项目交付前质量管理浅谈

霍清泉

摘 要：项目交付前的竣工验收是建设工程项目建设周期的最后一道程序，又是项目管理的重要内容和终结阶段的重要工作。在完成检查工程是否符合设计文件要求和工程质量是否符合验收标准等常规性任务的同时，如何进一步提升产品质量，提高交付率和客户满意度呢？

关键词：质量管理；项目交付；模拟验收

近年来，伴随着我国城市化的进程和房地产业的迅猛发展，与房地产和百姓生活密切相关的验房等服务业应运而生。越来越多的购房者在交付验收时请第三方的专业验房师陪同查验验收房屋。

在新情况新环境下，建设单位在项目交付前的竣工验收中应该如何更加积极的面对相关的质量问题，赢得更多的客户和信誉呢？组织交付前的模拟验收是一项行之有效的方法，模拟验收是模拟“业主视角”对房屋进行全方位的检查。如何模拟“业主视角”呢？可以借鉴“业主”请验房师的方法，请第三方专业验房单位，提前模拟交付验房，体验检查缺陷，然后进行合理化的整改，建设出尽可能合乎“业主眼光”中的理想产品。

引进第三方专业验房人员进行模拟验收的优势在于：（1）第三方验房公司作为专门从事验房工作的单位，拥有专业的技术和规范的管理，验收以国家装饰标准、地产控制标准为准则，会更公正合理地提出项目质量缺陷；（2）第三方验房公司为维护自身以及厂家的品牌形象，能主观积极地提供优质服务；（3）甲方只需在模拟验收时期对第三方验房公司进行管理监督及做好相关协调工作，减少了人力管理等成本；（4）第三方查验人员能更好的“以业主视角”对房屋进行全方位模拟验收，以提升业主满意度出发，对装修过程中存在的问题进行检查，确保使用功能及观感上是满足业主心中较满意的状态，确保房屋交付品质；（5）在交付前引入第三方验房公司进行交付前的模拟验收，并对模拟验收过程中发现的问题整改后，能够提高一次性收楼率，降低交付风险；（6）由第三方对验收中发现的质量问题进行督促整改，并对相关责任单位进行整改率的考核，排除了主观因素，以更加客观的角度积极地去促进施工单位的整改力度，达到预期的目的。

广州某项目在交付前引进了第三方验房公司进行模拟验收。模拟验收进行3轮，每轮查验的同时由第三方人员带领相关责任单位对问题缺陷进行整改。

1 模拟验收的准备工作

模拟验收前，第三方验房公司在进场前7天完成现场情况摸底，样板房评估查验，对样板问题分析、总结，制定、确认查验标准，模拟验收整改考核管理制度。并与相关职能部门共同召开模拟验收启动会，对模拟验收重点，制度，进行交底，明确标准，计划及考核，确定标杆套问题及问题难度分类。

在启动会上明确缺陷问题分类：功能类和观感类。每类问题根据对项目交付的影响程度分别分为3级，例如观感类问题分类如下：

一类问题：墙面裂缝地砖空鼓材料更换等问题，为无法容忍项目，有极大的群诉风险，可能成为业主拒绝收楼的直接原因，对交付产生主要影响，在交付前必须整改消除”。

二类问题：石材地砖破损断裂需要更换构件材料等问题，影响观感质量或收楼后的使用功能，直接影响业主满意度，可以会成为业主群诉或拒绝收楼的诱因，对交付产生有限影响，需要交付前整改到位。

三类问题：涂刷面瑕疵柜体调试刮花修补收边收口等问题，可现场快修整改，影响观感质量，间接影响业主满意度，及交付评估观感质量，整改率需要达到90%以上。

2 模拟验收的工作程序

模拟验收的第三方人员分为查验小组和整改小组分工进行查验问题和问题整改两项工作。

查验小组每天按照节点计划进行模拟验收，查验小组负责人按每栋楼自上而下独立进行查验，各楼栋平行施工。查验小组每日查验完成后，晚上录入当天查验数据，对查验问题进行等级划分，形成3类问题，并形成电子版模拟验收记录表，每日一报向各参与方汇报当天现场查验进度、现场存在问题。

第二日，各责任单位根据发出的模拟验收问题记录表，安排整改。

销项小组同时带领整改工人进行销项工作，由专人与整改人员建立稳定工作关系，确保销项工作的推进。各责任单位完成整改后，报请楼栋销项小组负责人销项验收，销项小组人员根据验收前确定的验收标准进行验收，合格后多方签认模拟验收记录表。销项小组同时汇报当天销项情况及现场存在问题，当天形成整改日报，每日一报向各参与方汇报当天现场整改情况。对大批量精装房问题进行差异化的销项整改，有效推进销项整改工作。

3 模拟验收的时间安排

模拟验收根据重要性及施工顺序等安排3轮，持续60天。

第一轮模拟验收25天完成，整改跟进循环进行，全面专项检查，重点排查功能类缺陷。

第二轮模拟验收25天完成；整改跟进循环进行，主要排查使用和观感类缺陷。

第三轮模拟验收10天完成，以扫楼形式带领施工团队从上至下对所有遗留问题进行现场发现，现场处理的形式，将交付前的户均缺陷率降至最低。

4 相关措施

整改推动措施：

4.1 模拟验收整改过程进度实时反馈

（1）模拟验收现场微信群实时汇报。

（2）模拟验收决策小组微信群。

（3）模拟验收每日例会、周例会、总结会。

（4）模拟验收日报、每日邮件销项率及整改情况通报。

（5）风险预控、预警报告。

4.2 奖罚制度

第三方验房公司对各责任单位的工人到岗率、问题整改销项率等进行考核，考核不合格的责任单位根据情况作出以下处罚：在模拟验收例会上通报警告或约谈施工单位项目经理或区域负责人，同时根据情节处以不同金额的罚款，罚款用于奖励其他整改率高的单位。

在问题查验后的跟进方式一直是问题不能解决的关键因素，第三方在问题跟进上实施分层责任控制，从项目主管到验收工程师合理分配跟进权责，把控整改因素，让问题整改落地。

5 参与模拟验收的各方责任

5.1 以查验组为整改主控

问题销项情况以查验组销项标准为依据，进行销项工作，每天提交前天销项率，反馈施工现场销项效果，及时向各参与方反馈工作情况。

5.2 以项目部、客服为销项工作主导

项目部落实施工人员，施工材料，客关协调并监督项目部工作落实情况，进行销项工作的安排、调配。

5.3 以施工方为问题整改主力

施工方是整改的主力，施工方根据查验组的要求进行整改，安排工人工作。

该项目第一批次需要交付的132套豪装房屋在交付前的第三方模拟验收中共查出质量缺陷问题12274项。质量缺陷问题主要集中在门窗单位，主要原因是施工过程中的成品保护不到位；装修总包的质量缺陷则集中在石材、空鼓及墙纸问题，主要原因在于采用了天然石材进行装修，石材本身的缺陷不易控制。经过三轮查验整改后，缺陷问题在项目交付前整改率达到95%，在一定程度上极大的减少了交付风险。

6 结语

引进第三方模拟验收的意义在于在项目交付前期发现控制及避免质量问题，减少质量隐患，提升工程质量，降低交付风险，实现在交付环节对产品品质的把控及风险预控。同时变被动为主动，在一定范围内从源头上做到了对售后维修工作掌控，提升服务质量和服务满意度。