基于因子分析的养老地产内源融资模式下综合盈利能力模型的构建

孙宝鹏

摘要：目前，我国的老龄化的现象日益严重，人们对于机构养老的需求也飞速增加，养老地产作为社会养老服务的重要载体，吸引了众多投资者的关注，很多房企、医疗和保险公司都开始投身于养老地产的开发建设中来。但鉴于养老地产还处于一个初始阶段，其投资周期较长，资金需求量也相对较大，投资风险较高。因此，如何保证养老地产行业获取充足的资金支持其发展是一个亟待解决的关键问题。本文从内源融资的角度对养老地产的融资模式进行研究，以养老地产的沪深上市企业为数据基础，构建综合盈利能力模型，进而提出优化内源融资的建议。

关键词：养老地产；综合盈利能力模型；融资模式

一、绪论

养老地产是在中国老龄化不断加快的背景下兴起的一种主题地产，是一个集合“养老+地产”的复合型新型产业。一个完整的养老地产项目是由适老化住宅、养老服务设施和场所、医疗卫生机构等多个部分融合而成的，在开发建设的过程中，需要地产商、卫生医疗机构、投资方、养老服务提供商、政府等多方力量的共同参与。因此，如何获取足够的资金支持，也决定了能否实现养老地产的真正价值。本文着力以因子分析的方法，构建养老地产的内源融资模式下综合盈利能力模型。

二、理论基础

根据企业的内源融资理论，内源融资是指企业自身经营过程中积累的资金，主要包括留存收益、折旧和定额负债部分组成。其中，折旧方法和定额负债主要受国家政策法律法规的影响，企业自身可以施加的影响较小。因此，应该以提高留存收益作为优化内源融资的主要途径，在股利政策保持不变的前提下，留存收益取决于企业的盈利能力。可见，提高企业的综合盈利能力对提升企业的内源融资能力有着决定性的作用。

鉴于房地产商在养老地产的建设过程中起着主导作用。而养老地产作为一个资金密集型的产业，其开发商自身必须具有一定的资金实力才能保证养老地产项目的顺利推进，可知要扩大内源融资就必须从提高企业日常经营过程中积累资金的能力入手，也就是提高综合盈利能力。

三、实证分析

本文选取沪深股指中类属于养老产业的上市公司的数据为基础，采用因子分析的方法构建可以反映综合盈利能力的测度模型。

（一）样本选取的依据

本文选取A股中已经或将要从事养老地产项目的上市公司2012-2014年的数据进行分析，其公司名称和股票代码如下表：

（二）上述房地产上市公司盈利能力指标统计

本文共选取了总资产报酬率（X1）、总资产净利率（X2）、净资产收益率（X3）、营业成本率（X4）、净利润与总利润的比值（X5）、投入资本回报率（X6）、每股收益（X7）、流动资产净利润率（X8）、固定资产净利润率（X9）、主营业务利润率（X10）、息税前利润（X11）这些指标。本文通过因子分析法构造一个能反应综合盈利能力的指标。然后，根据综合盈利能力指标模型对如何提升综合盈利水平以提高内源融资的能力提出政策建议。

1、上述指标的描述统计如下表：

2、本文借助SPSS对数据进行处理，经过检验（结果如下表），Bartlett的球形检验Sig值为0.000，表示适合进行因子分析。进而，运用主成分分析法进行因子提取，根据SPSS数据处理结果得到解释的总方差表。

根据解释的总方差可知，共提取了3个因子，其累计方差贡献率达到了75.163%，具有较好的方差贡献率，可以作为主成分。运用SPSS进一步计算，运用主成分分析法计算得到成分矩阵表如下。

4、基于综合盈利能力模型，提出优化路径

根据综合盈利模型中个指标的系数，可以看出：有的指标对综合盈利能力的影响程度大，有的指标对综合盈利能力的影响程度小。所以，在研究如何改善公司的盈利能力的时候，要首先考虑如何提升那些对综合盈利能力影响程大的指标。结合综合盈利能力模型的分析结果，净资产收益率（X3）、总资产酬率（X1）、总资产净利率（X2）、每股收益（X7）对综合盈利能力的影响程度是最大的，因此可以通过提升这几个指标来提升企业的综合盈利能力，进而提升其内源融资的能力。

四、结论

本文主要从加快销售速度、降低成本、提高总资产周转率、适当提高权益乘数的角度来提高净资产收益率、总资产报酬率、总资产净利率和每股收益这些指标，从而提升企业运营过程积累资金的数量，为内源融资提供资金支持。

养老地产现在还处于初级发展阶段，要想在未来的经济结构中占据一席之地，大型养老地产应树立良好的企业品牌形象，积极争取国家的政策支持，降低企业开发成本，合理配置资本结构，加强应收账款的管理，进而实现养老地产的效益最大化。（作者单位：山东建筑大学）

参考文献：

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