新疆房地产业发展水平空间差异探究

□文/章 倩

（新疆应用职业技术学院 新疆·奎屯）

一、引言

近十年来，我国各地的房地产业发展迅速，这主要得益于我国城镇化高速发展的态势，近年来城镇化速度的加快使大量的农村人口向城镇转移，这客观上刺激了对于城市住房的需求，进而促进了房地产业的迅猛发展。新疆地处我国西北边陲，经济发展水平较低，鉴于房地产经济对于经济发展的重要作用，研究新疆各地州房地产发展水平的高低和地区差异，对于新疆经济的协调可持续发展具有十分重要的意义。

目前，对于房地产经济的研究比较多，主要表现在房地产价格、房地产经济与城镇化的关系、房地产投资和房地产发展水平等方面。其中，在房地产发展水平方面的研究不多，并且对于房地产指标体系的构建方面比较分散。如，韩芳利用因子分析实证分析了新疆的房地产发展水平；杨卫青利用ESDA方法，利用房地产业增加值占地区生产总值比重的数据作为分析指标，初步探索性的研究了我国省域房地产发展水平空间差异特征；陈晓川从区域房地产开发规模、房地产开发盈利性以及房地产开发潜在性三个方面构建了包含15项指标的房地产评价指标体系；吴伟伦选取房地产业投资建设、市场经营、土地开发和企业规模等19个指标运用因子分析的方法研究了我国房地产经济的发展差异；薛宏磊构建了涵盖房地产开发投资、供给、消费和就业等方面的指标体系，利用变异系数分析吉林省各市州房地产的综合发展水平；石冰清利用因子分析的方法实证分析了我国房地产价格的影响因子；刘承主选取了地区生产总值、固定资产投资额、人口密度、房地产开发投资完成额和商品房屋实际销售面积等17个指标实证分析了广东省主要城市房地产的发展水平；苏艳艳选用涵盖房地产开发企业、城市社会经济实力、房地产销售和房地产投资等4个方面的评价体系，利用主成分分析和聚类分析将河南省房地产经济发展水平根据差异分为3类。

从以上文献梳理可以看出，目前对于房地产发展水平的研究方法主要为因子分析、聚类分析和变异系数，研究的指标体系也各不相同。鉴于此，本文通过构建反映房地产发展水平的指标体系，利用多元统计方法结合软件SPSS实证分析新疆各地州房地产发展水平的空间差异，以期为缩小新疆不同区域间房地产经济发展水平的差距提供参考依据。

二、房地产发展水平评价指标体系构建

在借鉴上述学者研究的基础上，把房地产发展水平分为房地产开发投资及销售情况因素、房地产开发主体因素和建筑企业技术装备情况因素等三个一级指标，如表1所示，最终选取了11个指标。该统计指标的数值直接取自统计年鉴。（表1）

三、新疆各地州房地产发展水平实证分析

从表1的指标体系可以看出，选取指标的测量单位不同，因而需要先对变量的数据做标准化处理，根据公式1对原始数据进行标准化处理。

表5 新疆14个地州房地产发展水平得分排名

（一）新疆各地州房地产发展水平因子分析。通过SPSS软件进行数据的分析，得到的相关阵系数可知各变量均高度相关，并且从KMO和Bartlett检验可以看出显著性检验的p值很小，原始变量之间存在较强的相关性，该组数据需要进行因子分析。（表2）

表1 房地产发展水平综合评价指标

表2 KMO和Bar tl et t检验

表3 主因子对应的特征根及其方差贡献率表

表4 主成分得分系数矩阵

1、提取公共因子。本文采用主成分分析法提取公共因子，根据表3可以看出，第一个因子解释的方差累计贡献率达到95.472%，因此本文提取第一个因子。根据软件SPSS可以得到房地产业发展水平的因子得分矩阵，主成分得分系数矩阵如表4所示。（表 3、表 4）

2、计算因子得分。根据表4的因子得分系数矩阵，可以得到公式2的因子得分函数。如下所示：

Factor1=0.095F1+0.088F2+0.091F3+0.094F4+0.094F5+0.094F6+0.095F7+0.093F8+0.094F9+0.093F10+0.094F11（2）

然后利用因子得分函数，计算得出如表5所示的公共因子的因子得分表和各因子的因子得分排名。（表5）

（二）新疆各地州房地产发展水平聚类分析。将得出的主因子作为指标，新疆14个地州作为样本，根据系统聚类分析法中的Ward方法（离差平方和法）进行聚类分析。得到的结果如下：第一类：乌鲁木齐市。作为新疆维吾尔自治区的政治、经济、文化中心，乌鲁木齐因子排名较高，因此列为第一类；第二类：表5中伊犁州直属县（市）、巴音郭楞蒙古自治州、阿克苏地区、昌吉回族自治州、克拉玛依市、哈密地区、喀什地区。这几个地州房地产发展水平在新疆属于中等水平，因此列为第二类；第三类：阿勒泰地区、博尔塔拉蒙古自治州、塔城地区、克孜勒苏柯尔克孜自治州、吐鲁番地区和和田地区。通过实证分析发现这几个地州公共因子的得分都较低，因此归为一类，其房地产发展水平在新疆属于下游水平。

四、结语

本文在构建房地产发展指标体系的基础上，以新疆14个地州的房地产发展水平作为研究内容，首先利用因子分析对变量进行降维，然后用聚类分析分析新疆各地州房地产业发展水平的空间差异。根据分析结果将新疆各地州按房地产业发展水平分为三类，发现房地产发展水平空间差异较显著。

［1］韩芳，綦群高，宋玉兰.新疆房地产开发投资水平地区性差异研究［J］.新西部（下半月），2007.2.

［2］杨卫青，浦晓天.基于ESDA的中国省域房地产发展水平研究［J］.现代经济（现代物业下半月刊），2008.S1.

［3］陈晓川，杨海艳.中国各省域房地产开发水平综合评价研究［J］.中外企业家，2009.2.

［4］吴伟伦.房地产业发展水平及影响因素研究［D］.河北工业大学，2012.