城市住宅小区业主维权的现状、困境与策略

刘淼

摘 要：随着社会的不断发展和进步，中国步入城市化，城市住宅小区的数目也日渐增加。城市住宅小区逐步推行管理的物业化，在方便了居民生活的同时，也存在业主与物业公司的一些纠纷。本文从城市住宅小区业主维权的现状进行分析，找出其存在的问题，并提出针对性的解决策略。

关键词：业主维权；困境；策略

随着城市住宅小区的增多、物业管理的逐步深化，各种物业纠纷也随之出现。业主受到侵权的趋势也逐渐加重。因此，为了维护业主的权利和城市小区的安定和谐，业主应采取一定措施进行维权。本文将从业主权利受侵的情况进行分析，对业主维权提出有效的建议。

1城市住宅小区业主维权的现状

1.1通过行政调解进行维权

当业主的权利受到侵犯时，通过行政有关部门的调解进行维权是大多数业主的首选。它是由业主或者街道办事处向有关行政机关反映情况，有关行政部门根据侵权的情况在业主、物业和开发商之间进行调解以使得业主的权益得到维护。

1.2通过司法诉讼进行维权

司法诉讼也是现在业主进行维权的方式之一。当物业或者开发商侵犯了业主的合法权益后，由业主向法院递交诉讼书，然后由法院通过法律途径对侵权做出裁决，使三方之间严格按照合同、契约进行服务管理。这被认为是业主维权最为有效的方式，然而受到多方面因素的影响，这种业主维权方式往往对业主不利。

1.3通过不交物业费进行维权

当权利受到侵犯时，大部分业主会采用不缴纳物业费来进行维护主权，这是业主常用的维权方法，但它取得的效果并不明显，反而可能会适得其反。不缴纳物业费使得业主直接成为违反合同的一方，如果物业或者开发商对其行为进行诉讼，将会对业主大大不利，不利于维权的进行。

1.4采用非法途径进行维权

非法途径是业主在进行多次调解和政府干预的情况下无济于事而采取的一种较为极端的维权方式。这种方式能引起较大的反响，得到政府部门的广泛关注，但由于物业方和开发商的势力，很容易造成人身安全等问题。另外，采取游行示威和围追堵截等方式是一种非法手段，不受法律的保护。

2城市住宅小区业主维权的困境

2.1组织能力不足

业主的组织能力与物业公司和开发商比起来相差甚远，物业和开发商都有不同的部门不同的分工，是一个机构，而业主虽然人数较多，但个体较分散，没有成立业主委员会或业主委员会制度不够完善。由于制度的不完善，而使得业主委员会形同虚设，业主的集体活动的组织水平较低，不能很好的进行维权，不能充分发挥团结的力量。

2.2业主的自治能力不足

业主的自治能力不足是阻碍维权的最主要的因素。它表现为三个方面：第一，业主的法律意识薄弱；第二，业主和业主之间也因利益冲突存在纠纷；第三，集体活动的组织较为困难。这些问题的主要原因是居住在同一小区的业主有很大的个人差异，有不同的看法和态度。由于世界观、人生观、价值观的不同而产生不同的价值取向，不能在同一个问题上达成共识。同时，社区居民也习惯了长期以来被管理的制度，没有自治的意识，因此自治能力不足。

2.3信息掌握不足

物业公司和开发商是正规的机构，对物业小区的管理主要依据各方面的信息，并对信息进行合理的归档。而业主作为被服务者，获取信息的途径和能力均不足，因此，在运用法律手段进行维权时，很难拿出一定的信息进行证明，而物业和开发商很有可能因为具备充足的信息而成为获胜方和获利方。

2.4资源获取能力不强

业主的资源获取能力不强。房地产行业是一个高利润的行业，高利润能为物业公司和开发商铺路，积攒更多的人脉，从而使得他们从社会各方面获取的资源增多。而业主相比于物业公司和开发商，无论是经济实力还是人脉关系都相差甚远，因此，获取资源的途径也大大减少。业主代表着社会力量，物业和开发商则占据市场力量，在进行维权较量中，市场力量必然更胜一筹，严重阻碍维权的进行。

3城市住宅小区业主维权的策略

3.1提高组织水平

组织水平的提高为城市住宅小区的业主维权提供了集中的力量，它决定着维权的成功与否。团结就是力量，众人团结的力量远远大于分散的业主。对于业主本身来说，应提高自身的维权意识，力争参与业务委员会的活动和选举，为维权贡献自己的一份力量；对于社区来说，应积极动员全部业主选举产生业务委员会，并逐渐完善业主委员会的制度，将责任落实到个人。对内要分配专门的任务给具体的业主，让他们在各楼层和各单元之间进行联系和日常的指导，对外要分别成立与物业公司和开发商的维权协会，并不定期召开维权大会，引进专业的维权指导，力求每位业主参与其中，提高维权意识，不断完善发展业主委员会。

3.2提高业主的自治能力

业主自治能力提高是有效进行维权的途径。业主自治能力提高，维权意识也随之增加，业主可以运用法律知识来维护自己的合法权益。提高业主的自治能力要克服的问题很多，首先要提高业主的法律意识，让业主在资源匮乏、信息不足的情况下尽可能的了解法律知识，以使获胜的希望更大。其次，应适当调解业主之间因利益冲突而产生的纠纷，由街道办事处或业主委员会出面调和，最大程度的减少或降低业主之间的利益冲突和矛盾纠纷。最后，业主应意识到集体的力量，要积极的组织并参与集体活动，学会运用集体的力量进行维权，其效果远远好于个人维权。

3.3培养社区意识，增强公共精神

城市住宅小区与乡村差异很大，城市住宅小区业主的重心只关乎于家庭，只注重个人利益，与邻居间的交流较少，走动不密切，因此关系生疏，甚至彼此之间互相不认识。这就容易造成因为个人利益而产生冲突的现象增多。这也是缺乏社区意识的表现，他们不注重社区的共同利益，认为自己是社区的寄宿者，而不是其中一员，这就导致了维权集体活动的难以实施。社区意识的缺乏往往导致了公共精神的缺失，让业主忽视了公共财产的利益。正如大多数社区标语所说：社区是我家，一切靠大家。这表明社区意识和公共精神的重要性。而社区意识和公共精神的培养主要依靠社区的居委会、业主委员会以及街道办事处举办的集体活动。社区相关部门应动员社区内的每一位业主参加，增加业主之间的联系，丰富他们的生活，增强他们的维权意识。集體的力量对于维权的成功具有重要意义。

3.4发挥社区精英业主的优势

城市住宅小区中居住的业主在进行维权时缺乏获取资源和信息的途径，使得维权过程变得困难重重。社会力量不能对抗市场力量的最重要的原因便是资源和信息的获取不足。发挥社区精英业主的优势能很大程度的改善这种现状。社区精英住户指的是具有一定社会影响力、在社会中扮演一定角色、具有一定地位的业主，包括行政机关人员、专家、干部、领导人等。发挥社区精英业主的优势主要体现在让这些精英业主参与居委会、业主委员会等社区机构，给他们安排一定的职位，充分利用他们的社会影响力，动用他们的人际关系获取社区外部的社会资源，为维权做足准备。

3.5增强业主的法律意识

维权的进行需在合法的条件下进行，禁止采用非法手段比如游行示威、拦截等对物业公司和开发商施加压力。采用非法手段会造成适得其反的效果，严重影响维权的进行。维权的进行必须和法律途径相结合才能取得成效，才能捍卫城市住宅小区业主的合法权益。有效结合法律，必须提高业主的法律意识，让业主充分了解法律法规。了解具有法律效力的《物权法》，是进行维权的第一步。《物權法》既保证了业主的所有权利，也可以掌握物业公司和开发商的侵权行为，在进行司法诉讼时是最为有效的法律依据。在一定情况下，让业主充分了解有关物权和物业管理方面的法律法规，是进行合法维护业主权利的保障。有效了解法律法规的途径多方多面，可以从网上进行视频观摩；可以借阅一些法律书籍；彼此之间进行交流；业务委员会进行不定期的培训等方法以提高业主的法律意识、维权意识。

3.6合理进行短期的维权

现阶段城市住宅小区业主的维权主要包括行政调解、司法诉讼、不缴纳物业费以及采取一些非法途径逼迫物业公司和开发商就范，还他们以公道。这些途径是业主维权常用的几种方法，它们只能取得短期的维权，很有可能陷入侵权、维权、调解再侵权的反复模式中，不能从根本解决侵权问题。短期维权模式虽不能彻底解决业主与物业公司和开发商之间的纠纷，但能在一定程度上减轻侵权现象的发生，它还有利于业主进行经验的积累以及提高业主的维权意识。短期维权也存在一定的问题，如果形式不恰当，则会造成严重的时间、精力和金钱的浪费，严重打击业主的维权意识。因此，短期维权需进行逐步的完善，业主应根据侵权的程度选择合适的维权手段。

4总结

城市住宅小区的维权需长期进行、从根本解决。运用法律武器进行维权是最为明智之举，它不仅是最合法有效的途径，还能提高业主运用合理手段进行维权的意识。提高业主的自主管理能力是合理解决纠纷的最根本、最关键的策略，它对于维护主权、保证小区安宁和社会稳定具有重要意义。

参考文献：

[1]李昊.从“产权”走向“公民权”——当前中国城市业主维权研究[J].法制博览，2015，（5）：10-12.

[2]张文波.前期物业管理中的服务纠纷与政府职责——以重庆市的物业管理纠纷案例为切入点[J].上海城市管理，2015，24（6）：70-73.

[3] 易清，张小敏.小区业主自治现存困境及对策探讨——以惠州市为例[J].惠州学院学报，2014，（4）：26-30.