基于GIS的房地产市场分析软件系统设计

臧静芳

（天津大学 天津　300072）

基于GIS的房地产市场分析软件系统设计

臧静芳

（天津大学 天津300072）

随着房地产市场逐渐升温，有关房地产软件开发的难点就变为了市场调研与分析这一重要模块，这也逐渐成为了房地产企业应用软件中最重要的一环。为了紧跟现在各类开发类软件功能越来越强大的脚步，本系统提出的房地产市场分析软件系统以GIS为信息处理平台，Excel为模型集成工具，VBA为开发语言，应用空间数据挖掘和在线分析等信息技术，并分析房地产的市场状态以及消费者的需求，经过计算给出基础的数据，从而使房地产分析工作者的办公效率得到了很大提高，为项目决策者提供远程操控的服务。

房地产；市场分析 ；GIS；模型工具

现如今，房地产已经成为我们生活中最不可或缺的一部分，也是我们生活最基本的物质基础。近年来，随着我们国家改革开放的步伐越来越大，经济的增长液越来越快，房地产行业也迎来了突破性的发展，已成为我国的支柱型产业之一。所以，各个大型的房地产企业也如雨后春笋般发展起来，为了提高行业竞争力，提升企业决策人员决策的速度和正确性，成为房地产开发企业需要解决的关键问题，计算机技术的发展为解决这一问题提供了一条快速可靠的途径［1-2］。

该分析软件系统以GIS为信息处理平台，Excel为模型集成工具，VBA为开发语言，应用空间数据挖掘和在线分析等信息技术，并分析房地产的市场状态以及消费者的需求，经过计算给出基础的数据，从而使房地产分析工作者的办公效率得到了很大提高，为项目决策者提供远程操控的服务。

1　GIS系统概述

GIS是地理信息系统的简称，它是一种特定的十分重要的空间信息系统。它是在计算机硬、软件系统支持下，对整个或部分地球表层空间中的有关地理分布数据进行采集、储存、管理、运算、分析、显示和描述的技术系统，是多种学科交叉的产物，它的基础是地理空间数据库，并采用地理模型的分析方法，提供多种空间的和动态的地理信息来帮助分析者做出决策。它的基本特征为，可以对多种地理空间信息进行采集、管理、分析，还可对区域空间以及多要素进行动态预测，产生更高层次地理信息，它的实施手段是依靠计算机系统，因此GIS系统的一个重要特征就是计算机系统的支持，它使得GIS可以精确、综合地处理空间信息并且进行动态分析［3］。地理信息系统的开发主要有3种方法，第一个是利用VC、VB、Delphi等汇编语言对地理信息系统软件进行开发，空间数据的数据库由自己设计，第二个是利用国外先进的地理信息系统软件，结合自己的实际，进行二次开发，第三个被称为嵌入式GIS，它是用更高级的语言并且和厂商提供的元件相结合，设计出面向用户的程序。方法1对经济条件的要求很高还要求具备雄厚的科研实力，主要适用于开发商品化的地理信息系统平台软件，对开发一些小型应用系统而言，性价比不高，第二个方法属于方便简单型，但主要移植性差，对原环境的要求太高，最后一个方法避开了前两个的不足，开发周期短，成本低，并且可以在独立的平台上运行，这也是未来GIS发展的主要方向。图1为地理信息系统的基本构成［3］。

图1　地理信息系统结构图

2　软件系统总体设计方案

本系统分为3个层次，分别为应用层（人机交互界面）、决策支持层以及管理层。其组成结构如图2所示，应用层主要包括用户界面模板，它是决策者与系统的中介，使用户参与到决策的过程中，同时把信息提供给用户，决策层是整个系统最重要的部分，它包括查询和分析两大功能模块。功能模块是先通过对方案的描述然后对所选择的模型进行评价，在对相关信息进行获取，最后进行信息的分析这一过程进行实现的。管理层的作用是对将要分析所需的数据库、模型库、方法库以及方案等进行建立和管理［5］。

图2　系统软件组成结构图

本应用软件的开发中，系统的工作机制为使用者将需求通过人机交互界面后，系统将方案进行描述然后将分析出的需求转换成系统可识别的指令，如图3所示。本软件系统主要有两大方面的应用，一种是对最基本信息的查询，另一种是将信息进行深度的加工，如对项目投资环境，价格等的评估首先要需要选择合适的模型，然后利用数据库中现有的数据进行推理，最后在GIS平台上输出最终的分析结果并且以文本的方式呈现出来。房地产市场的数据需求量越来越大，传统的非结构化的数据目录已跟不上现在发展的需要，所以我们使用空间数据仓库。所谓数据仓库模型，就是将空间元数据系统和网络地理信息系统技术相结合的产物，该模型由索引图、空间数据集、空间元数据库以及一套规范框架组成。索引图对地理信息空间中特定区域和主题的做出表达和呈现，元数据库将分布在各个站点上的空间数据进行信息的综合分析，索引图中的图形要素通过标识码（ID）与元数据库中与之对应的记录相连。网络中的不同服务器上分布着不同的空间数据，它通过资源定位地址（URL）使元数据库中的 URL与之前的元数据相连，这样，用户可通过先前判定的逻辑前提或者查询标准语言从索引图或元数据库中查询出所需要的空间元数据的目标子集，还可以得到空间数据文件或关于站点位置或信息等各个属性。Web客户、Web服务器、元数据服务器和GIS服务器组成了系统的信息服务框架，其中用户的服务请求通过Web服务器提出，服务信息将被获取，服务器根据用户的请求向用户发布页面信息，元数据服务主要负责的是空间元数据的浏览、处理、备份、复原、运行过程等方面的记录，而 GIS服务器起到的作用就是对元数据库中记录的空间数据进行分析、显示和处理。比如，开发商的分析人员想从系统中看到项目周边情况的大致图，他可先通过关键字在原数据库中搜索相关的空间数据文件或空间数据库，并依据元数据当中对应的属性描述，对目标地图文件进行进一步的确认，随后图形预览的请求将被发出，GIS服务器通过网络服务器收到预览的请求后，自动调出相对应的图形数据，并且自动转化成系统支持的图像格式，随后采样的数据自动传输到使用界面，若使用者决定下载该数据，通过发出请求，元数据服务器就将记录用户的数据下载信息，GIS服务器按用户需求对地图数据进行处理，并将最终的结果返回给用户。在网络服务过程中，元数据服务器对客户及其请求的响应关系进行处理并进行记录，因此版本将进行不断地更新。GIS的对象和操作对象分别是地理实体和地理实体的数据。GIS技术将数据结构混合起来并且构成有效的数据集成，以及对地理空间准确地分析能力，并且可以快速搜索定位以及查询复杂信息，这些都是它的显著优势。比如，地理空间分析这个方法可以获取常规方法很难获得的重要信息，对地理过程动态模拟和决策起到了很大的帮助［6］。

图3　系统的工作机制图

GIS数据库中包含着空间数据和属性数据两种储存数据，它们之间有着紧密的关联，为了使之间联接、查询和管理等问题得到妥善的解决我们主要提出了3种解决方式：混合式、扩展式和开放式，同时我们在研究GIS与空间数据挖掘集成的问题时也应进行不同的区分。GIS与空间数据挖掘技术集成主要是利用空间数据挖掘技术提取隐含在存储于GIS数据库中的庞大数据量的空间数据和属性数据之后的知识，因此如何共享GIS中的数据集成问题成为了问题的关键。GIS与空间数据挖掘集成的模式主要有3种，分别为松散耦合式，嵌入式，和混合型空间模型法，他们分别又称外部空间数据挖掘模式，内部空间数据挖掘模式，而第三种模式是前两种方法的结合。分别从系统结合水平和系统的体系结构来区分，GIS与房地产评估的结合主要分为3种方式，第一种是以通过数据交换为媒介的松散结合方式，第二种是采用统一用户界面的结合方式，第三种采用的是完全一体化的内嵌式结合方式，在上面所说的3种结合方式中，结合率最好，最彻底，功能最强的结合方式是第三种，这也是今后的发展方向。本系统设计开发的房地产市场分析系统中所采用的就是内嵌式的结合方式，这也和其它功能的实现方式是一致的，房地产价格评估与预测也是房地产市场调研与分析系统最重要的功能之一。

3　房地产项目投资环境评价方法

对项目投资环境进行评价时，需要对其进行一个综合性的评判，因为其中包括经济环境、社会环境、竞争环境等各个系统及他们所包含的因素项。又由于有些要素由于自身的特点，很难给出定量的评价，因而有我们用模糊数学的方法来对这些要素进行定量的分析。所以我们的方案就采用模糊综合评法判来建立项目投资环境的评价模型。该方法具有数学模型简单，容易操作和掌握，对复杂因素的处理效果好等优点。它的评价过程分为两步，第一步首先定义评价因素集U并且定义 UA、UB、UC分别为指标体系中指标层、因素层及分因素层的单因素集合，第二部对单因素模糊评判矩阵R进行建立并对评价因素集UC中的各单因素作出评价。因为本指标体中分为硬指标和软指标两类，所以对应的评价方法也分为硬指标和软指标两种，硬指标是对因素做出量化评价，所以评价结果具有统一、准确的特点，而软指标是对专家或居民的分析做出判断，做出评定的等级，然后进行统计，得出该指标在这四个等级中的比例，等级分为优良中差这四个等级，这样来确定该指标ui对于评价等级vj的隶属度 rij，然后利用AHP法算出各指标权重W，再根据 B=WR，求取模糊综合评价集，其中W为因素集U的单权重值集［9］。

W——因素集 U对应的权重集；

R——因素集U对应的评判矩阵；

B——因素集U的模糊综合评判集。

WR通常具有5种算法，在本系统中，根据自身特点，我们采用的是（×，+）算法。我们的最终目的是在定级评价的最后对对投资环境给出“优，良，中，差”四个等级，所以对得分的精确性就可以忽略，只需对等级做出评价，得到模糊综合评判指标B之后，按照最大隶属度的原则对结果进行分析和判断，即取与最大的评判指标相对应的评语集V中的元素作为评判的结论。

4　结　论

根据房地产行业的实际开发过程和GIS平台的信息需求，本软件系统设计了房地产系统的功能框架，体系结构和开发方式，并且设计整合了Google Earth的 GIS信息平台。将Google Earth应用于房地产市场分析，它的显著优势是对系统的功能进行了增强而且开发难度也大大降低，节省了成本。实际应用和产生的效果表明，该房地产市场分析软件系统的设计与开发为未来房地产行业的发展展现了一个全新的思路，对市场分析相关软件开发技术注入新的力量，达到了设计与开发的要求。

［1］马智亮，邓子瑜，李恒，等.房地产项目可行性研究辅助系统的建模［J］.计算机工程，2005（1）：197-200.

［2］王守慧，张全寿.决策支持系统研究的发展趋势及前景［J］.决策与决策支持系统，1996（4）：43-46.

［3］任明仑，杨善林，朱卫东.智能决策支持系统：研究现状与挑战［J］．系统工程学报，2002（10）：15-17.

［4］Korte C B.The GIS Book［M］.Santa Fe：On World Press，1997.

［5］袁相儒，陈莉丽，龚健雅.Internet GIS的部件化结构［J］．测绘学报，1998（4）：25-28.

［6］张瑞菊，陶华学．GIS与空间数据挖掘技术集成问题的研究［J］．堪察科学技术，2003（2）：21-24.

The real estate market analysis software system design based on GIS

ZANG Jing-fang
（Tianjin University，Tianjin 300072，China）

As the real estate market heats up，the difficulties of software development of real estate becomes the market research and analysis of this important modules，this also gradually become the real estate enterprise one of the most important part of the application software.Now in order to follow the development of all kinds of software function is more and more powerful，the system of the real estate market analysis software system based on GIS information processing platform，Excel as model integration tools，VBA as development language，application of information technology such as spatial data mining and on-line analysis，and analyze the state of the real estate market and consumer demand，calculated given basic data，making analysis of real estate workers to improve the work efficiency greatly，remote control service for the project decision makers.

real estate；market analysis；GIS；modeling tool

TNO

A

1674－6236（2016）09-0063-03

2015-05-27稿件编号：201505245

臧静芳（1983—），女，湖南益阳人，硕士研究生。研究方向：管理科学与工程。