地铁上盖物业商业综合体开发研究

闵营

乌鲁木齐市城市规划设计研究院

地铁上盖物业商业综合体开发研究

闵营

乌鲁木齐市城市规划设计研究院

地铁上盖物业商业综合体，顾名思义是地铁上盖物业与商业综合体的结合。地铁沿线的商业混合开发模式是当今一种新生模式，通过轨道交通与区域经济结合的方式来发展建设，地铁上盖物业商业综合体开发就是运用这种模式，很好地融合了城市轨道交通与商业建筑的空间，因此它很有可能成为未来城市商业经营方式的主流发展趋势。

地铁上盖物业商业综合体；地铁商业

一、国内外发展现状

1.国外发展状况

1）伦敦地铁至今已有145年的历史，是全世界通车最早的地铁。伦敦市立体化的成熟交通网络系统并非一蹴而就，也是在其漫长城市发展过程中逐渐形成的。伦敦所有著名的时装街都和各种各样的地铁线、交通线紧密相连，这就极大方便了人们的出行。无论是住在市中心的人，还是住在郊区的人，从不会为了交通不便而苦恼，便捷的交通、成熟的地铁使伦敦时装街的繁荣永存。举例来说，牛津街地处伦敦西区的购物中心，有超过300家的世界大型商场坐落于这条长1.25英里的街道上，它作为英国最受欢迎的购物街，全球每年有3000万游客慕名来此购物观光。牛津街的重要之处不仅在于其繁华，更重要的是，牛津街还是伦敦中心的一条极其重要的交通干线，它同时和4个地铁站、5条地下地铁线路连通，平均每小时就有50辆公交车行驶在牛津街上。不得不说，商业繁荣的前提就是地铁和公交等交通系统的发达。

2）亚洲城市的第一条地铁线于1927年12月在日本东京开通，从此日本进入了地铁运输时代，同时也宣布亚洲城市开启了地铁时代。截止到目前，日本的地铁站覆盖密度已经非常高，而且东京几乎是世界上地铁上盖商业综合体建设密度最大的城市。在东京我们几乎可以在每个地铁的入口处找到有乐町、银座、日比谷这样的大型和综合商场，它们紧邻地铁或矗立在地铁正上方。和伦敦一样，成熟有效的地铁交通也促进了城市商业的繁荣。在东京市中心的黄金地带上，在一条地铁环线上我们就可以找到就接近70间的商业项目。

2.国内地铁的发展现状

1）中国最早建设地铁的城市是香港，香港地铁公司的运营效率高，盈利情况理想，正是因为其地铁建设与城市规划息息相关，这种成功的运营模式是其成功的关键。

直到1979年，香港才出现第一座名副其实的购物中心城市，即海港城。当时的香港发展可想而知。以1979年为契机，地铁逐渐在香港开通，地铁上盖物业商业综合体的发展也迈出新的一步，此后，香港开始发生很大变化。这些变化主要有两方面的表现。一方面，沿线站点有了很到升值空间，周边物业和土地也有了巨大的升值空间；另一方面，大量客流开始涌入，地铁的运营效益获得显著提升。

2）在中国内地，北京算是最早出现地铁的城市，而且客流量也非常大、十分繁忙。到现在，北京地铁系统共有15条运营线路，它们覆盖了北京市11个市辖区和218座运营车站，总长372公里，对北京人作出了功不可没的贡献。

北京的地铁线路虽然在不断增加，其便捷性和通达性也在不断提高，但地铁上盖商业综合体的整体开发并非健全。比如说，东直门、西直门以及北京南站的交通可以称的上便捷，其快速疏导人流的功能也比较强大，但是，区域的商业配套则不完善，因为其辐射到的周围居住人群的休闲娱乐等活动并不能得到满足。

二、我国地铁上盖物业商业综合体开发存在的主要问题

1.开发政策存在问题

近几年来，我国才开始真正意义上的地铁建设，原因是各开发部门间彼此不够协调，地铁没能起到对地区的推动作用，而这些又和政府的开发政策、经济和管理机制有关。所以，地铁的设计与地铁上盖商业综合体的设计，二者是相互分离的，同时又欠缺了沟通，从地铁出入口和通道设计上就可以看出这些问题。

2.土地政策产生影响

有偿出让用地和行政划拨用地隶属我国两种不同性质的土地划分。政府工程有一部分就是地铁建设，所以地铁建设也算作市政基础设施，那么，地铁相关的地铁出入口、集散厅、风亭自然也是行政划拨用地。与其它建设项目作对比可知，地铁建设的手续远没有我们想象的那样复杂，因为只要土地完成拆迁，就可以施工，并且一旦同意开始施工，项目则需要在计划时间内完成。地铁建设虽是行政划拨用地，可是地铁上盖物业用地却相反是有偿出让用地，这就必须严格遵守国家土地政策，实施程序是复杂的招拍挂，这就使得其在征地上会面临一些困难。

3.前期规划不够全面

如果要在一个地铁站点周边的区域内开发建设地铁上盖物业商业综合体项目，就需要考虑项目的整体布局、市场水平和未来前景，还要注意周边有没有同类项目，以及这些项目的定位，特点。在建设过程中，切忌重规模轻规划，项目的开发要有自己的特点，商业综合体的体制不可频繁调整，努力避免与同类型的商业综合体重复，发展自身特色。若想做到如此，开发之前对该地区的整体市场进行系统化、整体化、深度化的了解。

三、成功的设计经验

1.项目选址时，距离地铁站点越近越好，与站点无缝连接最好。

2.通过协调不同商业形式，考虑城市交通情况，建设地铁商业综合体。

3.从传统商业综合体向地铁上盖物业商业综合体转变时，如何改变经营方式是关键，优化内部业态布局和优化外部入口也至关重要。

4.地铁上盖物业商业综合体一定会面对地铁带来的大量人流，如何运用多种经营方式吸引更多的消费者也尤为重要。

5.对于地铁上盖物业商业综合体经营时间和地铁出入口开放时间不一致的问题，可以使用协商的方法在地铁通道设置接驳口，进而为乘客与消费提供便利。

目前，我国对地铁上盖物业商业综合体开发方面的研究还甚少，这项工作可以简单解释为总结当前城市地铁交通和展望未来发展。这些研究可以为地铁上盖物业商业综合体开发新兴城市提供参考，也为相关建筑设计师提供了理论依据。随着人民物质生活的提高，大家工作节奏也变快，人们对生活与学习追求开始转变为高效便捷。人们在享受现代交通带来快捷的同时，还追求在生活与工作上的更多便捷来节省时间。因此，地铁上盖物业是集商业、酒店、办公和公寓于一身的综合业态，具有极大发展前景。

[1]李林.商业综合体与城市空间的有机融合[D].湖南：湖南大学,2007.

[2]赖志敏.轨道交通车站地域的集中开发[J].轨道交通研究, 2005(2).

[3]郑明远.轨道交通时代的城市开发[J].北京：中国铁道出版社, 2006.