碧桂园欲打造中国房地产商有史以来最大的单体项目

文/许宁



碧桂园欲打造中国房地产商有史以来最大的单体项目

文/许宁

2014年9期的《中国房地产业》杂志，发表了一篇题为《将碧桂园拖入黑洞的四大隐患》的文章。在这篇文章当中，结尾的时候作者写了一段话，具有相当的预见性。

杨国强是一个“赌性”十足的能人，判断力极强，他所笃定的事情都能朝他理想的方向前行。同在广州，恒大的发展如若超过了碧桂园，“杨国强绝不会甘心”。那么，“受刺激”后的杨国强又会如何在内忧外患下延续千亿规模，这个后劲到底从何而来？同时，企业家族化的优势是，一人独大，效率很高，另一面则是，一旦走错了，成本极大。对于这家立志做“最专业和最具竞争力的房地产公司”的未来，也许真正危险的刀刃不是千亿，而是当家人所“赌”的方向。

根据恒大与碧桂园发布的2015年年报，截至2015年12月31日，恒大销售额达2013.4亿，较2014年增长53.1%，总资产达到7570.4亿，同比增长59.6%。与此同时，碧桂园2015年度总收入达人民币1132.2亿元，同比增长约33.9%;其中物业销售收入1094.6亿元，同比增长33.7%，涉及销售面积共1767万平方米，同比增长约45.1%。高下立分。杨老板心里怎么想的我们不得而知，但是杨老板怎么做的是显而易见了。“好赌”的杨国强这次玩了一把大的。拥有独特大盘开发经验的碧桂园，在其出海投资的大本营，马来西亚的第二大城市，斥资2500亿，为期20年，通过填海造岛，打造中国房地产商有史以来最大的单体项目。取名“森林城市”。

森林城市长什么样？

森林城市建成后将是中国企业在马来西亚建造的首座智慧生态城市，同时也是全球首个分层立体城市；地下是全城免费的轨道交通，岛屿之间穿梭着豪华游艇；地面到处都是公园，建筑立面长满热带绿植；与此同时，森林城市还将通过大面积绿地湿地与园林规划的结合，实现雨水资源的蓄存、渗透、净化及循环利用，“大榕树建筑”布满全城，具有威尼斯水城风韵的理想的“未来之城”。使其成为名副其实的森林城市。

听起来很像冯仑这几年一直大力举荐的那个立体城市。不过冯总对于立体城市的设想到现在为止尚没有在一个城市正式落地。希望碧桂园不必重蹈万通的覆辙。

当所有人都在指责土地价格昂贵的时候，碧桂园做了个异于常人的举动——填海造岛。如此大体量的房地产项目，为什么要通过填海造岛的方式获取土地呢？碧桂园方面是这样解释的，最初在马来西亚为森林城市选址的时候，确实曾经想通过购买方式获取足够的土地，但是由于马来西亚土地产权分散，跟土地所有者谈判需要的时间太长并且个中关系过于复杂，因此产生了填海造陆的设想。至于是不是老板急于项目尽快上马，填海造陆的代价究竟有多高，碧桂园方面没有明确回答。只是简单地说，“由于森林城市是填海造陆，土地成本是可控的，我们会根据财力来适当调整开发的进度，以保证项目正常进行。”

保证项目正常进行的关键是资金到位。在这个问题上，碧桂园采用了它历来最常用也是最好用的办法——快速销售，快速回流。

业界依然清晰记得，在碧桂园2013年首次成功迈入千亿梯队的业绩贡献中，海外试水是公众的关注焦点。据碧桂园方面当时表示，公司于2012年首度试水海外获得重大成功，其在马来西亚首个开盘项目“碧桂园金海湾”于2013年完成合同销售金额近人民币约70亿元，成为当年“最大的合同贡献者”。金海湾项目的巨大成功鼓励了碧桂园在海外投资的一次又一次。森林城市也没有例外。

就在我们刚才提到的碧桂园2015年年报当中提到，碧桂园今年销售面积1767万平方米，同比增长约45.1%，销售楼款现金回笼约为1170.0亿元，连续第二次实现现金回款过千亿。资金回流的能力可见一斑。

作为马来西亚最大的房地产开发商，碧桂园将与地方政府打交道的突出优势发挥得淋漓尽致。据了解，当地政府在政策方面给予了森林城市特别优惠，在新山市伊斯干达特区内，外国投资者申请马来西亚“第二家园”资格时门槛更低；在教育、医疗、旅游等投资领域符合条件的产业可获得的税务优惠相当可观，包括5年免税或者5年的100%投资税抵免，这对企业在营运的前期减轻不少负担。

碧桂园集团相关负责人表示：除了旅游、教育、医疗等产业及公司的相关商业活动，可获得的专属税务优惠政策外，森林城市的独立海关也已获批，并且已在3月6日被马来西亚首相纳吉宣布为免税区。据悉，碧桂园与马来西亚政府正积极商谈，促进免税区的政策细节尽快落地。目前规划的免税政策范围不仅针对免税购物免除消费税及进口税，更有望将利益延伸到在森林城市设立基地的离岸产业，实现带动经济，引入人流，创造产城融合的繁华之城。

不过，在最关键的吸引购房者方面，存在的问题是，“国内客户主要支撑了诸如大马这种东南亚海外市场，这部分人群多是中产阶层，不算大富大贵的人群，他们在买房的同时，希望拿到马来西亚绿卡，并迅速变现。而作为开发企业，能否兑现这一预期，成为后续销售能否持续的关键。”业内资深人士指出。

还是老搭档，还是老办法，只是这一次的体量大过之前所有，获取土地方式更异于从前。森林城市会成功吗？有多少人愿意为别人的梦想继续买单呢？不管怎样，我们都要预祝碧桂园的森林城市能够延续以往的辉煌，毕竟，这是中国房地产商在时代大潮里又一次奋勇前进。