办理房屋委托公证要注意的几个问题

随着房价的节节攀升，购房已变成人们理财的首选方式，房屋买卖的活跃使得出售房屋委托公证的数量剧增，为此司法部也专门制定了《办理房屋委托书公证的指导意见》，来作为公证员办理此类公证的操作规范。《意见》第二条：房屋委托书是指委托人为了授权他人代为办理房屋的购买、出售、互换、继承、接受遗赠、租赁、抵押等事宜而单方签署的法律文书。第三条：委托人申请办理房屋委托书公证，应当亲自向公证机构提出，不得委托他人代理。第十一条适用《公证程序规则》第三十六条的规定：办理房屋委托书公证的，委托人应当提交下列材料：①委托人的身份证件和资格证明；②房屋委托书文本；③房屋委托书所涉及的房屋权属（权利）凭证原件，但购买房屋的除外；④处分已设定抵押权的房屋，提交抵押权人同意处分的书面材料；⑤法人或者其他组织申办房屋委托书公证，按照法律、法规或者章程规定需要审批的，应当提交股东会（董事会）决议或者有关部门的批准文件；⑥监护人申请办理以处分被监护人所有的房屋为内容的委托书公证，应当提交享有监护权的证明材料以及为被监护人利益而处分房屋的保证书。毫无疑问，委托书公证给当事人提供了不少便利，然而由此出现的问题，也不容我们忽视。有个别人为了私利，弄虚作假，欺骗公证处，利用公证书骗取钱财，无形中给真正的房主造成了损失，也严重地损害了公证形象。下面，笔者就近几年来办理房屋委托公证的心得，提出几点注意事项，仅供参考。

一、要注意对当事人提供的委托书格式及内容进行审查

当事人提供的委托书形式多样，内容五花八门，作为公证员在办理该公证前应严格审查。有些委托书的内容与委托合同混淆，除了有委托人签名外还有受托人签名，公证员应建议把受托人签名事项删掉。有些委托书中出现“因办理上述委托事项的一切费用及相关法律责任由受托方承担”的内容，公证员建议应由委托方承担。这两种情况，明显违背了委托书是单方法律行为，是委托人的单方意思表示并承担法律责任的规定。还有些委托书上受托人众多，一份委托书上有十几个受托人，而且每个受托人权利一样，都可以处理所有委托事项，公证员应告知当事人这样操作的巨大风险，建议修改委托书格式，删除不必要内容。

二、要注意对当事人提供的证件进行审查

有些不法分子常常采用伪造或变造的身份证，假冒他人来办理出售房屋委托公证，一旦由于公证员的疏忽为其出具了委托公证书，则他人的房屋将被迅速变卖，房屋所有人的权益将受到损害。因此，做好一代证和二代证的识别工作就显得尤为重要，身份证的审查应该是每一个公证员所应具备的一项基本技能，公证员应当掌握身份证的一般防伪标志的识别方法。我们公证处配备了一代、二代身份证识别系统，一旦出现仪器无法识别的身份证，则进一步到网上查询，若网上也无法查询，则要求当事人重新办理身份证或办理临时身份证再来办理公证。也有的当事人找不到相似的人冒充另一方，就谎称身份证已遗失，拿来了派出所的户籍证明（附照片），经对照，来人和照片上的一致，似乎没什么问题，但总觉得不怎么踏实，如果公证书就此办理，那就有可能出错了。于是到派出所核实了户籍证明的真实性，后来弄清楚了，原来当事人在派出所有熟人，贴上了与本人照片不符的户籍证明，这就需要公证与公安部门沟通好，努力把好证件审查关。

三、要注意对当事人的身份进行审查

有些行骗者利用和房屋所有人的特殊关系，取得了房屋所有人的身份证、户口本、结婚证和房产证，然后找和房屋所有人长相相似的人来做委托公证，很多受害人在房屋已被出售后还蒙在鼓里。也有的房屋所有人夫妻双方对房屋处置意见不一致，就临时找一个长相相似的冒充另一方。作为公证员在办理公证前必须要做的工作就是核对当事人的身份，这个工作特别重要。这里难度较大的是一代证中公证当事人的识别，有些当事人的一代证是长期，已经用了几十年了，身份证上的照片和前来公证的人肯定是有些出入了。碰到这种情况就比较难处理，身份证肯定是真的，来的人是不是真的呢？曾经就有这样一对夫妻，前来办一份委托公证，要出售湖南老家的房子，证件齐全，都没有问题。可对于妻子的年龄，身份证上是五十一岁，可来的人似乎有点年轻，怎么看也不像五十一岁的人，最多四十岁，说长得不像吧，仔细再跟身份证上比较，又有点像。到底是不是本人，再继续审核，当看到结婚证时，找到了佐证，这是一份六个月前才补领的结婚证，结婚证上女方的照片很显然跟来人有出入，一个人不可能在六个月之后反而变年轻了很明显，来者不是本人。

四、要注意对当事人的民事行为能力进行审查

在办理房屋委托书公证中，有一类人是需要特别注意的，那就是已经达到法定年龄，但由于身体或精神方面的原因，无法独立行使民事行为。一般来说，对于无民事行为能力人比较容易识别，而对于限制民事行为能力人，则相对困难一些。这些人一般来说在家已接受了“培训”，对公证员的询问不会存在太大问题，若不仔细处理，顶多是认为读书不多，懂的不多。对这类人应该怎么办呢？首先，要注意观察每一个前来办证的当事人还有陪同者，这类人一般话不会多，你会发现陪他一起来的人特别活跃，陪同者会解释给你听，他不太懂的这些程序，有什么表格我来帮他填好了。这时，先让当事人放松下来与他聊家常，聊着聊着，话多起来了，可疑的地方也就出现了，再与当事人有针对性的个别交流，就会取得事半功倍的效果。

五、要注意房屋委托公证是否被非法利用

在办理委托公证的过程中，承办人发现房屋出售委托书已经越来越偏离其本来面目，被一些不法分子所利用。主要表现在委托人和受托人之间根本不存在委托与被委托的关系，而是借贷关系。也就是说，名为委托，实为借贷。例如，出借人放款给借款人，对借款人能否还款存在担心，去办理抵押登记吧，又嫌时间太长，手续繁琐且费用较大，于是就到公证处来办一份委托出售房屋的公证，若借款人到时不能还清欠款，就由出借人出售借款人的房屋来抵债。这类公证隐蔽性较强，公证员不易识别。但这样的委托公证并非当事人的真实意思表示，与委托书的办证要求相违背。因此需要公证员在办证过程中，要反复审查当事人提供的材料，仔细询问当事人。一般来说，这类公证有一个特点，那就是来的人特别多，除了房屋所有人以外，总还有两三个人一起陪着来的，而且出售房屋的往往对具体怎么办不太清楚，有些当事人甚至对前来办理什么公证也不是很了解。也有出借人和借款人商量好了一起来的。遇到可疑的最好采用各个击破的方式，一个一个的询问当事人，这样容易找到破绽，发现问题。

总之，“公证无小证”，无论什么公证都应谨慎对待，看似普通的房屋委托公证，若稍不留心，就有可能叫公证员载个大跟頭。公证员不仅要熟悉相关的法律知识，更应在办理公证的实践中总结与积累经验，还要擦亮眼睛，用智慧武装头脑，把每一件公证办成铁证，使每一份公证书发挥应有的法律效力。

作者简介：

郭远朝（1962.5.9～），男，1989年毕业于齐齐哈尔市教育学院中文系，2000年毕业于黑龙江省干部行政学院法律系、从事公证工作22年。