旅游地产及其发展分析

江雨

旅游地产是旅游与地产的结合，随着现代度假行业发展应运而生的一种新型旅游产业，同时也是房地产业里特殊的一类，兼具旅游价值和地产的性质。本文将介绍旅游地产有别于一般地产的性质、在旅游一方面上的主要功能，就中国地产市场的现状和前景提出一些建议。

一、旅游地产概述

（一）旅游地产的概念

所有依托了周边丰富的旅游资源而修建，有别于传统住宅项目的集旅游、休闲、度假、居住于一体的置业项目都可以被称为旅游地产，或者狭义地称为旅游房地产。较之一般的住宅，旅游地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝衔接，拥有更好的自然景观、建筑景观、生态环境、人文内涵，同时拥有着完善的配套功能和极高的投资价值。

（二）旅游地产的特征

1、旅游地产具有优美的环境资源

旅游地产开发多选择靠近景色优美、气候宜人的的风景名胜区，对环境的要求十分苛刻，同时也看重当地的文化资源。

2、旅游地产具有专业的物业管理以及酒店管理配备

与普通住宅相比，旅游地产的关注重点在配套设施与服务管理上。顾客选择旅游地产是将其作为休闲居所，而非普通住宅的“方便第一，享受其次”。旅游地产项目除了给客户提供完善的日用设施以外，同时也要解决一系列配套公用设施以及购物、运动、休闲、娱乐场所，也就是为客户创造一个配备齐全的小社会。

3、符合旅游度假的设计方案

旅游地产开发的目标之一就是满足人们的度假需求，注重营造一种和谐、安宁、轻松的环境氛围，使旅游者从日常工作释放自我、缓解压力。这就远远超出了一般传统项目开发对单纯住宿条件的要求，要求对旅游者的休闲度假等需求进行周全的设计。

4、消费档次高

旅游地产在国外是中产阶级以上的消费品，并非是人人都能享有的旅游产品。国内旅游地产消费者集中在城市的高收入层，随着我国经济水平不断上升，传统的旅游消费项目已经不能满足他们日益增长的消费需求。

5、投资回报高

从个人使用的方面来看，旅游地产的投资带来的收益就是旅游者体验到与日常生活工作不同的舒适与放松，也是一种特别的回报方式。

相比消费而言的高回报，对于住户来说，旅游地产也不失为一种投资选择。地价的增值和闲置房屋出租是最主要的经济回报。

二、旅游地产的主要功能

（一）旅游地产的旅游功能

旅游地产项目所在地一般都拥有优美的自然环境和稀缺资源，如山、湖、海、森林、气候、温泉等和特色浓郁的人文环境。

（二）旅游地产的度假功能

旅游地产是为适应度假生活需要应运而生的产业形态，是以旅游为目的的地产。随着中国GDP的稳健增长，中国总体上已经开始进入度假旅游时代，从观光到度假，是旅游发展的必然规律。在发达的国家和地区，度假旅游已经成为一种生活常态，旅游地产自然成了人们的最佳选择。

（三）旅游地产的休闲功能

休闲旅游活动可主要划分为消遣旅游类休闲、文化娱乐类休闲、体育健身类休闲几类，涉及到多种服务产业。在旅游地产中最能满足休闲需求的就是依附于主题公园开发的旅游地产。

（四）旅游地产的养生功能

我国正在步入老龄化社会，而老年人对保健养生极为重视，旅游地产所在地一般都拥有得天独厚的优质自然环境和稀缺资源，适宜开展养生活动。专门针对于养生的旅游地产都有独特的稀缺资源和养生理念作为吸引旅游者的招牌。

（五）旅游地产的商务功能和商业功能

商务和商业两者的名称虽然相近，但它们在旅游地产中的意义并不等同。

商务旅游的意义包含奖励旅游、会议旅游、会展旅游，旅游地产的商务功能正是为游客提供住宿、工作环境以及休闲娱乐的场所。

而旅游地产的商业功能则是它本身具有的资产价值可以产生商业效益，如同众多的商业广场在游客游览的同时为他们提供必需的社区服务，满足着游客的消费欲望。

三、旅游地产的现状和前景

（一）旅游地产市场的现状

旅游地产作为传统房地产业在旅游方向的一个分支，似乎没有受到房地产跌价的直接影响，并且在我国人民不断增长的旅游需求之下，维持着不快但稳健的发展，加上宽松的政策环境，以至房地产开发商将其作为转型的首选。

（二）旅游地产的发展趋势与前景

旅游地产不仅有着广泛的市场需求，而且还具备有利的地产政策环境，我国对旅游地产的开发限制较少，不像住宅地产那样时常变化，风险较低是一个优势；加上出台的《关于鼓励和引导民间资本投资旅游业的实施意见》等文件，政府鼓励民间资本投资旅游业，合理开发旅游资源，经营和管理旅游资源等，得到了政策的大力肯定。

四、旅游地产的发展试探性建议

（一）创新旅游地产的土地供给和流转方式，解决土地和农民的利益问题。

很多旅游地产都会在远离都市的乡间郊外选址，常常会由于土地的占用和当地农民产生各种各样的纠纷。因为产权纠纷而拖延项目的开发进程是十分致命的，选择合理的土地分配方式处理矛盾纠纷，将能使双方得到最大化的利益进而达成共识，解决好土地的问题。

（二）引导旅游地产差异性发展，同一地域最好不过于密集也不要同质化，避免旅游地产扎堆和一哄而上，最后使整个地区的旅游经济没落。

（三）重视旅游地产开发的品质，不能急功近利导致粗制滥造。及时进行改进和创新，挽留老客户和吸引新客户。

旅游地产随着开发完成之日起，就处于不断消耗的状态，开发商应该根据旅游地的特色采用一些手段来延长旅游地产的使用期限。

（四）朝着绿色、低碳、环保的方向规划发展，杜绝因地产开发导致环境破坏。

旅游资源是旅游地产赖以生存和发展的根本，在旅游地产的开发过程中不能对环境造成任何的破坏，否则将会影响旅游地产的最终开发效果。

（作者单位：四川师范大学历史文化与旅游学院）