一线城市房价为何迅速上涨？

王绍强

新年一过，一线城市房地产市场仿佛打了兴奋剂，进入高烧模式。层出不穷的刺激政策也必将持续影响房地产市场。中国人民银行决定，自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。对于购房者来说，降准以后银行后续资金将更加宽裕，房贷有望继续宽松，购房者压力持续降低。

开年以来，在首付比例下降、税费下调等连续不断的楼市刺激政策推动下，一二线城市楼市异常火爆，而亟需去库存的三四线城市仍不温不火。那么，此次降准对楼市到底影响几何？

一二线城市楼市将“火上浇油”？

据wind资讯，易居智库研究总监严跃进指出，降准为商业银行推进宽松的信贷政策提供了有力的支持。在2015年持续降息的政策下，部分商业银行会发现贷款方面存在透支的风险。比如从房地产市场的角度看，在房价持续上涨的背景下，房贷申请规模会增大，这会使得商业银行贷款方面显得力不从心。而通过降准，进而使得商业银行可贷资金规模上升，进而有能力继续推进宽松的房贷政策。这也较好地对冲了持续降息所带来的部分市场风险。

目前降准的大背景下，应该说在喜悦的同时，也要防范各类市场风险。比如说，近期上海、深圳等城市房价持续上涨，市场较为亢奋。而降准无疑具备了一种“火上浇油”的效应，会进一步使得市场预期看涨，加剧部分房企楼盘项目的价格调整或上升。

九州证券全球首席经济学家邓海清也称，降准投放的是长期资金，在一线城市和部分二线城市房地产价格疯涨时降准，无疑会加大房地产价格的涨幅。如果房价上涨仅限于一二线城市、房价无法带动投资，那么资产价格泡沫的风险将大幅增加，应当采取适当措施，吸取日本上世纪80年代末房地产崩盘的教训。

分城市来看，目前降准对于一二三四线城市的刺激效应会有差异。一线城市由于购房政策比较紧，而且近期也会有一个相对严苛的购房政策出台，可能刺激意义已经不大。二线城市能够获得最大的利好。这是因为二线城市的购房需求还没有完全释放，恰好可以借此次降准政策而积极推盘和积极做营销，这个时候购房者可能也会因为一线城市房价暴涨的因素，而积极购房。三四线城市总体上库存规模较大，但对于购房者来说，后续获取宽松的房贷可能会有更好的便利性，进而使得购房者的购房成本降低，进而加快购房效率。

上海、北京等地节后楼市急剧升温

上海卖房者一天涨价三次，“千万级”新盘“瞬间”被抢光，北京的二手房过户大厅“一号难求”……春节以后，上海、北京等一线城市房价出现迅速上涨，楼市火爆异常。网民直呼：“简直是疯狂，不要钱了吗？”

专家表示，在货币政策和财税政策的刺激下，目前出现的一线城市房价火速升温的现象令人担忧，亟需“因城施策”进行精准调控：对于库存压力较大的部分二线城市和三四线城市，应继续放宽政策刺激需求，而对于房价涨幅较高的一线城市来说，政策则必须收紧。

据报道，上海内环附近一套住宅的业主在购房者看中其房子后，竟一天之内连续跳价三次，最终价格比春节前挂牌的430万元人民币贵了70万元人民币。此外，上海虹口区一新盘昨天推出的352套总价上千万的新房，在一天内就被抢光了，销售额高达36亿元人民币。

而在二手房方面，北京的二手房过户大厅“一号难求”，朝阳区的预约号在网上叫价千元人民币，如果加急价格则更高。

伟业我爱我家统计数据显示，春节后首周（2月14日至2月20日），北京二手住宅的网签量高达6048套，日均成交864套，节后首周交易量为2010年以来的最高值，成交均价为41490元人民币/平方米，较2015年全年均价上涨5%左右。

为何春节后房价突然变得火爆？

为何春节后上海房价突然变得火爆？专家认为，年前首付门槛的降低及年后房地产交易环节契税、营业税优惠政策的出台，虽然主要针对的并非一线城市，但市场心理开始发生变化。一线城市二手房交易已进入“卖方市场”，更多房东开始惜售观望，市场房源逐渐减少。

笔者了解到，在货币政策和财税政策的刺激下，购房需求得到了释放。例如，北京购买140平方米以上的家庭唯一住宅，契税由原来总房款的3%降至了1.5%，这对降低二手房交易成本立竿见影。按上周二手房的成交均价计算，一套150平方米的户型契税将优惠近10万元人民币。

多位在一线城市工作的网友表示，一线城市教育、医疗等条件优势明显，工作机会更多，随着人口的不断导入，房价自然水涨船高。“我们很多人为了留在一线城市，更是举全家之力购置房产，并加入银行杠杆，进一步推高了房价。”天津财经大学经济学院教授丛屹认为，目前一线城市房价迅速上涨的现象令人担忧，社会资金配置进入一线城市房价中，导致“一房难求”。

2016年被看好的几种房子

对于购房者来说，近期层出不穷的刺激政策难免会引起一定程度的恐慌，松动的信贷让购房者难以再期待价格下调回归合理。降准以后银行后续资金将更加宽裕，房贷有望继续宽松，购房者压力持续降低。所以购房者若继续观望可能会错过最佳购房时机、增加购房成本，积极入市是比较明智的做法。

在买房前，需要考虑多方面的因素。下面我们一起看一下2016年被看好的6种房子：

1、学区房

大家一看到学区房，肯定会说教育部不是正在考虑推行多校划片，为学区房降温。对，正是由于这个原因，学区房的价格才有上涨的趋势。教育部推行多校划片，是可以对重点学区房价格起到很好地降温作用，但是对其他学校周围的房价却起到了升温作用。

2、轨道交通房

无论在哪个城市生活，大家都是希望自己生活的环境各种便利。而在各种便利之中首要的就是交通便利。大家应该时刻关注自己所在城市的交通规划情况，莫要错失良机。

3、大城市周边有明显人口增量的二、三线城市

这些城市由于地缘关系，再加上人口竞争力的上升，未来的房价上涨趋势比较明显。例如北京与天津周围的保定与廊坊，深圳周边的东莞与惠州，上海周边的苏州。

特别要说明的是苏州，苏州其本身就是强二线城市，2014年苏州流动人口增长率为6.89%，人口竞争力在上升，再加上位于上海周边这个地缘优势，2016年苏州的房价行情大有上扬的趋势。

处在这些城市中的人群，无论是是刚需还是投资都应趁早下手。

4、在规划功能调整中受益的房子

比较典型的就是深圳罗湖的笋岗，笋岗以前有着“中华第一仓”的美誉，简言之就是一仓库，如今已变身为现代化的服装贸易中心、建材家居中心、工艺城、二手车市场。功能的转变对房价具有“推波助澜”的作用。

大家要多关注自己所在的城市，看看是否也存在这种功能调整片区。机遇总是留给有准备的人的。

5、大城市城中村旧改与改造

例如深圳大冲城中村改造项目，被称为是广东最大的城中村改造项目。大冲主要被划分为复合商业区、还迁出租区及住宅区。深圳白石洲城中村的改造规划也去年就已经基本成型。这些城中村大多都是农民房，现在施行规划改造，将原来低矮的农民房建成小区与商业住宅，增加住宅数量，而这两个城中村地理位置也都是处于深圳房价顶端的南山，大冲已经改造完成，曾一度出现疯抢的场面，将来的白石洲是不是也会出现这样的局面，我们拭目以待。

上面只是举了深圳的例子，其他大城市也存在这种城中村改造情况。大家要根据自己所在城市的具体情况，独具慧眼，抢得先机。

二线城市房价“虚火”引警惕

在刚刚结束的全国两会上，住建部长陈政高指出，部分二线城市春节后房价上涨过快，住建部也在密切关注，随时和地方政府沟通。

市场分析认为，南京、杭州、苏州、合肥等重点城市都可能将成为下一波暴涨区域。从房价涨幅排名看，2016年2月环比1月，二线城市中，南京、合肥、福州、杭州、厦门、南昌房价涨幅均有所扩大。

公开资料显示，3月18日，南京土地市场迎来2016年第一场土地拍卖。其中，编号为g01的鼓楼区热河南路客车厂地块以48.2亿元人民币总价被招商地产竞得，楼面地价29899元人民币/平方米，成为南京城北区域新的单价地王；3月23日，杭州成交2宗宅地，总建筑面积约为13.96万平方米，出让金达45.72亿元人民币，其中一处地块以45368元人民币/平方米的价格刷新2016年1月刚创下的单价记录。

援引业内人士称，在一线城市门槛渐高、政策收紧的背景下，过剩资金可能流向周边，并将这些经济体量较大、供需关系偏紧的二线城市作为“避风港”。各地政府应警惕一线城市房价“虚火”向周边及其他二线城市传导。

上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示，类似于苏州、杭州等房价涨幅较大的二线城市后续也面临政策调控的可能性，但调控的关键要看尺度是不是够大，“如果不能抓到关键点，那调控的力度有限。”

笔者注意到，当前，江苏房地产市场走势分化明显，既存在局部地区特别是部分三四线城市库存较高的压力，又出现了南京、苏州等二线城市房价上涨过快的情况。“一方面，积极支持居民家庭合理的自住和改善性购房需求，稳妥有序消化去化周期较长的三四线城市商品房库存；另一方面，密切关注南京、苏州等部分城市因房价较快上涨可能带来的金融风险，促进住房金融业务健康平稳发展。”