浅析“人车分流”管理模式

摘 要 随着人们生活水平的提高，使得我国车辆大幅增长，车辆与行人管理逐渐成为物业管理中最重要的环节，而“人车分流”成为物业管理中的一种有效的管理模式，本文通过探讨人车分流的理念和分类：即平面分流、内外分流、立体分流三种模式，分析我国人车分流的现状，针对实施过程中存在人车分流后停车难、物业管理不当惹纠纷、特殊情况的预案不完善等问题，提出物业管理公司早期介入、建立严格科学的人车分流物业管理制度、积极宣传等建议。

关键词 物业管理 人车分流 管理模式

作者简介：陆贺芸，广西大学公共管理学院教育与经济管理专业研究生。

中图分类号：C936 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2016）02-209-02

中国市场经济的蓬勃发展，带动了城市现代化的脚步，随之出现了人口和交通膨胀的状况。城市居民汽车购买量的大幅度增加，首先，扩大了城市半径，减少了市民出行的时间；其次，当汽车从奢侈品变为大众消费品时，一方面逐渐给城市道路交通系统、居民居住环境与住宅小区的视觉景观系统等方面带来了超乎想象的负面影响，另一方面对住宅小区居民的生活质量的影响也逐年提高，其中汽车所产生的尾气和噪声污染等问题不仅严重影响人们居住空间的环境质量，还大大影响着人们的身心健康。最后，车辆的乱停乱放给住宅小区内部的交通系统带来了巨大的压力，车辆驶入住宅小区的街道还常常会堵塞住宅通往居住区的步行道路，形成安全隐患。物业管理质量的优劣对居民所享受的生活品质产生了不可小觑的影响，随着车辆的增加，车辆与行人管理从而成为物业管理中一个至关重要的课题，因此，在我国的住宅小区规划和物业管理中施行“人车分流”的交通组织模式，具有非常普遍的现实意义。

一、人车分流理念及主要模式

“人车分流”的理念最早源于十九世纪末，由霍华德所提出的“田园城市”构想，属于居住区规划设计的一种理论，也就是提出了步行与车行在道路空间上相分离的一种思想。

“人车分流”模式源于二十世纪初，由美国著名建筑师克拉伦斯·斯坦（ Clarence Stein）和规划师亨利·莱特（Henry Wright）率先在位于新泽西州北部的雷德朋新镇（Redburn）住宅区实行，开创了一种全新的居住区和街道布局模式，实施方案即“在整个住宅区中没有设置穿越式汽车通行的道路，而是设置有独立的人行系统与车行系统，通过人行系统联接各区，居民步行不需要穿越车道。在尽端式的支路两侧布置有住宅，在住宅的另一侧修建与公共绿地有机地组织在一起的步行专用通道，使住宅的主要房间通往人行系统，次要房间通往车行系统 ”。“人车分流”的这种交通组织模式主要在保证机动车流畅的同时从人的安全角度出发，充分考虑，以实现人车分离，从而确保居民居住区的生活环境不被交通安全以及噪声污染等因素干扰，从另一层面上考虑，还保证居住区内的环境设施完全服务于人，提高通行效率。人车分行后，汽车在一个相对没有行人产生突然行为的环境中运行，道路畅通，交通效率明显得到提高。“通过道路景观或是护栏等多种方式将车行路线与居民的活动空间隔离，将住宅小区步行和车行交通组织在两个既相互独立又相互联系的空间内，利用建筑之间的消极空间让车辆通行，或者采用立体分流的方式，将车行系统引到地下空间。 ”

人车分流道路系统主要包括三种基本模式：

1.平面分流模式。主要用于设计住宅小区内道路系统，铺设适用于各种功能的住宅小区道路网络，使得住宅区内的交通工具以及行人在各自的道路网络上通行时，之间没有相互干扰，从而可在整体上形成人车分流系统。平面分流这种交通组织模式通常适用于大型住宅小区，这样住宅区内的交通组织与道路网络系统将与城市道路的总体规划或者区域道路的总体建设紧密的结合。英国伦康新城的“8”形公交专用道路系统、魏尔温的花园步行系统和斯蒂文内其的自行车道路分流系统等 都是采用平面分流的模式经典例子。

2.内外分流模式。也就是雷德朋式体系，这种人车分流模式以每个住宅庭院或者小区组团作为居住单位，从而形成住宅的内部生活区，各居住单位之间则通过步行道路相连接，而各居住单位与住宅区外面的车行道路则通过住宅区内的尽端路或者半环式道路进行有效连接。车行道路可以直接通向各个住宅院落以及小区组团的一侧，从而方便人们的停取车。这种交通组织模式让机动车道路与人行道路行形成两个独立的道路网络的同时，行人与车辆之间在道路平面上不产生交汇，各行其道，步行道路将住宅区内的景观环境和公共服务设施有效连接起来，居民通过步行道路可以在住宅区内自由、安全的活动，并且与住区外围的车行交通完全分离，不会产生相互干扰。

3.立体分流模式。即充分利用居住小区的立体空间，增加不同层面的道路网络来进行的人车分流。这种模式在我国新建的住宅小区较为普遍。这种人车分流的方式一般分为两类：一类是将步行道路铺设在屋顶或者架空步行道路，最终形成一个抬高的可供步行的平台；另一类则是将机动车道路设置于地下，简单来说就是在住宅区内设置地下停车场，从而形成立体空间上的人车分流，一般多运用在地形条件复杂、地势起伏较大的住宅小区中。

二、人车分流模式现状及存在的问题

我国的大多数住区多采用平面分流模式和内外分流模式。虽然人车分流在一定程度上优化了住宅小区的环境设置，提高了居民生活质量，然而，也正是因为“分流”的关系，机动车驾驶员无视小区限速标志，淡化交通安全意识，在小区内超速行驶不注意避让行人；另一方面，尽管采取了各种分隔措施，但是还是难以避免行人的突然行为，比如行人突然冲出马路导致汽车来不及避让行人而发生的意外事故的案例随处可见；最后，从经济学角度来考虑，如果只为汽车铺设通道不仅仅增加了道路面积，提高造价增加维护费用，造成业主负担，同时也是一种造成土地资源被浪费的行为。

因此，“人车分流”这种模式的道路设计以及设置有效合理的物业管理制度不仅在住宅社区中成为居民迫切的需求，也是物业管理公司进行物业环境管理的重中之重。但是，随着越来越多的物业管理公司采用这种“人车分流”模式，使得很多现实问题逐渐暴露出来，主要集中在以下三个方面：

（一）人车分流后停车困难

在当今社会，拥有小型汽车的家庭的数量呈现急剧上升的形势，加之小区建造商提前预留的车位数量有限，与目前的车位实际需求量有所出入；此外，有些小区内车位与车库价格过高，业主出于经济考虑，都倾向于将车停在小区附近的路边或者非法占用城市公共资源，从而造成小区外部交通拥堵，引发交通事故，非法占用城市公共资源导致公共资源的浪费。而且将汽车停放在小区外，如此一来，车辆的安全无法得到保障，于是这也成为了部分业主不支持人车分流的原因之一。

辽沈晚报刊载的报道《机动车该不该停进小区》，对机动车是否应该停到小区内进行了调查。调查显示：绝大部分居民支持实行分流，文中提到“据小区物业公司普查，在入住居民不完全的情况下，小区内现有机动车共计220辆，但是小区的最大容量不超过60辆，因此小区内经常性发生车辆刮、碰、挤的现象”。此外，由于小区内大量的机动车随意通行、停放，小区内的老人及孩子弱势群体的人身安全受到了严重威胁。更严峻的情况当属大量的机动车停放可能堵塞消防通道和急救车通道。

（二）物业管理不当生纠纷

由于初期物业管理缺乏规范性，并没有实现合理的人车分流，致使有些业主不会将车辆停到指定地点，而习惯性停在自家楼下，这恰恰给物业管理实现人车分流的带来了的很大的阻力。另外，有些小区的人车分流制度并不完善、执行力度也存在问题，让外来人员开车进入小区临时停车的行为有机可乘。外来车辆临时占用其他人的车位或者占用公共道路，必然会引发业主之间的不满，进而引发业主与物业管理人员的纠纷。

（三）特殊情况的预案缺少

在日常管理中，会突发各种特殊情况，如警车、消防车、救护车等需要紧急出入小区，另外，业主进行搬家、装修、婚嫁的时候，由于车辆乱停乱放或者没有设置专门的安全通道，会导致本来设置 “人车分流”的小区难分流。但是对这些特殊情况，如果处理不当必然会危及业主生命安全和财产安全，所造成的损失往往难以补偿。

三、人车分流问题解决的对策

（一）倡导物业管理公司早期干预

物业公司的早期介入旨在防患于未然，在社区建设规划初始阶段，物业管理公司应从其专业视角参与到房屋布局、绿化、道路设计等项目的规划中，对于地下停车场以及车库的数量、位置提出科学合理的建设性建议，促使小区内的道路设施趋于合理化，为小区实现人车分流的管理模式奠定“硬件”基础。

（二）制定科学的人车分流管理制度

“人车分流”的关键在于约束了业主的停车行为，所以应该在业主入住之初就实行人车分流的物业管理制度，让业主遵从停放车辆的规定。譬如说，规定业主要严格执行停车必须停在指定地点的规定，使自身的停车行为规范化，为他人所模范，对于违反规定的业主予以经济性处罚。然此类硬性规定对于平时习惯便利停车的新入住的业主可能存在困难，但站在发展的角度，这不但能助力提高业主们的素质，还可预防业主因停车问题与物业公司的矛盾发生。物业公司制定人车分流管理制度，使业主停车有章可循，管理部门处理矛盾也是“有法可依”，进而实现对停车问题治理的有效性和长期性。

与此同时，应该预设应对各类突发事件的方案，比如救护车、消防车和警车等公务车辆紧急进入小区的路线；以及提前告知业主在进行装修、搬家以及婚丧嫁娶等事务时所要注意的事项，并按照规定设立指示标志。此外，物业公司必须要适当组织业主进行消防演习、地震逃生技能的学习等等，提升其安全意识和自救技能，在紧急事件发生时不至于束手无策。

（三）积极宣传，使人车管理理念根植人心

首先，采取各类宣传方式让业主们认知：人车分流的物业管理模式的最终目的是为之创造一个安全舒适的居住环境。其次，通过开展相关社区活动，或者让部分业主代表参与到人车管理中，使业主更为深刻明细人车分流管理模式的优势和意义。笔者认为，如此的宣传与互动能极大地缩减物业管理者与业主之间的距离和互不理解，当物业管理的工作人员和业主配合度上升，人车分流的管理模式才有可能有效而长期地实施下去，共同创建和谐的宜居环境。

四、结语

人车分流的物业管理模式近年来己经成为封闭式物业小区管理发展的主趋势，因为其满足业主对居住环境安全环保的基本要求，但为了彻治其暴露的主要问题，仍需要有关行政部门、物业管理公司、社区以及业主的共协同治理，促进人车分流的物业管理模式的有效实施和创新发展。

注释：

S teven E Polzin. Transportation/Land-use Relationship：Public Transits Impact on Land Use. Journal of Urban Planning and Development， 1999（3）.57.

Collymore， Prter. The Architecture of Ralph Erskine. London：Granade， 1982， 49.

沈玉麟.外国城市建设史.中国建筑出版社.1989.

参考文献：

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