农地非农化过程中的土地增值测算——以邵东县为例

李晓丹（甘肃农业大学　资源与环境学院，甘肃　兰州　730070）



农地非农化过程中的土地增值测算
——以邵东县为例

李晓丹
（甘肃农业大学资源与环境学院，甘肃兰州730070）

摘要：20世纪以来，我国进入城市化快速发展阶段，农地非农化的数量和规模都在急剧增长，由此引发的土地增值问题也成为社会关注的焦点.本文通过研究邵东县农地非农化现状，采用基准地价修正法和收益还原法对邵东县四个不同等级乡镇的土地增值进行测算.结果表明，邵东县各区域的土地增值差异明显，一等乡镇的土地增值额、自然增值额和人工增值额均高于其他等级乡镇.廉桥镇比斫曹乡高出229.26万元/公顷的土地增值额，而其地方财政获得的自然增值额则相差近12倍.土地增值的测算为构建完善的土地增值收益分配机制，保障农民权益提供理论依据.

关键词：农地非农化；土地增值；邵东县

近年来，随着城镇化的加速发展，农地非农化的数量和规模也急剧增大，由此引发的一系列问题诸如土地增值收益也成为社会各界关注的焦点，鉴于此，本文以湖南省邵阳市邵东县为例，通过该区域基准地价及征地补偿费等数据对农地非农化土地增值额进行测算，明确土地增值内涵和来源，以期探讨出一种合理的分配模式，为未来日益增加的农地非农化过程中的增值收益分配问题提供有益的借鉴，以保障农民的合法权益和维护社会的稳定.

1　区域概况

邵东县地处湖南省中部、邵阳市东大门，地理位置优越、交通便利、历史悠久，东连双峰、衡阳，南邻祁东，西接邵阳县、邵阳市双清区，北交新邵、涟源，处于东经111°30′-112°05′，北纬26°50′-27°28′之间.全县南北长59公里，东西宽56.7公里，总面积1768.75平方公里.邵东县下辖16个镇，9个乡，3个街道办事处，961个行政村，53个居委会.2013年，总人口130万人.全县完成地区生产总值254.3亿元，增长10.5%，三次产业结构调整为16.7:48.9: 34.4.完成财政收入15.4亿元，增长24%.

2　农地非农化过程中的土地增值及其实证研究

2.1农地非农化过程中的土地增值

农地非农化是指农用地转变用途，成为城市住宅、工业、商业、休闲、娱乐用地等建设用地的过程［1］.在这一过程中要进行土地平整、单位建设用地上资本、劳动力等非土地要素的投入等一系列工作，此外，我国的农地非农化主要通过农地征收的形式实现，政府是农地征收的惟一需求者，也是城市土地一级市场的惟一供给者［2］.这些土地资本的投入和积聚以及政府垄断等行为造成的较低征地价格和较高供地价格形成了土地增值［3］.直接的投资性增值为人工增值，其余则为自然增值.本文农地非农化过程中的土地增值收益是土地征收前后农用地与建设用地价格之差，亦是各利益主体（政府、投资者、农民与农村集体经济组织）参与分配的利益源泉［4-6］.

2.2土地增值测算方法及数据说明

农地非农化过程中的土地增值收益是土地征收前后农用地与建设用地价格之差，邵东县可以分为四个乡镇等级（见表1），本文分别从四个乡镇等别中随机选取一等乡镇廉桥镇、二等乡镇砂石镇、三等乡镇界岭乡、四等乡镇斫曹乡四个区域作为调查样本，通过文献资料法、实地调查等多种途径查找各区域基准地价及征地补偿等2008年至2013年相关数据，并运用基准地价系数修正法、还原利率法等测算非农化前的农用地价格和非农化后的建设用地价格，以此得到各区域的土地增值收益.且对土地增值的测算结果进行分析，来反映邵阳市土地增值收益分配和农民土地权益受损程度，为农民的合法权益和维护社会的稳定提供保障.

表1　邵东县城（集）镇等别一览表

2.3农地非农化后的建设用地价格

本文选用的是2008年邵阳市邵东县调查区域的基准地价（表2），非农化后的建设用地价格一般是指土地出让价格，可运用基准地价系数修正法进行年期修正和用途修正得出.公式如下：

式中：V：土地出让价格

V1b：某一用途的土地在某一土地级别上的基准地价

∑Ki：宗地地价的修正系数

Kj：估价期日、土地使用年期、容积率、用途等其它修正系数

其中，年期修正系数=（1＋地价平均年上涨率）年期

地价平均年上涨率是通过参照历年地价增长率变化情况以及计算2008年至2013年土地价格的变动指数求得.从历年地价增长率变化情况看，自2008年金融危机过后，2009年至2013年，在国家政策的作用下，经济形势持续好转，地价水平保持上升态势.经计算，邵东县近几年的土地价格年度增幅基本保持在5.55%左右，故其地价修正系数为5.55%.且根据邵东县土地利用总体规划（2006—2020年）及邵东县2013年土地变更调查数据可知，农地非农化后的土地70%为居住用地，26%为商业用地，4%为工业用地，故以其转变用途的比例为系数进行修正来测算各区建设用地综合价格（表3）.

表2　2008年邵东县基准地价一览表　单位：万元/公顷

表3　2014年邵东县调查区域农地非农化后建设用地价格单位：万元/公顷

2.4农地非农化前的农用地价格

农地非农化前的农用地价格是农地市场价格与农地非市场价格之和，但大多数国家和地区都是以市场价格为基础进行农用地价格测算，故本文农地非农化前的农用地价格只测算农地市场价格，而忽略农地非市场价格.其中，农地市场价格=农地年收益/农地资本化率，以此求得农用地价格，为土地增值收益的测算提供数据依据.

农地市场价格可以通过收益还原法测算，计算公式为：

式中：EVa为农用地市场价格；

ga为农用地利用的年增长率；

A0为单位农用地年净收益；

r为折现率；

t为农用地使用剩余年限.

本文通过查找2008年-2013年邵阳市统计年鉴中邵东的农用地价格的相关数据，得到2008年-2013年邵东县调查区域年净收益变化表（表4）.

从表4中可分析得出，邵东县单位农地年净收益A0为0.95万元/公顷，农地利用效益的年增长率ga为4.62%.

表4　2008年-2013年邵东县调查区域年净收益变化表

折现率则通过安全利率及风险调整值的方法求得.安全利率一般指银行一年期定期存款利率，经调查，2008—2013年中国商业银行一年期定期存款利率在2.25%—3.87%之间，取平均值3%.风险调整值参考物价指数，邵东县2008—2013年的物价指数年均增长率为2%.故农地价格估算的折现率采用5%.农用地的承包经营权年限为30年，采用收益还原法求得农用地市场价格EVa（表5）.

表5　农地市场价格计算表

本文在计算农用地价格时忽略了农地非市场价格，表5中得到的农地市场价格EVa即农用地价格.且邵东县各区域的农地净收益与折现率无差别，故计算得出的农地价格相同.

2.5农地非农化过程中有关税费及成本

表6　邵东县农地非农化过程中的税费及成本　单位：万元/公顷

根据邵东县与各调查区域征地补偿有关规定及实地调查，整理得出邵东县农地非农化过程中的税费及成本（表6）.其中，土地开发成本是指农地非农化过程中所投入的费用总和，开发程度不同，其所需的开发成本亦有所不同.

2.6农地非农化过程中土地增值测算

根据公式，农地非农化过程中的土地增值收益=非农化后的建设用地价格-非农化前的农用地价格［7］，汇总2014年邵东县调查区域农地非农化后建设用地价格（表2）、农地市场价格计算表（表5）与邵东县农地非农化过程中的税费及成本（表6）的数据，统计出土地增值总额的具体分配情况，即人工增值（开发成本）和自然增值（征地补偿、税费、地方财政）［8］，得到农地非农化过程中土地增值测算表（表7）.其中，地方财政获得的土地“自然增值”是通过计算土地增值总额与开发成本、征地补偿以及税费之差得到的.

表7　农地非农化过程中土地增值测算表单位：万元/公顷

从表7中可以看出，邵东县四个不同等级乡镇的农地非农化过程中的土地增值总额存在明显差异，呈乡镇级别越高的土地增值总额也越高的趋势，这主要原因在于乡镇级别高的建设用地价格高，且邵东县各个区域非农化前的农用地价格无差别.

对于土地增值总额中的人工增值收益，邵东县四个等级不同的乡镇存在较大差异，等级最低的乡镇与等级最高的乡镇有两倍之差，这主要与农地非农化后的建设用地综合价格及乡镇土地的开发程度呈正比关系，乡镇级别越高的土地开发程度也越高.

对于农民和农村集体经济组织获得的征地补偿，邵东县四个等级不同的乡镇存在较少差异，与乡镇级别呈正比关系，且所选调查区域全都高于农用地价格26.96万元/公顷.这说明调查区域中农民和农村集体经济组织均参与了农地非农化过程中的土地增值收益分配.

对于各相关部门获得的征地税费，邵东县四个等级不同的乡镇存在较小差异，与乡镇级别呈正比关系.这主要是因为税费中的新增建设用地使用费为县域统一，无区域差别.但其耕地开垦费与耕地占用税则因乡镇等级而存在差异.

对于地方财政获得的土地“自然增值”，邵东县四个等级不同的乡镇存在很大差异.乡镇级别越高的，地方财政也越高.其中，等级最高的一等乡镇与等级最低的四等乡镇两者之间相差近12倍，这主要是因为等级越高的乡镇获得的土地增值总额也越高.

3　结论与讨论

在农地非农化过程中，邵东县不同等级乡镇之间的土地增值总额存在明显差异，其主要原因在于四个等级乡镇的基准地价存在差异，计算得到的农地非农化后的建设用地综合价格也存在差异，且农地非农化前的农用地价格无差别.在此基础上，如果同一等级乡镇的基准地价不同，那么选择哪个乡镇其计算得到的建设用地价格也会有所变动，所以基准地价是决定土地增值总额的关键性因素.而且，建设用地价格可以根据乡镇等级的划分而不同，农用地价格也可以进行乡镇等级划分，从而使得到的土地增值收益总额更趋合理.

在农地非农化过程中，邵东县四个不同等级乡镇的土地增值总额存在差异，等级最高的廉桥镇与等级最低的斫曹乡相差两倍多.但观其地方财政，廉桥镇与斫曹乡两者又相差近12倍，这是不合理的现象.四个不同等级乡镇的土地增值总额差异较大，但农民与农村集体经济组织获得的征地补偿与各相关部门获得的税费差异却不太明显，这导致了地方财政分配的不合理.邵东县可以在此基础上拉大各乡镇的征地补偿比例及征地税费比例，使得地方财政的分配更趋合理，为邵东县各乡镇的发展创造有利的条件.

本文研究尚存在不足之处，一是农地非农化前的农用地价格只考虑到农地市场价格，未考虑到农地非市场价格；二是邵东县的乡镇等级划分只表现在建设用地价格方面，且在计算过程中没有考虑划分乡镇等级的综合分值要素；三是仅利用统计数据针对区域进行土地增值的情况研究，可以获得较为合理的理论估算结果，但欠缺了分析验证.

参考文献：

〔1〕何仁伟．中国农地非农化增值收益分配研究［J］．湖北农业科学，2012，51（17）：3677—3680．

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中图分类号：F301.2

文献标识码：A

文章编号：1673-260X（2016）05-0092-04

收稿日期：2016-01-15