房地产销售管理系统的设计与实现分析

周俊男

摘要：房地产行业一直以来都是我国的重要产业，随着我国经济水平的不断提高，房地产行业在近几年也获得了更大的发展空间，同时对房地产的相关销售和管理也提出了更高的要求。当前的房地产销售管理强调了自动化和智能化，在安全等级的要求上也有了显著的提高。该文对我国房地产销售管理的发展现状进行分析，并结合房地产行业的具体特征，探究了房地产销售管理系统的设计与实现方法。

关键词：房地产；销售管理；系统设计

中图分类号：TP311 文献标识码：A 文章编号：1009-3044（2016）06-0107-03

房地产对我国经济的发展做出了重要的贡献。房地产涉及了社会生活的各个方面，包括社会结构、社会制度、经济结构、人口流动等。社会发展过程中的任何一个方面发生了变化，都会对房地产产生不同程度的影响。与食品、电器、汽车等行业相比，房地产又具有更高的稳定性和滞后性。随着我国人口的不断增长，解决城乡居民的住房问题也成为我国当前的重点任务之一，在这一过程中，房地产销售起到了重要的作用。我国当前的房地产销售存在着工作量大，工作效率低，统计速率慢，行业内部沟通不足等问题，为了有效地解决这些问题，本文对房地产销售管理系统的设计提出了新的思考。

1 房地产管理系统的现状

房地产企业的根本目标是完成房地产的销售任务，获取一定的经济收益，并实现规模上的扩展和业务的完善。当前我国的房地产已经不再局限于某一个特定的区域内，而是在全国范围内开展业务，这就使得房地产销售管理系统中处理的数据量显著增加，尤其是在市场数据的调查、收集、处理方面面临着较大的压力。而能否及时地获取市场信息，直接决定了企业管理层能够准确地掌握区域发展的潜力、房地产开发的环境、区域的需求、企业自身的竞争力等，对企业未来的发展前景也有着极大的影响。在这一形势下，建立完善的信息分析平台成为了房地产企业发展过程中必须经历的一个过程。与整个房地产业迅猛的发展势头形成鲜明对比的就是房地产管理系统建设的落后。因此，加强对房地产销售管理系统的优化设计和实现是亟待解决的一个问题。

2 房地产销售管理系统需求分析

随着房地产规模的不断扩大，房地产销售系统面临着更大的工作压力。庞大的企业规模和多样化的业务类型使得房地产销售管理系统的结构更加复杂，需要处理的数据量也不断增加。传统的销售管理系统已经无法满足当前的发展需求，开发和设计新的销售管理系统成为了必然的选择。房地产销售管理系统的建设应当根据房地产开发的具体流程来进行制定。房地产开发的过程分为六个环节，分别是获得土地、设计方案、产品设计、施工、销售、竣工。每一个环节进行的过程中都需要及时地获取市场的信息。

首先在获取土地的环节，房地产企业必须从宏观和微观层面对市场的需求进行深入的分析，确定土地的操作性。在宏观方面，企业应当了解土地所在城市中对土地的开发政策、城市的经济条件、城市居民的购买能力等。在微观层面，企业应当了解土地所在区域的环境状况、建设所需的成本等。

在方案规划和产品设计的阶段，房地产企业需要对历史的销售数据进行一定的分析，因此为企业制定产品设计方案提供一定的参考和指标。此外，企业还要对政府的相关政策进行研究，尽可能获得政府的支持和资助。通过应用房地产的销售管理系统，可以得出某一区域中同类产品的销售状况和居民的购买能力，区域内部的竞争状况，产品供应量的多少等。

最后，在最为关键的营销环节中，市场的需求对营销的状况会产生直接的影响。因此在营销环节，做好市场数据的收集和分析是十分重要的。销售系统应当具备对市场数据进行多方面综合分析的能力，并且能够将当前的市场环境与历史竞争状态相对比，为房地产企业生产管理决策的制定提供有效的依据，合理制定企业产品的价格、企业产品销售的策略等，来实现经济效益的最大化，由此确保企业前期制定的发展目标都能顺利实现。

3 房地产销售管理系统目标软件的定位

房地产企业的销售系统设计是以一定的市场环境为基础的，而市场环境又可以根据其具体的涉及内容进行分类。房地产企业在经营发展的过程中主要面临着四种市场环境，分别是土地市场、投资市场、开发市场、流通市场。土地市场涉及土地的买卖过程。土地市场在房地产开发的过程中决定着开发环境的质量和开发成本。加强对土地市场的了解能够帮助企业更好的预测未来几年区域内房地产的发展趋势，从而在激烈的市场竞争中获得一定的优势，更好的控制生产成本，促进房屋的销售，获得更好的经济效益。例如，当区域内的土地供应量较小时，可以适当的地提高销售的价格，从而提升利润。投资市场主要涉及对市场的宏观及微观上的把握。对投资市场的研究能够帮助企业更好的控制投资风险、合理地制定销售的速率和产品的类型。开发市场则主要是对房地产企业的内部管理，通过完善企业内部的管理制度，使得企业在市场中获得更多的发展空间和竞争力。流通市场是对房地产企业销售渠道的管理。做好流通市场的把控，可以有效地拓展市场空间，增强企业的市场份额。

4 房地产销售管理系统目标功能模块的设定

房地产的销售管理中面临着一些亟待解决的问题，例如项目管理、客服管理、销售管理、财务管理、广告策划、统计分析、决策分析等。在对这些问题进行综合的分析和考虑的基础上，企业能够建立起一套完善的市场数据分析体系，为企业决策的制定提供良好的参考，并规范企业生产管理的流程，加强部门之间的沟通合作与相互监督。房地产销售管理系统的建立有利于实现房地产企业产品系统的及时更新，使得企业决策的制定更加的迅速、科学，使企业内各个部门运转得更加的高效。此外，销售管理系统还能帮助企业更好地适应不断变化的市场环境，找准企业产品的定位，制定合理的产品价格，确保企业销售计划的完成。为此，在房地产的销售管理系统中应当包含对市场数据的跟踪和记录，对市场的动态变化进行实时的掌握，从而为决策的制定提供数据上的支持。在设计新的产品或进入一个全新的市场环境时，良好的销售管理系统能够帮助企业的管理人员快速地对当前形势进行分析，从而提高判断的准确性。房地产销售管理系统的建立应当以市场数据的分析为核心，以提高决策科学性为目标，逐步实现提高项目销售能力、销售预测能力、资源利用能力、部分合作能力等计划，最终实现企业经济效益的增加。完善的房地产销售管理系统能够极大地减轻管理人员的工作负担，将更多的精力投入到管理系统的优化中。销售系统对市场数据的分析能够为部门的工作提供良好的数据参考，使房地产的工作更加的高效、简洁、智能，使房地产企业对各个工作流程的控制更加的有效，对风险的预测能力进一步提高，对资源的整合和应用能力也有所提高。

5 房地产销售管理系统总体设计思想

首先在设计思想上必须明确，房地产销售管理系统的设计和开发是为了给房地产企业创造一个高效、良好的销售平台，同时为客户提供获取房屋信息的有效渠道。将网络技术应用到销售平台的建立上能够极大的提高房地产管理的效率，并使得系统在更大的范围内进行使用。销售系统的界面应当尽量美观、简洁、明了，在功能上则要尽可能地完善，符合人性化的设计原则。

在进行实际的设计前，要先进行一定的需求分析，确定系统的各部分功能，并划分好各个部分的模块。销售系统中主要有三种模块类型，分别是管理模块、统计模块、决策模块。并且这三个模块之间在功能上既要相互独立，又要相互联系，形成也给完整的体系。并且销售管理系统应当具有一些特定的功能，其中包括信息的输出、输入、增减、删改等。

6 房地产销售管理系统结构及功能模块设计

1）统计分析部分

销售系统的统计分析部分主要是为了向管理者提供某一区域销售市场的状况，使管理者可以根据这些信息对房源的价格进行确定和调整，并根据区域未来的发展趋势对销售计划进行完善。统计分析部分的具体功能包括：用图表的形式展示房屋的销售情况；显示楼盘位置、价格、交易日期、成交额等；根据房屋的位置、户型、配套设施等对房屋的价格进行确定；用图表展示土地、楼盘、房屋结构等信息；进行客户信息的统计。从统计分析部分的上述功能中可以看出，统计分析的重要核心作用是进行数据的收集和分析对比。通常，数据的分析是以项目自身作为标准，对不同区域、不同时间、不同类型的房源进行对比统计。

2） 综合管理部分

综合管理功能的实现需要首先设定系统的管理权限，完善系统的日志记录能力，这样才能对系统进行综合全面的管理。设置管理权限能够方便不同部门登录和对系统的使用，还能为房屋的销售人员提供房源的统一管理，为客户提供查看房屋信息的服务。房地产商也能够通过系统的综合服务功能对资源进行使用和管理，包括建设项目的管理、销售情况的查询、财务信息的核对、客服工作的检查、广告策划的进行等。通过综合管理的功能，各个部门之间还能建立起良好的联系，实现资源的共享，提高企业整体运行的效率。

3） 功能模块设计

对房屋销售系统还要设置专门的功能模块设计。模块主要分为三大部分，分别是综合管理部分、统计分析部分和决策分析部分，每个部分又细分为不同的模块。用户管理模块的作用是为管理员提供登录系统的权限，使管理员拥有更改信息，生成工作日志的权利，从而实现对系统的综合管理。不同部门的管理人员在权限上有所不同，例如企业的管理人员与不同的部门职员在登录权限上就有极大的不同。项目管理的模块主要包括对土地的管理、楼盘的管理、房屋管理、面积测试、价格管理等。销售模块管理则包括客户信息管理、认购管理、合同管理、项目销售管理等。

7 房地产销售管理系统的可行性分析

房地产行业的市场竞争在不断地加剧中，竞争的方面已不再是价格或房屋质量的竞争，而是扩展到了销售、服务、管理等各个方面。为了获得更多的竞争优势，现代房地产企业必须应用更先进的技术手段和工具，实现管理系统和管理模式的创新。随着房地产企业规模的不断扩大，企业在管理的过程中所面临的信息也越来越多，因此只有通过现代化的管理手段才能对这些信息进行有效的收集和处理，从而为企业的经营和发展提供更好的数据参考。房地产销售系统的更新首先向着结构简单化的方向发展。越简单的系统在处理信息时的流程越少，工作效率就越高。房地产企业在建立销售系统时应当尽量省去多余的步骤和环节，保证系统的高效性。其次，在管理流程上则要加强标准化，例如开单、收款、缴款等过程都要形成一个整体的体系，并使各个部门的工作人员充分的明确自身的职责和权限，从最大限度上杜绝工作中的违规和违法行为。

销售系统的可行性具体从五个方面体现出来。首先是硬件方面的可行性。在现代化科学技术不断发展的当今世界，信息化设备和手段的应用能够为产业的发展带来极大的革新。同样，在房地产销售管理系统的建设中应用互联网和计算机能够有效地提高系统的性能和工作效率。当前，计算机的配置已经符合销售系统运行的要求，并且互联网技术的发展和进步日新月异，为房地产硬件设施的可行性打下了良好的基础。其次是软件方面的可行性。Visual basic、srever 2000 等设备经过前期的应用和实验，都得到了良好的应用效果，新设计出来的windows系统也拥有良好的性能，能够满足销售系统运行的要求。第三是操作的可行性。在当前这个激烈残酷的市场竞争中，企业之间的根本竞争项目就是在工作效率上的竞争。为了提高企业中各个环节的工作效率，绝大多数房地产企业都实现了信息化的管理，企业的工作人员都具备较高的计算机操作能力，管理系统的操作模式也更加的简洁、明确，因此在系统的操作性上是有较好的保障的。第四是技术的可行性。许多房地产企业在销售管理系统的开发和设计上已经投入了大量精力，并且已经经过了一段时期的应用，有很多成功的经验可以借鉴，在技术的应用和发展上已经不成问题。最后是经济方面的可行性。房地产销售管理系统的设计主要是对软件的开发，不需要再购置专门的硬件设备，而且在人员上的需求上也不高，因此在房地产销售管理系统的设计中不需要投入大量的人力和物力。

8 房地产销售管理系统测试与维护

通常，在系统开发的过程中，就会采取一定的措施确保系统的稳定性和安全性，但由于在系统运行的过程中会受到各种因素的干扰，因此不能完全保证系统的安全。而是，系统的开发者通常都不是系统的最终使用和操作者，很多时候都无法充分地考虑到系统在使用过程中可能出现的问题，因此，系统在运行过程中出现大大小小的问题是难以避免的，很多系统中的问题和缺陷甚至是非常隐蔽的，需要系统的开发者进行深入的测试才能发现。为了确保系统的质量，系统的开发者和操作者必须定期对系统进行一定的测试和维护。

系统测试的主要目的是为了发现系统运行过程中存在的问题，而一些问题是只有在特定的条件和环境下才会显现出来的。一些系统问题的出现就是因为对系统运行的条件没有进行充分的考虑。在进行系统的测试时，有一些原则是需要严格遵循的，例如，系统的开发人员不可以充当测试人员；测试的内容应当包括输入和输出数据；要对系统输入不合理数据进行非法数据测试；对容易出现问题的环节要进行多次的测试；对系统进行调试后要再次进行测试等。

9 结束语

综上所述，房地产销售系统的设计与实现是房地产企业形成竞争优势的重要环节。本文通过对近年来房地产行业的发展趋势和销售管理系统的建设现状，对当前的房地产销售管理系统的优势和缺陷进行了综合的分析，并结合实际的工作经验对系统的设计和优化提出了相应的建议，希望能够对房地产行业的进一步发展提供一定的参考。

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