浅析房产税持有环节征收税费政策及其影响

刘雪英

摘 要：我国房地产市场长期热度过高，导致居民生活质量下降、社会稳定程度降低、国民生产总值泡沫化等一系列问题，通过以往几年国家屡次出台房产相关政策可以预见，房地产行业应当是国家政策调整的重点区域之一。所以本文将通过剖析现行的房产政策与房产政策今后变革的趋势，来对房产税持有环节征税的可能性以及如何实施进行一些简要的分析。

关键词：房产税；宏观调控；税收政策；持有环节

1 引言

为了刺激经济的增长，我国每年的广义货币（M2）与GDP的比值长期以来处于一个持续上升的趋势，从2001年的1.333在十年间涨到2013年的1.846，从数据来看现阶段的货币超发已经接近甚至可能超过了二倍GDP的水平。然而我国并未发生大规模的的通货膨胀现象。这其中，房地产市场的蓄水池效应起了很大的帮助。通过将超发的部分货币蓄入房市，从而将货币超发造成的购买力下降程度减轻，进而在一定程度上既照顾到了经济的高速发展，也兼顾到了居民的生活水平。

然而这其中就带来一个问题，房地产市场本身是一个刚需市场，当大量货币蓄入市场后，理论上可以促进房产市场的发展，由需求带动产业，最终形成一个居者有其屋的局面。然而由于政策的不完善，以及过高估计了房地产行业可能的增长幅度，导致了现在这种局面的形成。首先房地产市场的增长无法做到在健康发展（横向增长）的前提下消化掉超发货币。其次大量的投机分子、中间商甚至是开发商利用了这一现象谋得了大量私利。所以在产业扩大的同时，房屋价格虚高的现象就愈演愈烈。这一现象从一开始就呈现出了爆炸式增长的趋势，尤其是2008年，经历了从2007至2008年1.427至1.408的衰退，当M2/GDP突然从2008年的1.408涨至2009年的1.642时，大量的货币涌入到房产市场，导致房价一升再升。而之后尽管超发现象缓解，房价也无法回到之前的水平，只不过是上升趋势有所减弱。对于房价的趋势，有些人说房价到顶峰了，差不多该降降了。但是从逻辑角度来分析，只要超发现象还在，而人民币也没有新的蓄水池出现，那么房价还会继续攀升，只是幅度将会受到超发相对比例的影响。当货币超发不再增长时，房价有可能会稳定在某一个水平上，而不会下降。在目前的经济条件下，房地产市场的衰退将直接导致中国经济的衰退，这将是我们政府所无法承受的后果。

然而，房地产市场繁荣的初衷并没有错，当市场繁荣了，将有更多的房源进入市场，提高供应量，从而满足居民生活的需求。然而实际操作过程中，房地产商哄抬房价、房虫倒卖房源等恶行现象大面积发生，导致市场的虚假繁荣，对居民的生活质量不仅不能带来好的作用，反而造成了如今一房难买、一房难求的现象。如果这种现象不改观，久而久之将会影响到社会的稳定性与和谐程度，对我国社会主义的发展带来相当程度的负面作用。

2 房产税持有环节征收税费必要性分析

目前，我国人民的工资水平与房价相当不对等，在北京、上海等一线城市，房价已经达到了均价五万元的时代，甚至还屡有天价房的出现，就是说一个年收入36万元的中等水平家庭十年收入的总和才能够买到一套70平米左右的房屋。而对于中等偏下或者低收入家庭，买房更是遥遥无期。为了能够改善这一问题，我国政府前些年出台了一个限购的政策，但這个限购政策只能解决将来，难于将目前已存在的不合理现象纠正过来。做一个不恰当的比喻，目前的限购政策相当于提高收益中的节流，即限制采买，将房屋提供给有需求的人。

限购令起到了一定作用，但如前文所说，房产需求属于刚性需求，而随着人口的增长，尤其是一线城市人口的爆炸式增长，以及货币超发现象，导致房屋价格只能是在一定程度上减缓上升，并不能解决目前房价虚高问题。而现阶段房价的涨幅与收入上浮相比仍然处于较高的水平，即收入的增长追不上房价的上涨幅度。也就是说这一状况仍然会愈演愈烈。

考虑到提高收益中的另一个层面就是开源，应用到此处应当叫增加供应量，即不但要限制需求，而且也要增加供应。增加供应量有两条途径：提高产能；或者二次利用现有资源。提高产能目前来讲已经到了一定限度，无法再进一步，所以二次利用现有资源就成了目前论证的主题，如何将现有的闲置房源流通进市场成为了目前一个非常热门的讨论话题。这也是政府可能会考虑开征房产税持有环节征收税费政策这一说法的来源。

3 房产税征收办法

3.1 现行征收办法

目前国家已经出台了一些房产税的相关征收政策，并且已经对恶意倒买倒卖有了一定的控制，例如按照满五年和唯一住房的标准来征收房产买卖的税款。这一举措可以有效的阻止房虫做短线，倒买倒卖房产这一现象。通过五年的要求限制住短线倒卖，通过唯一住房来限制房虫囤积住房哄抬房价。同时用区域指导价来辅助房产税的征收，加强监控，限制个人网签等，种种手段。以上诸多说明了国家对于房价的控制还是采取了相当程度的举措。但综观这些举措，都是以目前来限制未来的手段，而并没有影响过去业已存在的不合理现象。当然，国家出台相关政策都是非常谨慎的，尤其是对过去已经发生的事情抱有相当大的戒备心理，因为牵一发而动全身，所以尽量不去改变既定事实，这也就导致了在持有环节征税从被提出到现在多年时间内并未有力推进的现象发生。

但随着经济的高速增长与房产失调状况的愈演愈烈，房地产市场的调控业已迫在眉睫。在这种情况下，宏观调控的车轮慢慢的转动了，风向逐渐从过去的仅在交易环节征税向持有环节征税转变，并于2011年1月28日开始，以上海和重庆两市为试点，就部分个人住宅征收房产税，政府已经开始从多个方面潜移默化的推进着这一政策的实施。

3.2 持有环节征税出台展望

从2014年开始，国家开始完善不动产登记制度，因为有效征管房产税的前提就在于国家要准确掌握房产信息。2014-2015年，国土资源局开始改革，合并建立新的房屋登记大厅并实行了全国联网，并发布标准，各省市按照标准自行建立房屋登记制度，之后统一对接至国土资源部，将所有信息进行整合管理。同时通过政府信息透明政策，从公职人员开始，开放信息查询权限，做到公职人员收入、财产透明等。同时，房产政策的调整频率加快，同时在全国多地开展针对于持有环节征税的试点、论证、调研工作，从以上诸方面来看，我国政府也已开始将房价问题列为一个重要的宏观调控问题。

诚然，持有环节征税将会损害到相当一部分人，尤其是一些特权阶级以及职业房虫。这一部分人名下拥有大量房产，通过出租、换租、换房等方式为自己谋求福利。所以政府在房产税改革上并未采取一刀切这种激进措施，而是循序渐进，通过一种类似釜底抽薪的方式来解决阻力问题。目前公职人员房产登记政策就是一个例子。通过这一举措使某些可能产生阻力的公职人员先将持有的房屋出手，将这部分阻力变为助力。而对于可能产生阻力的非公职人员来说，虽然没有政府人员那么容易影响，但也可以通过鼓励二手房销售、预先发出持有税风声、提高多套房购买条件等方法，从一定程度上刺激其出手。相信通过这些举措，在一段时间内能够转变出一部分助力。

另外遗产税征收在即，也会对持有税产生正面影响，当遗产税征收时，将不动产折为现金将有助于避免遗产继承带来的大量税费，当然，遗产税的根本目的是解决贫富差距，而将不动产变现规避遗产税这种情况并不是遗产税实行的目的，而是一个必然出现的副产物。所以从时间来看，持有环节征税节点据我估计应当在遗产税起征3-5年范围内。短了影响不够，阻力太大，长了影响太过严重，恐怕对经济会有负面影响。

对于房产税征收力度，我认为采用阶梯定价将是一个必然的方向。因为这部分税收征收目的是要刺激闲置房和出租房源的流通，但同时还要考虑一个重要问题，对于出租房源这一部分还需要有所照顾，毕竟租房人群占据了城市人口比例相当大的部分，要在刺激房屋流通的前提下，照顾到这一部分人的居住需求。那么从这点来看征收力度就需要谨慎的论证，到底一个家庭有多少房屋面积比较合理，那么超出合理范围的房产持有税价格应当高于通胀以及租金；但保持在合理范围内的房产留作出租使用，则持有税征收点就不宜过高。一定要避免矫枉过正，避免清空出租房这种现象的发生。

4 房产税持有环节征收税费影响分析

当房产税从交易环节征税转变为交易以及持有环节都要征税情况时，房产持有成本就会提高，就会压缩房产投资投机者的牟利空间，将房地产市场不正常的需求泡沫挤出去；其次，同时也会促使房产持有人将其手里的二套及以上房产投入到二手市场，这将会直接带来大量闲置房源、在租房源流向市场，从而将供应量提升。通过这一减一增，就会改善房地产市场的供需平衡，势必使房屋价格向价值的合理区间靠拢。当房屋价格下降，就将会有更多的房源流通到市场，进一步刺激房屋下降，直到逼近合理区间时才会趋于平缓，这是一种连带效应。但这一结果也将会对GDP产生巨大的影响，所以也需要循序渐进，并且在某些节点可以先出台一些小范围调节政策，避免房价短期内的大量波动甚至造成房市崩溃等现象。

对于GDP来说，这一政策同样也是一把双刃剑，如果度把握好了，将会给财政增加一大笔收入，成交量增大，税费的征收都会给国家财政带来大笔的资金，但是如果没有把握好度，使房地产市场过分低迷，就将造成GDP下滑，经济萎缩等一系列严重的影响，所以对于国家的经济发展来说，这也是一个需要慎之又慎的决策。

同时，随着出租房源的减少，房屋租金将会水涨船高，这里也带来两个问题，首先是租房人群的安置问题，当然随着房价的下降，一部分租房人群会向购房人群分流，但整体来看还是会有很多空缺，所以政府廉租房工程需要扩大，或者可以推出一些利民社区，专门用来对这部分人群进行安置，以解决他们的租房需求。其次，还要及时更新房产税征收点，要能够与实际租金相匹配，避免税收过度或失效。

5 结束语

综上所述，加大房产税持有环节的征税力度会对房地产市场的调控起到很大作用，但这些举措仅仅是能让房屋价格逼近房屋价值，而无法做到完全契合房屋价值，这是由于根本问题还要归结于房产市场的蓄水效应。我国货币超发相当一部分目前是在向房地产市场流入，导致房地产市场货币资源过剩，生产力不匹配从而抬高单位房屋价格。如果想要从根本上解决这一问题，还需要大力發展我国经济，使人民币走出国门，使资金外流，将国际市场作为货币蓄水池，刺激经济增长，来平衡拉动经济的三驾马车。当这样的情况出现时，货币超发将不会作为刺激房地产市场的一个因素，房产市场将会完全由市场经济作用带动，由供需关系决定市场走向，届时房屋价格自然会与其价值相匹配，百姓也都能实现美好愿望，人人都能居者有其屋！

参考文献

[1]季昕宇.房产税改革定位及其制度设计[J].人民论坛，2014（26）：96-98.