论婚前按揭房及增值部分在离婚时的归属问题

谢细劲

摘要：婚前贷款买房并支付首付款、在结婚后用共同财产还贷的房屋及增值部分在离婚时的归属问题，在理论上与司法实践中均有较大争议。本文从合同和物权期待权的角度分析，认为婚前按揭房为一方个人财产，增值部分为夫妻共同财产。

关键词：按揭房；归属问题

一、婚前按揭房的归属问题

夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，用个人财产支付首付款，婚后用共同财产还贷的婚前按揭房，是属于支付首付款方的婚前个人财产还是婚后共同财产？

针对此问题有不同观点，观点一认为，婚前按揭房是支付首付款方的个人财产，婚后用夫妻共同财产还贷，并没有改变该房屋的性质。支持该观点的论证是：①一方婚前以个人名义与开发商签订房屋买卖合同，以个人财产支付首付款，并向银行贷款用以支付剩余价款。购房人已经履行了房屋买卖合同的全部付款义务，开发商需履行交付房屋并转移房屋所有权的义务，此时具备了办理房产证的条件。购房人之所以不能获得房屋的产权登记证，是因为房屋在建（期房）不符合办理产权登记的条件或购房人将房屋所有权证抵押给银行作为自己如期还贷的担保。此后，购房人向银行归还贷款属于债务履行行为，不影响所购房屋所有权的归属。②支付首付款方在婚前已经通过贷款的方式向开发商支付了全部的购房款，支付首付款方已经完全履行了房屋买卖合同的给付义务。支付首付款方在结婚前已经获得了基于房屋买卖合同的全部债权，结婚后获得房屋的所有权仅是其财产权利的自然转化。支付首付款方在婚姻期间获得房产证，仅是其基于房屋买卖合同的债权的一种物权转化，婚姻期间房产证的获得实质上是支付首付款方物权期待权在婚后转化为为物权的过程。“一方用婚前个人积蓄购买的有形财产的归属问题，由于这只是原有财产价值存在形态发生了变化，其价值取得始于婚前，即所谓万变不离其宗，故应当认定为一方的个人财产。”

观点二认为，婚前按揭房属于夫妻共同财产。婚前按揭房在婚姻期间用夫妻共同财产还贷，在婚姻期间获得房产证，无论房屋登记在谁的名下，均应当认定为夫妻共同财产，在离婚时应当予以分割。支持该观点论证是：一方婚前的出资款为一方婚前个人财产，但是并不等于房屋的产权就是一方婚前个人的。依据《物权法》第9条的规定，不动产物权的取得在于看不动产的登记，应当以不动产的登记时间来确定房屋的所有权。如果物权的取得凭证即房产证的获得时间为婚姻期间，应当按照《婚姻法》第十七条的规定，认定夫妻在婚姻期间获得的财产，是属于夫妻共同所有。据此应当认定在婚后获得房产证的婚前按揭房为夫妻共同所有，婚前按揭房为夫妻共有财产。一方在结婚前拥有一定权益，在婚后用夫妻共同财产来保护、维持或者强化该权益，一般将依据该权益所获得的财产认定为夫妻共同财产。比如：我国的《婚姻法司法解释二》第19条规定“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下，应当认定为夫妻共同财产。”这样安排的用意是“为了将这种婚前一方所享有的特别权益平等地分配给婚后共同还款的另一方，用以维护婚姻关系的稳定，保障双方的平等权益。”③另外由于婚前按揭房的房产证已经抵押给了银行，一方并没有获得完全的所有权，仅仅是一种有严格限制的所有权，不能自由处分该房产，需要其支付了银行的贷款才能获得完整的所有权，而银行贷款的支付是在婚姻期间用夫妻共同财产来支付。这体现了夫妻另一方对“维持和实现完整的所有权”做出了很大的贡献，因此应当认定婚前按揭房为夫妻共同财产。

本文赞成第一种观点，主张婚前按揭房是购房方的个人财产。因为房屋买卖合同是在婚前签订的，婚前支付首付款方以个人名义订立的房屋买卖合同和支付购房款履行合同义务的行为是其婚后取得房屋所有权的原因行为。不动产买卖合同因其本身的特殊性，而兼有债权合同和物权合同的性质。支付首付款方在结婚前以个人名义签订房屋买卖合同，虽然房屋尚未登记，此时其基于房屋买卖合同所享有的权利为物权期待权，而非单纯的债权。“物权性的期待是指取得物权的某些条件已经实现，另外一些条件还没有成就。期待权强于单纯的取得期待，但又弱于完全权利。”④在实际操作中，从房屋的购买到完全获得房屋的所有权需要经历很长的一段时间，在购房人获得产权证之前实际上其已经拥有了能够获得物权的期待，不能简单地因为婚姻关系的介入而否认购房人获得房屋所有权的期待权。

婚姻法区分一方婚前的个人财产和婚后的共同财产，其目的在区分财产来源的基础上，对一方婚前的个人财产和婚后的共同财产都给予保护，避免个人以婚姻的方式不劳而获地获得获取财物。婚前个人财产是个人通过个人的劳动合法取得的财产，婚后共同财产是夫妻双方共同努力才取得的财产，并以夫妻共同财产作为维系婚姻期间的财产基础。夫妻共同财产反应了夫妻双方的贡献，是夫妻双方共同努力的结果。婚姻法区分婚前个人财产与婚后共同财产的根本标准并不是财产的获得时间，而是获得的财产是反应了谁的贡献。就婚前按揭房而言，支付首付款方在结婚前付出了自己的劳动，从收集信息开始选房、与开发商签订购房合同再到拿去自己的大部分积蓄支付首付款，并与银行签订贷款合同确定每个月的月供，均是婚前一方完成。

二、增值部分的归属问题

婚前按揭房婚后增值部分的归属问题的讨论前提是婚前按揭房屋为一方的个人财产。因为如果婚前按揭房屋认定为夫妻共同财产，其增值部分理所当然地属于夫妻共同财产。

对于婚前按揭房屋婚后增值部分的归属问题，对此主要有不同观点：

观点一认为，婚前按揭房屋婚后增值部分应属于夫妻共同财产。支持该观点的论证是，一方以个人财产投资取得的收益，属于夫妻共同所有的财产。按揭房屋的增值部分是个人财产投资取得的收益，同样应归夫妻共同所有。⑤但是本文不认可其论证过程，将按揭房屋的增值部分视为投资收益缺乏说服力。以购房的目的论，购房可以分为投资性购房和居住性购房。投资性购房符合投资的特点，可以适用上述司法解释，但是对于居住性购房不符合获得未来收益的投资特点，不能适用上述规定，而婚前按揭房大多是居住性房屋。

观点二认为，婚前按揭房婚后增值部分为一方的个人财产。支持该观点的论证是，如果婚前按揭房为一方婚前个人财产，那么婚前按揭房在婚后的增值部分按照物权法中所有权取得的原理，应属于一方的个人财产。

本文认为婚前按揭房的增值部分应属于夫妻共同财产。确定夫妻一方婚前财产于婚后所得利益的归属的一般规则是该利益是否体现“夫妻协力”。“协力”是指帮助、支持，也就是凝聚了另一方的贡献。如果婚前个人财产在婚后所获得的财产利益离不开另一方贡献，那么该利益就属于夫妻共同财产；如果没体现夫妻另一方的贡献，纯粹是由于市场行情、供求关系的变化导致，则应认定为个人财产。具体到按揭房的增值部分，对方配偶做出了直接贡献，其参与还贷并不是其法定义务。因此，按揭房在婚后增值部分应归属于夫妻共同财产。

注解：

①黄松有：《最高人民法院司法解释（二）的理解与适用》，人民法院出版社2004年版，第110页。

②陈凌云：《离婚诉讼中按揭房屋的权属——评婚姻法解释（三）征求意见稿第十一条》，载《学术交流》2011年第5期。

③张莉、叶永尧：《如何认定婚前一方按揭购买、婚后夫妻双方共同还贷的商品房所有权之归属》，载《审判前沿：新类型案件审判实务》，法律出版社2008版，第151-154页。

④（德）鲍尔·施蒂尔纳：《德国物权法》，（张双根译）法律出版社2004年版，第48页。

⑤杨美娜：《浅析按揭房在离婚时的权属划分以及增值部分的处理》，载《东南大学学报》2011年第6期。