“路径依赖”视角下的地方经济增长与房地产关系研究

摘 要：经过多年来房地产投资热浪和房地产价格持续涨声不停的内外交织，治标不治本的调控措施已经不能有效防范其积攒风险了。文章应用“路径依赖”理论，阐释了与房地产相关的政策与制度的演进进程，深刻挖掘了房地产与相关产业、地方财税、国民财富与国家经济安全的联动关系，进一步梳理和明确了良治政府、正本清源、财税体制及政府考核转型等策略配置。

关键词：路径依赖 经济增长 联动机理 应对策略

中图分类号：F293.3

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2016）05-162-02

“路径依赖（path dependent）”是一个使用频率极高的概念。从经济学看，它强调一旦选择了某个制度，就好比走上了一条不归之路，惯性会使这一制度不断“自我强化（self-enforcement）”，让你轻易走不出去。美国经济学家道格拉斯·诺斯用“路径依赖”阐释了经济制度的颤变与演进。当我们聚焦于中国20多年来对各地经济发展功不可没的房地产行业时，其涨其跌、其兴其衰，已经与经济增长紧紧地绑定在一起了。房地产的有序、有度发展可以促进经济的增长，为地方经济带来增长，而其畸形发展则会带来“空城”和“鬼城”。当一个地方的经济增长高度依赖房地产涨价时，就可能导致房地产业面临着诸多诱惑与风险挑战。因此，如何保证房地产可持续健康发展就成为有识之士关注的话题。本文将引入“路径依赖”理论，分析房地产对经济增长机理下良性机制形成、财税体制及政府考核转型等策略配置。

一、路径依赖与地方经济增长

“路径依赖”起源于自然科学领域中的生物学，之后用来描述技术变迁中一种自我强化现象。渐进式改革开放的历程也具有鲜明的“路径依赖”特色。中国房地产市场也是如此，始于1992年的局部探索、1998年实行货币化分房的“房改”政策，引发了房地产渐次进入市场化活跃期。时点轮到2003年，新一轮房地产“牛市”启动之后，政策第一次采取“抑制房地产过热”措施，房地产行业全面进入起伏与调整阶段。房地产已远不再是单纯个人住用这一基本功能了，而已经演化成一个住房实物与投资品种兼备的特殊商品。围绕房地产的土地出让、设计开发、工程施工、房产销售、税收征纳以及一级市场、二级市场的多层多维关系也相当纷繁，土地成本、销售税金和费用利润等先后毫无异议地将普通百姓住房、政府税收、上下游产业兴衰等联动起来，以其能撬动地方政府税收和GDP重要因子而事关全局，这种“路径依赖”在房地产价格不可能持续走高而积累风险日益淤积的格局下，对房地产的宏观管控如何选择正确的路径显然已经是政府和社会的重要目标取向。

二、地方经济增长与房地产关系的产生

“路径依赖”意味着历史是重要的，人们过去的选择决定了他们现在可能的选择。房地产渐渐成为经济发展的支柱，不仅与地方经济增长体制不完善息息相关，而且与某些具体制度安排对各方面自身利益和短期效应的急功近利直接关联。针对上述问题，为深入探索地方经济增长诸方面揭示房地产关系产生的“路径依赖”，现从房地产与相关产业联动关系、对国家经济安全影响、对国民财富影响三个层次分析房地产业对经济的能动性影响。

（一）房地产与相关产业发展的联动效应问题

房地产与相关产业的联动关系，可以从产业联动和产业特性两方面分析：从房地产行业的供给侧与需求侧联动看，房地产业对其相关产业产生的效应主要有后向关联效应和前向关联效应。后向关联效应是房地产业对直接或间接地向房地产业供给生产要素（建筑、材料等）的产业所产生的需求影响，房地产业对该类产业具有需求拉动作用；前向关联效应则是房地产业对直接或间接地需求本产业产品或服务的产业与群体（商用租金、百姓住房）产生的供应影响，房地产业对该产业具有制造供给作用。房地产业对相关产业的联动效应是指房地产业通过需求拉动和供给推动产生的总效应。从产业特性上分析，房地产业链条长、波及面广，对上游原材料消耗型产业主要是后向拉动作用，对下游生活、消费、服务产业主要是前向推动作用，对金融保险业、建筑业、社会服务业、商业等产业产生需求拉动和联动效应最大。作为房地产业相关产业，在制定产业政策、促进协调发展时，也需要首先和重点考虑房地产业投资的比例、规模与房地产价格的趋势与水平，以避免因房地产业过度发展和发展不足引起经济大幅震荡和产业链条脱节。根据国际经验，房地产至少对23个产业存在着息息相关的密切关联，房地产的一举一动牵动着众多经济产业和社会生活的潮起潮落。有研究结论表明，中国房地产的联动效应也是明确而直接的，当房地产投资增加1个单位，将联动各个行业的增长，并使GDP增长4.9793个单位。

（二）房地产与国家经济安全的联动效应问题

房地产与国家经济安全的关联性，可以直观地从2008美国次贷危机或是1997日韩危机引起重视。以亚洲“金融风波”为例，一国房地产市场的“高烧”其实就是整个危机的先前兆。造成亚洲金融危机的直接原因，或危机始作俑者尽管指向国际游资的兴风作浪，但其房地产投资规模膨胀及其结构失衡则是造成危机的内部原因，是长期积累的“内伤”。危机爆发前持续“高烧”的房地产市场就已经潜伏了重重危机，比如，房地产市场新的供给和空置率居高不下，商业房地产价格不断攀高，银行贷款急剧增大，不良房地产贷款风险暴露。多种因素叠加，终于导致了损失惨重的危机发生。按美元计算的人均收入一下倒退了十几年。因此，防止房地产领域的投机泡沫至关重要，从整个国家经济的安全运行角度分析，绝对不能对房地产持续不断的“高烧”熟视无睹。

（三）房地产与国民财富管理的联动效应问题

在房地产市场高度依托债务融通的情况下，一旦房地产出问题，那么银行就会随着出问题。房地产价格猛烈下跌，不仅众多依靠按揭贷款的个人购者可能成为“负翁”，而所有老百姓的财富就会相应缩水。推而广之，从房地产投资与国民财富的关系来看，房地产价格决定了房地产账面资产价值的大小，也决定了国民财富甚至国家资产的质量。因为房地产具有双重属性，一方面在生产和生活中是不可缺少的资源，另一方面作为一种资产也是财富的象征。如果房地产价格上升，则房地产资产的价值就会大幅上涨，反之，房地产资产的价值就会大幅缩水。由于房地产资产在国民财富中占有较大比例，因此，房地产价格对国民财富的增值与缩水相当敏感。此外，如果房地产资产价值量过高，就可能导致生产和生活成本的上升，影响生产性投资者的积极性，降低国家或地区的整体竞争力。因此，房地产资产价值在国家财富中的比例并不是越高越好，需要找到一个合适的平衡点。这一方面，国外的经验值得借鉴，如果这个比例过高，就要进行适当的调控，即通过调控房地产市场，使房地产价格稳定在合理的与整体社会经济协调的水平。

（四）房地产与财政经济增长的联动效应问题

可以说，在我国住房商业化进程中，对积极财政政策的路径依赖导致房地产市场投资扩张，造成商品房房价飞涨，远超出普通居民承受能力。依靠房地产提供的出让金、税收等也让政府越陷越深，尽管十年多来政府实施一系列政策平抑房价但收效甚微，其中重要的原因便是房地产调控政策中存在的路径依赖。不少地方已经形成财政收入对土地出让金及房地产税收高度依赖的“土地财政”现象，甚至于政府政策已经被房地产所“绑架”的被动局面。研究表明，随着时间的推移和经济的发展，房地产业总的价值量与GDP之比具有一定的规律性。英国和美国的这一比例在2～2.5倍，经济膨胀期的日本达到6倍以上。20世纪90年代初至今的日本一直深陷在国民财富质量严重下降的恶梦之中。在“土地财政”情形下，政府对土地出让金的高低、房地产市场销售价格高低与成交活跃都具有高度依赖性和期盼，政府成为房地产市场“高烧”的重要得利者。其实，比短期利益更加严重的深层次问题在于，“土地财政”可能引发地方财政不可持续的风险，以及会带来收入分配不公等社会问题。如果依据土地出让收入偿债在政府负有偿还责任债务中占比高低，这种“土地财政依赖度”已经相当严重，房地产与财政经济增长的联动效应已经成败一家了。

三、基于地方经济与房地产良性互动关系的路径选择

（一）深化行政改革，打造良治与高效的政府

从福利分房转向商品房，这是伴随着市场化的进程逐渐产生的。所以，协同房地产相关关系，就应该以完善市场经济条件下经济增长体制为重要的措施取向。市场化建设是制衡房地产相关关系的重要途径，它可以改变资源配置的方式使得房地产关系活动的资源配置功能越来越理性化。针对房地产市场的种种乱象和调控中的短期行为问题，要确保使市场在资源配置中起决定性作用。当然，市场不是万能的，需要一个调控来自政府。但是我们需要的不是“乱治”政府而是“良治”政府。要遵循公民参与、实行法治、政务公开、反应灵敏、寻求共识、追求平等和包容的社会政策、效能和效率、责任性等良治标准。要科学界定政府的经济职能，按照有所为有所不为的原则全面分析评估政府现有经济职能的绩效，真正把那些不该由政府管理的事权归还市场，减少政府对市场交易的不适当干预，集中精力于经济调节、市场监管、社会管理和公共服务上来，实现由全能型政府向有限型政府的转变；要深化行政审批制度改革，进一步精简审批事项，改革多头审批、分散管理的审批方式努力实现集中、统一审批；要继续深化政务公开，打造“阳光政府”，要建立健全重大决策的听证和公示制度，提高决策的科学性，要绘制行政权力运行程序流程图，规范行政权力的自由裁量。

（二）努力正本清源，摆正房地产在行业位置

对于房地产，地方政府经常会成为既得利益者，这就助长了政府在房地产持续涨价中分享利益的机会主义行为。因此，地方政府首先要戒除对土地财政的高度依赖性。政府要精准发力房地产调控方面，要认知房地产价格波动的冲击-传导机制，包括外部冲击与内部传导机制，透彻地认清政府财政与房地产之间的适度关系，摆正彼此之间的关系。

（三）改进财税体制，形成持续有序运转环境

全社会对高房价的路径依赖已经形成。在现有环境下，整个社会似乎只能沿着“维持高房价”的老路一路闯下去。但在这种预期左右下，未购房者未来的消费潜力却遭到极大削弱，社会稳定、经济发展仍将面临极大不确定性。在非常时期，要摆脱这种既有的发展轨迹，实现一种全新的发展，没有非常手段是不行的。因此，必须从完善现行的财税体制入手。一是合理划分地方政府的财权和事权。完善分税制的关键就是依据事权来划分各级政府财政的管理权限和收支范畴，保证事权与财权相匹配；二是开征物业税，稳定地方财政收入。从经济发展会使住房等不动产的市值不断升高，税基会不断扩大，可以为地方政府提供可靠的税收来源；同时，物业税不易转嫁，是对居民直接征收的，且符合受益原则，不动产市值是随着地方基础设施建设的完善和公共服务质量的提高而增加的，这些不动产市值的提高也会带来物业税上升，是一个可持续的合理税收源泉。

（四）优化行政考核，形成可持续的诱导机制

单纯对一个地方的官员按照GDP进行考核的思路是与新形势格格不入的。根据各地区承担的功能不同，相应地官员绩效考核重点也各有侧重，形成了一个更为科学、合理的政绩考核体系。在降低了经济增长率、招商引资额等指标在地方政府成绩考核中的权重，更加重视地方政府基础设施的完善、公共服务提供的质量、经济结构的优化，对生态环境的保护、能源资源的节约等方面的作为，更看重对经济、社会可持续发展的贡献。要继续完善现行财税体制，合理划分地方政府的财权和事权，针对地方政府财政压力产生的制度根源，提出合理分配地方政府的财权和事权；要开征房地产保有环节的物业税，以期能对平稳住房价格波动有所帮助；要剖析单纯GDP考核制度的利弊得失，完善政府绩效评价制度，不断优化自上而下的政府官员绩效考核体系。

参考文献：

[1] 齐海臣.路径依赖视角下的市场经济与腐败问题研究.求实，2014（6）

[2] 王国军，刘水杏.房地产业对相关产业的带动效应研究.经济研究，2004（8）

（作者单位：浙江润和房地产开发集团有限公司 浙江杭州 310000；作者简介：黄慧敏，高级会计师。）

（责编：贾伟）