土地法及相关法规，农村集体土地的使用性质需要经过本村居民一致通过，参加成员首先是本村村民，因此这些外来户即使感到愤愤不平但是也无可奈何。

“第一，他们从来没有找我们，找我们来宣传，补偿标准啊，什么怎么补偿，怎么样重置费啊，包括一些区位价啊，从来没有人上门来给我们宣传过；第二，我们也不知道，他这个补偿标准到底是多少，而且这个拆迁的，你这个手续全不全，有没有政府的批文什么样的，我们现在的要求就是要公开、公平，要把一些信息要公开，要让我们都知道，是吧，你给村里的人是什么标准，给我们是什么样的标准，要让大家一看，一目了然”。

东湖村委会在区分两类村民身份资格后，才制定与不同身份相符的补偿标准。在补偿办法中，东湖村民享有过渡费、迁移费和附属设施补偿费。以过渡费为例，具体标准为两年内按每户还建面积计算8 员/m2/月（包含村奖励的2元/m2/月），两年后取消该奖励，到交付还建房为止一直为12元/m2/月。迁移费按人均500元补偿。附属设施费按每户4000元封顶。然而，购买小产权房的外来户一律没有上述优惠。

正如一位外来户讲述的内容，“那这个，你看首先这个补偿的东西，达到当初的这个建房成本都没有，这是一个你们觉得不合理的地方，第二个，我在这住这么长时间，我生活这么长时间，你让我这个房子拆了，然后走，你这个安置费也没有，至少有一定的安置的补偿，对吧，这是第二条，再有第三条的话，你这个补偿的费用当中你要有参考其他村的，你们周围的，跟你们这同样的情况的，他们的补偿的情况，这些东西都是说的出来的，你其他有些东西你是说不太出来的，对不对？”

（二）分化瓦解：将外来户区别对待到各个击破

村委会以2006年10月为分水岭将买小产权房的外来户分为两类。在此之前登记的外来户且房屋在东湖村内的，只能采取拆迁还建补偿安置形式，且不享受任何奖励政策。村委会根据一户人口数将他们进一步分为二人及二人以上一户的和一人户的，并给出了详细的拆迁补偿标准。二人及二人以上一户的房屋置换比例根据交房时间来定，20天内交房按500m2拆迁房置换100m2还建房，30天内交房按600m2拆迁房置换100m2还建房，45天内交房按700m2拆迁房置换100m2还建房，45日以后交房的取消资格。拆迁房屋有剩余面积的重置价按400元/m2执行。每户最高可置换还建房200m2。一人一户的房屋置换比例标准、时间期限与上面等同，唯一不同的是只能置换100m2还建房。置换房源面积的不足部分，这些外来户可用5500元/m2的市场价格来买。对于在2006年10月后登记的外来户，又不在“城中村”改造范围内，他们在东湖村所建的房屋一律算违章建筑，如果在下达拆迁通知书之日起15日内积极交房，原有房屋可按400元/m2的价格给予补偿。如果不配合拆迁工作，将终止其房屋置换、补偿的一系列优抚待遇，并将依法申请强制拆除。

除上述两类人外，还有一类外来户是租赁东湖村集体土地，并在租赁土地上自建、翻建、加盖建筑物，现因“城中村”改造需要拆迁的，按合同约定处理。在下达拆迁通知书之日起20日内，如果带头交房且交清土地租金的，可予以补偿，具体标准为650元/m2；40日内交房的标准为400元/m2；40日以后未交房或交房但未交清土地租金的视作违法建筑依法申请实施强拆。

一位村民是这样讲述的，“交给村里面的话，就是600啊，他说了啊，你这个房子是违建的啊，我只给你600啊，你保本嘛，但是如果你叫个村里的人的话，村里的人，村民的话，你就可以按1050”。

上述是公开的处理办法，在实际调查中还有更丰富的信息。据一些外来户讲，东湖村的一些村民会提前收购他们这些外来户的房子，然后再交还给村里从中赚取差价。简单计算，收购外来户拆迁房的差价约为400/m2不等。然而，这些村民收购的外来户房屋也是有数量限制，就是说在收购范围内的补偿价格要高于范围外的价格。村委会这样做无非是在制造恐慌，分化瓦解，毕竟谁坚守到最后谁就很可能血本无归。

“那我就不清楚了，有一部分是的，有一部分人，因为他害怕资源用完了嘛，他们所说的资源是什么呢？比如说你是股民，是吧，你是股民，你只能收20几套房子，你收完了，你的名额收完了你肯定是不能收了，是不是？好。我也是股民，我收30套房子，我的名额就没有了。”

东湖村委会针对这些外来户制定的房屋补偿办法就是选择对己有利的分类标准。首先，根据村籍将东湖村民划分为原村民和外来户两类人群，采取房随人走和人贵房荣的补偿办法。具体来说，原东湖村民可以享有3250元/m2的拆迁补偿标准，而外来户只能享有650元/m2的拆迁补偿标准。其次，根据时间限定将外来户分为还建补偿安置和违章建筑拆迁补偿的两类人。最后，通过交房时间早晚给予的优惠政策进一步划分这些外来户群体。这三个分类标准看似不同，第一个依据的是户籍制度，第二个依据的是拆迁条例，第三个依据的是市场交换原则。然而，三个标准的共同点都是村委会实际上援引的是看似公正的政策依据。可是，事情并非如此。

（三）产权缔约：挂靠在村民户头上的小产权房

村委会制订的还建补偿安置方案并不是想赶走这些外来户，而是希望他们留下来，与东湖村民或村委会签订新的小产权房合约，前提是这些外来户首先根据拆迁补偿办法先将原房屋面积折算成还建房面积，如果面积不够还要根据市场价格补足差额。由于新的还建房仍然是在集体土地上建造，这就意味着外来户折算后的新房子依然是小产权房。既然是小产权房，依然要面临同样的政策风险。为了规避这种法律风险，东湖村委会建议这些外来户将房子挂靠在东湖村民的户头上。简单说，某个东湖村民根据原有房屋面积能折算出相应面积的还建房，除了自住外可以将多余的房屋留给这些外来户。换言之，一户东湖村民可以将多余的几套房卖给这些外来户，为了规避法律惩罚，房子挂靠在这户东湖村民头上，本文将这种做法概括为一藤结瓜的方式来解决小产权房的合法性。

正如一位外来户说的，“嗯，对，到时候好像是说办土地证的时候，也是集体的，不能分割的。而且这个房子的话，如果是给我们外来户，我们想要房子的话，这个名字还不是我们名字，也许我们会永远受制于他，到时候拿钥匙还是怎么样，而且分房的时候，他说，可能分到我们的头上，也许是5年以后，也许是8年以后，他也明确说了，他首先分的，肯定是保证他村里的人，是不是，他村里的人一家都有十几套，能分到我们头上的，肯定是5年以后，8年以后了，而且要么是不好的，我们根本没有权利去说，我要选什么房啊，那都是不可能的。”

不少外来户明确反对这种做法，认为这是东湖村委会对他们新一轮的盘剥。在拆迁之前制定的是低价征收小产权房，与原东湖村民补偿相比有很大的差距；在建成之后采取的是高价出售，问题是这种房屋的产权性质依然是个未知数。不过，与周边商品房相比，这些还建房依然吸引人，因为它只是周边房价的一半。

（四）被动应付：退出、留守与抗争

按照东湖村委会出台的小产权房拆迁处理办法，我们将这些外来户的行为分为三种类型。第一种是退出策略。一部分外来户选择货币补偿办法，贱价折算拆迁房，即使没有大赚但起码不至于赔太多，拿上一笔拆迁补偿款一走了之。最早和村委会签订新合约的一些外来户采取的就是这种办法。第二种是留守策略。一部分外来户再拿出一笔钱和东湖村民签订一份新合约，至于拆迁补偿标准问题只有留待将来解决了，这为留守策略。他们之所以选择这种办法，依然是由于没有能力买商品房。第三种是抗议策略。这些外来户不满这种贱价补偿和高价出售的办法，希望东湖村委会对他们的小产权房一视同仁，要么采取1∶1的房屋面积置换补偿，要么接受和原村民相同的货币补偿价格，否则绝不答应。

（五）小结：产权缔约的社会分析

第一，共有资源损失是导致这次产权缔约的主要动力。由于武汉市政府近年来快速推进的城市化进程，使得城郊结合部的东湖村地价随之上涨。因此，东湖村必须抓住这轮城中村改造的时机。显然，地价上涨改变了双方原先的预期收益，特别是对东湖村来说，有更大的积极性与外来户缔结新合约。对于这些外来户来说，他们并不是反对与东湖村缔结新合约，而是不满于新合约对他们的过低补偿。简言之，双方可能都希望借助这次机会来获取更大的收益，问题的症结是双方在分配比例上产生了纠纷。

第二，收益分配比例是导致各方产生冲突的主要症结。利贝卡普指出“在对新的产权建议达成契约的过程中，参与各方在讨价还价中所采取的立场取决于它们怎样看待与现状相联系的新安排下自己的福利。缔约各方对制度改变中可能的净收益或净损失的估计，要求对新的产权安排下全部可能的产出以及租金享用权利的分配做出评估”。［15］通过上述分析，我们发现东湖村委会援引的政策或法规的最终目的就是减少这些外来户在这轮地价上涨的总收益。在实际操作过程中，村委会不断授引有关政策和法律就是为了证实这次拆迁补偿办法的合法性。可是，村委会又希望通过和这些外来户缔结新合约来预售新的小产权房，这事实上又在违反现行的法律规定。从依据政策文件贱价折算外来户的小产权房，这是将法律做武器；随后又采取非法手段吸引外来户买小产权房，这又是在打政策法律的擦边球。面对这种处理办法，外来户根据自身条件分别采取了留守、退出和抗争的三种策略。采取留守策略的外来户事实上又一次重复购房行为，这正是村委会希望看到的结局；采取抗争策略的外来户对拆迁处理办法的挑战和抗议可能会适当提高自己的补偿标准，可结果依然是扑朔迷离。

四、总结与讨论

小产权房从某种意义上来说是外来户与本村居民或村委会在房屋产权上签订的一种民间合约，它之所以长期存在除了与我国现有的城乡二元土地制度安排有关外，还取决于交易双方对这份合约成本、收益及风险的综合考虑。然而，这种合约由于违背现行的法律规定，本身存在很大的不稳定性。特别是伴随城市化而来的地价上涨这个外部环境的变化，很容易改变双方在原合约中的预期收益。如果一方根据形势所迫需要重新订立新合约，那么对方就没有选择余地。因为原先订立的合约本身就违反了现行法律规定，即使对方单方面毁约，根据《合同法》的有关规定，无非是双方返回初始状态。

本文考察的东湖村案例虽然是全国各地治理小产权房的一个缩影，然而它所透露出来的信号却值得我们深思。通过分析资料后我们发现，可以从宏观和微观两个层面来理解基层村委会解决小产权房拆迁补偿难题。从宏观层面来说，村委会将以现行法律政策为依据将小产权房界定为违章建筑，这不仅取得了名义上的合法性，而且在实际操作层面能尽量压低房屋拆迁补偿价格。如果村委会一直以法律为准绳，那么就不会出现后来给外来户重新预售小产权房的行为。显然，政策和法律既是他们谋取利润的合法性依据，又是他们获取更大收益的运作空间。从微观层面来说，基层村委会通过外来户缴纳房屋时间的先后顺序制造恐慌情绪，用分化瓦解和砍价还价等多种手段来尽快拆迁房屋，甚至为了不和这些外来户直接发生冲突，让原先兜售地块或房屋的原村民收购外来户的小产权房。不过值得注意的是，村委会对这些小产权房并没有采取强拆的办法，而是给予了他们相应的货币补偿或还建面积，尽管补偿标准偏低，但这意味着村委会承认了这些外来户在房屋上的投入成本。

然而，这种看似合法的小产权房拆迁补偿办法却并未达到村委会预期的效果。在外来户看来，东湖村委会采取的这种低价补偿与高价售卖的方式是对他们的双重盘剥，这种产权缔约过程导致了诸多社会后果。首先是强化了外来户对正式制度的依赖，基层村委会宣布小产权房是违章建筑是为了压低外来户在地价上涨收益中的比例，但它产生的意外后果是让这些外来户进一步确认了现行法律有关小产权房的规定。如果说此前购买小产权房的一部分外来户还不清楚这种房屋的产权风险，通过这次产权缔约反而明晰了这种房屋存在的实际问题。在实际调查中，不少外来户纷纷表示如果继续和东湖村委会签订新合约，将来依然会面临现在的困境，于是选择退出策略自然在情理之中。其次是提高了外来户进行社会抗争的可能性，基层村委会不仅借法律政策来谋取利益，又合理规避法律来获得进一步收益，这会进一步强化外来户在拆迁补偿中的相对剥夺感，很可能引发新一轮抵制强拆行为，是将来诱发基层社会群体性事件的重要动因。显然，在破解小产权房拆迁补偿难题各种方案中，本文考察的研究案例只是提供了一种可能性。或许在其他地区会产生另外的补偿标准，比如是否可以将这些外来户纳入本村村民，或者说根据不同的标准分为各类村民，这就有待未来新的研究了。然而，看似拆迁补偿的难题背后折射的却是由于近年来城市化带来的地价上涨如何在不同类型的人群上分配比例的议题。

［1］郭罕卓、蔡继明：《农地制度安排与村民集体行动——小产权房问题探析》，《财经科学》2009年第5期。

［2］王海鸿、付士波、朱前涛：《“小产权房”存在的合理性及其合法性途径研究——基于土地发展权角度》，《华东经济管理》2009年第12期。

［3］李长健、阮晓毅：《和谐语境下农村小产权房规制问题研究——以民生利益为探究视角》，《中国农业大学学报（社会科学版）》2008年第2期。

［4］程浩：《深圳小产权房有限合法化的政策选择》，《学术研究》2013年第6期。

［5］罗纳德·H·科斯：《企业、市场与法律》，盛洪、陈郁译校，上海：上海三联书店，2014年，第78-123页。

［6］刘世定：《科斯悖论和当事者对产权的认知》，《社会学研究》1998 年第2 期。

［7］张杨波：《小产权房为什么会长期存在？——一项民间合约视角的考察》，《新视野》2016年第2期。

［8］ ［15］加里·D.利贝卡普：《产权的缔约分析》，陈宇东、耿勤、秦军、王志伟译，北京：中国社会科学出版社，第14-15、13页。

［9］曹正汉、史晋川：《中国民间社会的理：对地方政府的非正式约束——一个法与理冲突的案例及一般意义》，《社会学研究》2008年第3期。

［10］曹正汉：《从借红帽子到建立党委——温州民营大企业的成长道路及组织结构演变》，张曙光、金祥荣主编：《中国制度变迁的案例研究》（浙江卷），杭州：浙江大学出版社，2006年，第81-140页。

［11］［13］折晓叶、陈婴婴：《产权怎样界定——一份集体产权私化的社会文本》，《社会学研究》2005年第4期。

［12］张静：《二元整合秩序：一个财产纠纷案的分析》，《社会学研究》2005年第3期。

［14］王宁：《代表性还是典型性？——个案的属性与个案研究方法的逻辑基础》，《社会学研究》2002年第5期。

责任编辑：王雨磊

C913.31

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1000-7326（2016）08-0070-07

*本文系2011年度国家社会科学基金项目“组织社会学视野下的小产权房问题研究”（11CSH052）和武汉大学自主科研青年项目“城市房屋拆迁补偿机制研究——一项来自产权社会学视角的考察”的阶段性成果。

张杨波，武汉大学社会学系副教授（湖北 武汉，430072）。