四大房产新规出炉，昆明楼市春暖花开？

顾阳

2015年的中国楼市可谓寒风劲吹，很多房企不是楼盘销量没达预期，就是纷纷转型重组，更有甚者因熬不过严寒只能无奈“消逝”而去……

楼市遭遇寒冬，实施新的“救市”策略来刺激市场需求、化解库存危机已成为2016年中国房地产市场刻不容缓的待解难题。

以昆明的市场来看，过去的一年，房地产市场投资持续萎缩，市民购房意愿逐渐降低，现有库存的消化时间预计长达13个月，情况令人十分担忧。高库存意味着房企的销售和开发周期变长，从而导致资金流动性变差、压力加大，最终酿成不能按时交房的局面，社会影响极其不好。为此，进入到2016年后，昆明市及时出台了四项房产新规，亟待让房地产市场重焕生机。

《云南省商品房销售明码标价实施细则》

2016年1月1日起正式施行，该细则规定商品房销售明码标价实行一套一标，商品房经营者应当在商品房交易（销售）场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式。采取上述多种方式明码标价的，标价内容应当保持一致，且商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。

《昆明市电梯安全管理办法（修订）》

2016年1月1日起正式施行，修订办法完善了电梯安全主体责任的规定，将使用年限超过15年的电梯列为重点监控对象，即使用年限超过15年或者公众聚集场所使用的电梯，使用单位和维护保养单位应当根据电梯运行的实际状况，增加维护保养频次和维护保养项目。

《商品房买卖合同示范文本》

2016年2月1日起正式施行，新版商品房买卖合同分为《商品房买卖合同（现售）示范文本》和《商品房买卖合同（预售）示范文本》，分别针对商品房预售和商品房的现房买卖，新合同启用之后，旧版购销合同终止执行。新版买卖合同新增了商品房预售资金监管条款，明确出卖人应将出售商品房的全部房价款存入预售资金监管账户，从而有效防范交易风险。

《昆明市物业管理办法》

2016年2月1日起正式施行，该办法规定，物业管理区域业主委员会，需向街道办事处、乡（镇）人民政府提出书面申请。涉及筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应由专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意。小区物业内停车位，应优先满足业主的需要，鼓励将自持的闲置机动车库（位）有偿提供给小区业主使用。区域内停车库（位）严重不足的，需通过业主大会经多数业主同意，并报政府相关部门批准后，方可增建车库。利用物业共有部分设置车位的，应经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意，并经相关部门批准。收取的车位费用归全体业主共同所有，业主应当按照约定支付物管费。

新政接二连三 市民望眼欲穿

昆明四项房产新规实施没多久，2月3日，央行与银监会下发通知，下调不限购城市的购房首付比例，其中首套房首付比例最低可以降至20%；二套房首付最低30%。

昆明作为不实施“限购”的城市，加上一连串的利好政策，市民的购房意愿会迎来新一轮的增长期吗？

记者来到黄土坡“山水云亭”售楼部（预计今年9月份开盘，均价在5380元/平米），向前来咨询的部分市民了解到，打算今年购房的不在少数，其中一些人还认为房价应该会比去年有所上涨。在黑林铺一家私企工作的文山小伙王建表示，由于前几年房价高、租金也高，他与两个朋友只能选择合租在稍显偏远的春雨路上的一个小区里，每人每月的租金差不多近700元。自从2015年全国房地产转入低迷、房价下滑后，他就萌发了买房的念头：“现在是个很好的时机了，我工作5年来存了一些钱，加上父母给点、亲戚借点，争取一个月内定下来。因为刺激购房的新政出来后，买房的人肯定会增多，到时说不定价格又会上涨呢。”与王先生持有同样想法的还有今年即将走出大学校门的“小鲜肉”张亦云，“我6月份就要走上工作岗位，父母想趁现在房价合适、政策不错的情况下给我购套房，贷款用我今后每月的工资来还。”

除了上述两位是首次购房外，一些已有住房的人士也在考虑更换一套更舒适、更宽敞的住宅。记者在滇池路高档小区“公园1903”的售楼部向销售人员了解到，春节过后，来看楼盘的人不断增多，人气很旺。该楼盘早在2014年10月就已经开盘，地理位置还算优越，唯一不方便的是周边生活配套设施不是很齐全。春节之后，经历了一年的市场不景气和相关政策的激励，该小区的房价维持在13000元～26000元/平米，且85平米、125平米和128平米三种户型已经售完，目前仅有联排别墅有卖，面积都在200平米以上，售价700万～1000万元。来看房的卢女士表示，近期一直在关注新政策和房价，因为想改善现有的住房，买套别墅。“首付下降确实可以刺激购买欲，但贷款后算上利息，需要还给银行的钱更多了。不过，到目前来看，形势还算不错，有点心动，过一段时间不知会变成啥样，再斟酌下吧。”她说。

买还是不买？ 帮你算笔精明帐

非限购城市首套房首付最低20% 二套房首付最低30%

因为首付降低，在利率不变的情况下，意味着月供增加，偿还银行的利息总额增加。

以100万元的住房为例，贷款20年，按照等额本息方式还款。

首套房 每月月供增加313.9元

调整前，首付比例25%就是首付25万元，贷款75万元。按4.9%的贷款基准利率计算，首套房贷款利率通常为基准利率9折，也就是4.41%。计算下来，每月月供4708.51元。

调整后，首付比例20%就是首付20万元，贷款80万元。按4.41%的首套房贷利率计算，每月月供5022.41元。也就是说，首付从25%降至20%之后，买同样一套100万的房子，月供每月增加了313.9元。

二套房 每月月供增加681.69元

调整前，首付比例40%就是首付40万元，贷款60万元。按4.9%的贷款基准利率计算，二套房贷款利率通常为基准利率1.1倍，也就是5.39%。计算下来，每月月供4090.14元。

调整后，首付比例30%就是首付30万元，贷款70万元。按5.39%的二套房贷利率计算，每月月供4771.83元。也就是说，二套房首付从40%降至30%之后，买同样一套100万房子，月供每月增加了681.69元。

“无论是首套房还是二套房，首付的降低意味着贷款部分的增加以及月供负担的加重，但同时也降低了买房门槛，而且对放款银行而言，意味着房贷利息收入的增加。买房人选择减少首付增加月供还是多付首付减轻每月的负担，则要根据自身的不同情况来确定。”相关人士向记者表示。

昆明多家银行即将执行新规

央行和银监会的新规出台后，昆明的银行执行情况如何？记者向中行、工行、建行、富滇银行、招商银行、中信银行等多家银行的相关人士咨询后得知，他们已接到上级部门下发的文件，会全力支持国家的住房金融改革，严格遵照人民银行、银监会等部门的要求执行住房贷款政策。据悉，新规的执行将会在近期正式启动。