浅谈商业地产金融风险中信息不对称现象

肖玥

摘 要：时下，伴随着社会的不断进步，房地产事业的发展也越来越迅速，这一行业的进步也给商业银行带来了商业机会。然而，针对房地产行业的市场研究并没有确切的描述，因此房地产行业的市场走向并不明朗。由于房地产市场走向的原因，增大了商业银行给其进行贷款的风险性。根据信息经济学概述，重点分析商业银行给房地产公司进行贷款时所存在风险的几种体现模式。并且根据这种模式的结构特色，提出相应的解决方案。

关键词：房地产；金融风险；信息

一、信息不对称下我国房地产金融风险的表现形式

1.银行贷款依赖型的融资结构

在整个房地产行业的高速发展过程中，在信息化交流的市场上，银行对房地产的作用越来越重要，银行所提供的经济是维系房地产正常运转的有力保障。就目前来说，我国房地产企业的开发资金基本由银行贷款、自筹资金以及其他资金三方面构成，它们可以说是维系整个房地产行业正常运作的全部资金来源。自筹资金，一般来说房地产商只会负责其中百分之五十左右，剩余的则由施工单位自行解决，而施工单位的资金基本源于银行贷款。再分析一下其他资金，它占据3种资金总和的百分之四十左右的份额，而建筑定金就会用去其百分之八十以上的资金，与此同时，建筑定金的百分之六十以上也都源于银行贷款。因此，综合分析，在房地产投资上银行贷款占据着最主要的位置。由于市场信息缺乏，所以银行对房地产企业进行融资所面临的风险也越来越大。

2.银行的操作风险

现如今，银行在进行委托代理的过程中存在不少问题：相关信息缺乏同步性、层级关系的复杂性以及完善的银行管理和监控等层面的欠缺性。特别是在房地产金融行业，一些商业银行单方面谋求业务的提升，在审核客户贷款资质的时候缺乏严谨性，进而造成了两者之间不平衡的发展关系，增添了银行的整体贷款风险。目前，某些房地产不法分子勾结内部员工，采用联合欺骗的手段进行金融贷款，增添了一系列的金融风险，是造成我国信贷损失的主要来源。这也将银行在操作信贷流程方面的弊端也暴露无遗。

3.“假按揭”现象

“假按揭”，是指申请贷款的人和开发商相互勾结，虚报材料，进而在银行申请贷款进行套现的行为。申贷体制的漏洞是造成这一现象的罪魁祸首，因为银行有着近乎苛刻的房地产开发贷款要求和较为宽松的个人住房贷款要求。对银行来说，这种现象会占用银行多数资金，也对信贷资产质量造成直接影响，容易形成不良资产，增添银行信贷风险。同时，“假按揭”对于房地产的发展来说毫无帮助，它仅仅使得市场呈现出海市蜃楼般的繁华。当然，这一现象也充分暴露了房地产公司缺乏基本的道德素养。而造成该现状发生的最大原因，便是房地产企业在对政府或者银行寻求帮助的时候，隐瞒了该房地产企业的一些重要信息，这种欺瞒行为，会成为严重影响房地产公司稳健和谐成长的障碍。

4.抵押贷款风险

为了推动房地产行业的高速发展，我国近几年逐步扩大了房产信贷规模，但与之俱来的是增加了信贷风险，而违约情况也相应的增加不少。为了遏制此现象的继续发展，规避相应的信贷风险，银行在审核客户贷款资质更加严格的同时，也要求个人和开发商申请房产信贷，都得提供相应的抵押才能正常放贷。尽管如此，某些借贷者仍然会提供虚假的经济收入、信用和抵押物等信息，给银行收回贷款带来了诸多不确定性甚至无法收回，增添了其信贷风险。现阶段，中国房产金融市场上有着一系列不道德现象：虚报经济情况、重复抵押以及提供虚假信息等。从08年的全球次贷危机可以看出，个人房贷也是一种高风险的信贷业务，银行应该加强在个人信贷方面的管理，降低风险。

5.房地产价格风险

虚假信息在房地产金融市场上的不断飙升，迫使银行不得不要求房地产公司在进行借贷业务的时候，必须提供相应的抵押才能正常放贷。以此同时，抵押物的价值直接决定了房地产公司能获得的贷款额度，然而，实际房地产商所提供抵押物的真实价值通常无法准确评估。所以，在无法获取真实信息的房地产市场上，房地产商借此大肆开发房产，进而不断向银行借贷，这就促使房价不断上涨，甚至出现了房价每年有近10%增幅的现象。由于此类情况的不断发生，整个房地产行业所呈现的价值就表现得异常虚高，进而促成整个房地产行业处于异常“繁华”的迷雾之中。随着时间不断推移，这片迷雾终会被吹散，一旦迷雾散开，房地产商在银行的抵押物大幅缩水，接踵而至的就是银行面临的巨大经济损失。另外，因为放假上升，银行对房地产企业提供贷款的资金贷款率也会慢慢增加。正是由于银行的这种变化，给本就资金紧张的房地产企业带去更大的困扰。在极端情况下，房地产企业负责人极有可能携款逃跑，给银行造成更大的经济损失。而从另外一个角度分析，我国对于房地产企业所进行融资的方式，也是国内融资手段尚不完善的反应。

二、房地产金融市场的信息不对称产生的原因

1.企业与银行之间的信息不对称

在房地产金融市场中，银行的获利情况直接取决于所投资项目的风险大小以及贷款利率的高低。在进行对房地产融资的时候，银行主要面临两点金融风险：首先，在进行市场融资的时候，由于银行掌握的房地产市场信息相对匮乏，无法准确了解房地产公司的真实运行情况，因此无法为其给出明确的贷款额度。这就给银行投资房地产带来了许多潜在的风险，长年累月，信贷风险的雪球只会越滚越大。此外，房地产公司为获取更多的银行贷款，也会有意隐瞒所存在的一系列弊端，以期提升它的价值继而可以从银行获取更多的资金。与此同时，在成功获得银行的贷款之后，为谋求更多的利益，房地产公司在向银行汇报财务信息时也会有所保留。在上述情况的综合作用下，在进行房地产融资的过程中，商业银行的市场风险增加了许多，同时某些房地产公司丑陋的不道德形象也是暴露无遗，也使得国内本就不太规范的融资市场更加混乱不堪。

2.住房消费者与银行以及银行内部成员之间

在住房贷款方面，银行的信贷风险主要来源有：

一方面，在进行住房贷款申请环节过程中，银行无法仅仅根据核实贷款者单方面提供的工作类别、经济来源等信息，从而较为准确的对客户的资信水平进行评估，常常仅按照社会平均资信情况来设定贷款要求，这样一来，部分信誉等级较高的客户不得不因为较高的信贷开销而放弃申贷。与此同时，部分信誉等级较低的客户会因为较低的信贷开销选择申贷。

另一方面，由于我国商业银行普遍存在多级代理的现象，这中间就会出现信息的不对称的问题，同时，由于业务员对其有着诸多的主观性，对借贷者信息的准确性无法全面核实，如此便给开发商和银行员工提供了谋求非法利益的温床。这其实是由于道德风险而引发的信息不对称，通常是因为国内的房地产市场发展尚不健全；但是最重要的是该行业市场体系还存在很多缺陷，是明显的不完全竞争市场。

同时，有关的法律法规不够完善，信息披露不完全，让市场交易主体取得信息的代价过高，并且存在一些行为主体的信用尤其是道德问题，容易造成博弈的其他方无法取得可靠的信息资源。

三、政策建议

为保障我国房地产事业健康稳定发展，则需着力解决金融市场上所存在的信息不对称问题。对此，提出如下可行性方案：

首先，银行应该彻底放弃对房地产公司的单向融资支助办法，这样不仅银行面临的市场危机大，而且这对于房地产公司的稳定发展也是极为不利的。所以，针对这一形式，我国应该学习外国的融资手段，给房地产的融资提供多种选择。

其次，商业银行自身也应该加强自身对风险的判断意识，严格按照规定对抵押物进行正确估价。除此之外，还需要对需要进行贷款的房地产单位进行审核，只有审核过关的才有资格获得银行的贷款。在这个过程中，不但需要商业银行加大对房地产行业的管控，而且对于商业银行自身所存在的问题，也需要谨慎对待。

最后，商业银行还需要对房地产企业贷款人的信息进行进一步的确认，开启信用制度的模式，从而有效避免信息弱化对融资过程所造成不良影响。除此之外，银行还需要全面掌握好住房抵押贷款信息库、个人信息资料库以及个人信用档案的资料。这也可以为商业银行对房地产企业进行顺利融资提供有效的依据。

参考文献：

[1]张维迎.《博弈论与信息经济学》[M].上海三联出版社，1996：235-248.

[2]吴晓灵，刘士余.《房地产指标与金融稳定》[M].中国金融出版，2006：19-22.