房地产项目施工阶段质量控制研究

杨 正 清

(山西四建集团有限公司，山西 太原 030012)



房地产项目施工阶段质量控制研究

杨 正 清

(山西四建集团有限公司，山西 太原 030012)

从主体工程、砌筑工程、装饰工程等方面，论述了房地产项目施工阶段的质量控制措施，并介绍了隐蔽工程、分部分项工程及竣工阶段的验收事项，旨在确保房地产项目的建设质量。

房地产，质量控制，装饰工程，竣工验收

质量是房地产工程项目最重要的实现目标，建筑企业如果不能很好的控制质量，最终将被市场所淘汰。尽管就目前而言，较多的施工企业已经意识到质量控制的重要性及必要性，但是在控制方法上存在较大的差异，导致工程质量参差不齐，所以我们需要总结经验教训，只有这样才能更好地控制工程质量。文章对于质量控制的研究主要从以下几方面着手。

1 工程项目主体施工质量控制

一方面需要把轴线和标高控制好，必须保证不同种类的模板和支撑体系都满足强度刚度标准，并且稳定性也需要达到要求。在混凝土浇筑之前，首先，要仔细检查钢筋和安装预埋铁件的数量是否充足、位置是否正确、规格是否达标，同时，浇筑前必须通过现场监理、质监站的检验，在他们同意浇筑后方可进行施工。其次，在混凝土浇筑前必须提前确定浇筑的范围以及浇筑的走向，注意做好班组的交接工作，以防产生冷缝，同时，为了保证结构的整体性，还必须按相关的规范和要求留设与处理施工缝；不仅如此，在混凝土浇筑时，为了防止混凝土出现烂根或蜂窝、麻面的情况，必须对混凝土进行二次振捣，梁、柱、板、墙的截面相连处也要确保外光内实。对于预留的孔洞，要检查认真，各作业工序间必须紧密配合，预留出空洞，避免因为遗漏而事后补打。再者需注意主体混凝上的配合比，采用何种外加剂及外加剂的掺量要由试验室根据结构的特点以及设计的要求试配来决定。最后应该注意的是，在施工中如果发生严重事故或者质量缺陷，不得私自处理，应及时向上级上报。

2 砌筑工程施工质量控制

2.1 加强材料质量控制

1)砌块需要有出厂合格证，对于砌块品种和强度等级要严格把控，使用的砌块规格要和设计要求相符。2)砌块在使用之前要按规定要求进行测试，在测试合格之后出具合格报告方可使用。3)砌块在施工现场要平整堆放，且砌块堆高度尽量低，如果砌块要求防雨，那么要做好防雨工作，同时需要安排好排水工作，让砌块保持干净。4)在砌筑前应该按设计要求做好砌筑砂浆配合比，在施工中严格按照配合比通知单进行材料配比，并将材料充分搅拌。

2.2 加强施工技术质量控制

1)以1 cm作为砌筑砂浆搅拌之后的稠度。2)盛入贮灰器中进行砂浆拌和并在拌成后也需要放入其中，如果砂浆产生泌水，那么在砌筑前需要再次拌合。3)为保证砌筑砂浆的质量，需按要求对其随机取样，并选取试块到实验室进行试验。砌筑砂浆在拌好后应该立即使用，且水泥砂浆与水泥混合砂浆在拌成后必须尽快使用，如果施工时温度过高，则在拌成后1 h内必须将其用完。4)在使用轻骨料硅小型空心砌块或者蒸压加气混凝土砌块来砌筑墙体的时候，应将墙底部砌烧结普通砖，或多孔砖或硅小型空心砌块，其高度不宜过小。5)提前1 d浇水湿润混凝土小型空心砌块和填充墙砌筑用的空心砖，在加气硅砌块砌筑时提前向砌筑面浇水。6)砌筑时提前布置立于房屋建筑四角和内外墙连接处的皮数杆，皮数杆之间的距离控制在10 m～15 m之间，按皮数杆来拉线砌筑砌块。7)在墙体砌筑前需要在现场试排块，排块规则需要做到上下错缝，同时砌块的搭接长度不小于砌块长度1/3为宜。如果砌块长度不大于300 mm，那么搭接的长度应小于块长的1/2，如果搭接长度不足，则在灰缝里放拉结钢筋。8)砌块的排列需要尽量使用主规格，除了必要的部位，值得注意的是少镶嵌实心的砖砌体，如果局部要镶砖，那么需要分散对称的镶嵌，保持砌体能够均匀受力。9)砌块的垂直灰缝的厚度最好保持在15 mm，但是不能超过20 mm，水平灰缝的厚度可以由墙体和砌块的高度来决定，需要控制在10 mm～15 mm之间，灰缝的要求是做到横平竖直，让砂浆均匀饱满。10)纵横墙整体之间要咬槎砌筑，如遇上临时间断，可以拖斜槎，在接槎时，首先清理基面，然后浇水湿润，最后铺浆接砌，保证灰缝饱满即可。

2.3 加强砌筑质量控制

1)在选择墙体砌筑材料时必须严格按照国家质量标准和要求来进行。2)在砌筑的时候，需要保证砌块排列的合理，做到横平竖直，且灰浆饱满。留槎需符合规定，做到接槎牢固平整，灰缝的厚度要符合相关要求。3)预留的孔洞以及预埋件的位置和尺寸需要保证准确。砌体和钢筋混凝土柱用砂浆嵌固塞实、同时墙间缝隙也需要用砂浆嵌固塞实，这是为了防止墙体开裂或者渗漏的现象发生。4)对于不同的砌筑材料要按不同的施工规范和施工标准进行施工。

3 装饰工程施工质量控制

3.1 抹灰施工质量控制

1)在抹灰进行前，必须保证基层处理干净，在抹灰之前需浇透水，砂浆配合比也是十分重要的参数，它决定着底层砂浆与基层能否牢固粘结。2)在抹灰前，需要用拖线板和靠尺预测摸底抹灰墙面的相关尺寸，保证墙面垂直、平顺、阴阳角要处理得方正。3)在抹灰时候分层进行多遍压实，在施工完成之后，要及时对其浇水，防止其出现空鼓和开裂的现象。4)施工过程必须采用同品种和同强度的水泥进行，不能混用，因为混用很可能导致颜色不均，在施工过程中要防止接槎不平。

3.2 门窗施工质量控制

1)门窗洞口的尺寸要提前准确预留，通常情况下门窗框的上皮比门窗过梁低一些，窗框下皮通常情况下比窗台上皮高。2)所用门窗品种、规格、外形和平整度需要符合要求、同时需要注意出场质量证明，确保在使用中有足够的抽查率。3)门窗的安装要做到横平竖直和高低一致，这样就能够保证其具有的稳定性，同时框与填体的嵌填要缝隙密实，做到表面光滑无裂缝。

4 强化隐蔽工程验收

在遇到隐蔽工程时，隐蔽之前要检查验收，验收后需要形成验收文件。如果是一般的部位那就由主管工长进行验收，如果是重要部位则需由项目经理进行验收，在验收合格之后需登记归档，把档案纳入竣工资料之中。检查需出具明确具体的意见，并且及时办理检查手续，检查手续不能后补，如果是需复验的需办理复验手续，并且填入复验日期，复验人根据复验做出相关结论。

5 强化分部分项工程的验收

检查验收时候，分项的工程项目施工已经大体完成，部分规模大或施工时间跨度长的工程，可以按施工阶段进行分段验收，验收要求在施工的整个过程中进行。检查验收时候需要按照要求填写验收表。分部、分项的进行工程质量检查，在经过了施工班组组织的自检的之后，还需要经过项目经理和技术负责人组织班组的检查。在验收时候要提交的竣工图、测量记录、实验报告、变更记录、中间验收记录等。然后根据工程的质量指标，分部、分项工程的质量指标，观察其优良品率、合格率的分布情况。如果是需要返工的工程或者不合格的工程，相关的项目负责人要组织人员调查发生的原因，并制定相关的处置办法。如有必要则将可以预防的措施提交给相关部门，做出修改建议。

6 注重竣工验收

工程项目竣工验收是施工全程的最后程序，同时是项目质量控制最后的工作。在具备以下条件时才能验收：第一,施工单位已经完成合同规定的所有施工内容，且已按要求整理好竣工资料，且资料基本齐全。同时施工单位要按法律和合同的要求、相关标准等已进行自检，且工程的质量已达到合格。第二，施工单位有完整的施工管理资料、技术档案。如果是委托监理工程，则需要具备完整的监理资料方可，监理单位出具的质量报告，需总监理工程师审核通过并签字。第三，施工单位有主要的建筑材料和建筑构配件的试验报告和其使用合格的证书。同时地基基础和主体结构这类工程的重要部位进行检查，由勘察、设计、施工、监理、建设五个单位分别签署验收合格的文件和检测通过的报告。第四，具有规划、消防和环保等部门的验收通过文件，同时建筑工程施工和合同的各项约定已完成。第五，需要工程保修书和按规定提供的其他相关文件。工程的质量验收标准是我国强制性标准，当今的质量检验评定标准有施工验收规范和经审查批准的设计文件以及相关法律、法规和规范性文件做出的规定等。

7 结语

在房地产工程项目中，为了更好地夯实工程质量，我们必须重视主体工程、砌筑工程和装饰工程质量的控制，并切实做好各项验收工作，尽可能地确保工程质量得到有效的控制，才能更好地促进工程项目顺利的实施。

[1] 武 兵.房地产建设项目施工质量控制问题探析[J].科技视界,2012(28):313,315.

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[7] 马玉宝.房地产项目施工现场质量控制与管理探究[J].城市建筑,2014(4):118.

On quality control in construction phase of real-estate programs

Yang Zhengqing

(ShanxiSijianGroupCo.,Ltd,Taiyuan030012,China)

From the main project, masonry project, and decoration project, the paper indicates the quality control measures in the construction phase of the real-estate programs, and introduces the acceptance precautions for the hidden projects, partial project, and complete phase, so as to ensure the construction quality of the real-estate programs.

real-estate, quality control, decoration project, complete acceptance

1009-6825(2016)28-0202-03

2016-07-24

杨正清(1979- )男，工程师

TU712.3

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