房地产金融视角下的楼市“去库存”

胡玥

【摘要】2015年年底，我国公布了2016年年度经济工作的六大任务，其中楼市“去库存”成为全国上下关注的焦点。本文先从我国房地产业财务状况、融资结构上分析我国房地产业发展的基本现状，得出我国房地产业具有高负债率、高杠杆、资产周转率低下、融资过度依赖银行贷款等特点。其次，本文从房地产金融的角度上，闡释了楼市“去库存”的重要性；最后，本文结合2015年年末中央经济工作会议、城市工作会议颁布的针对楼市“去库存”的措施，分析如何通过房地产金融实现楼市的“去库存”，本文分别从降低首付比例等住房金融角度、商业银行针对中小房企业务创新角度、扩展房地产业融资渠道角度以及发展房地产业融资二级市场角度四个方面对如何进行楼市“去库存”进行了阐述。

【关键词】房地产金融；楼市“去库存”；证券化；业务创新

2015年12月14日，中共中央政治局召开会议分析研究2016年经济工作，“化解房地产库存”再次进入最高层焦点议题。对于2016年度的经济工作任务，中央高层多次提及房地产，且都与去库存相关，由此可见房地产“去库存”的重要性与迫切性。同时，也间接说明高库存压力之下的房地产业已拖累经济增长，中央层面也正寻求破解之道。

本文在房地产金融的视角下，谈谈楼市去库存的重要性以及如何以房地产金融的方式帮助中国房地产业解决过剩产能问题、恢复房地产业正常运营模式。

首先，从我国房地产业的财务状况、融资渠道、运行空间出发，分析我国房地产业发展现状。

1、我国房地产业发展现状

①我国房地产行业具有高负债率的特点。

从2008年开始，我国房地产业的资产负债率开始呈现稳步上升趋势；2013年以后，资产负债率稳定在75%左右。截至2015年第三季度，我国房地产业的资产负债率达到77.79%，仍有继续上涨趋势。说明我国的房地产业总资产中，有75%的部分是来自债务融资。其中，流动负债占比近年来增长迅速，反映我国房企经营性欠款较多。

从短期偿债能力角度看，相关统计数据表明我国房地产行业平均流动比率达1.6倍，流动比率大于1，这在可接受的范围内；但是扣除存货因素的速动比率只有0.45倍，难以覆盖短期债务，在短期偿债压力较大的情况下，房地产业很有可能因为难以将资产变现获得现金而陷入债务危机。

②我国房地产业存货周转率低下。

房地产业的平均存货周转率约为0.3次，也就是说房地产公司平均需要3.3年才可以将全部的存货周转一次。房地产业的存货包括用于开发土地、房屋、建筑物等开发产品的材料物资、企业购入的用于房地产开发经营的各种设备、尚未完工的土地房屋等开发产品以及各种已完成开发建设全过程并验收合格，可以按合同交付使用或对外销售的各种开发产品。其中，尚未完成的开发产品，可以使用、销售的开发完成产品占房地产业存货的大部分。

低周转率部分由房地产行业的特殊性所致，房地产业本身就是一个建设周期长的行业，其存货周转率低于其他制造业是正常现象。但是我国商品房待售面积持续增长，截至2015年9月达到6.9亿平方米。这说明我国房地产业存货周转率被大量待售的开发产品牵制，过低的存货周转率反映我国房地产业的库存消化能力较差。项目去化率越低，房地产业资金回笼越慢，企业面临的偿债压力越大。

③我国房地产企业的开发资金主要来自银行贷款。

根据国家统计局的口径，我国房地产企业的开发资金来源有4条途径，分别是：国内贷款，利用外资，自筹资金，其他资金来源。近两年，国内贷款占房地产开发资金来源的17%左右，单从这个指标来看，银行贷款并不是房地产业融资的主要来源。其他资金来源包含定金及预收款、个人按揭贷款等，其中个人按揭贷款相当于金融机构向房地产业提供的融通资金；定金及预收款中一大部分也来源于商业银行贷款。相关资料表明，我国房地产开发贷款总额占资金来源的比重约为40%-50%[ ]。进一步将自筹资金细化，其中企事业单位自有资金占自筹资金的40%左右，占总资金来源的16%。也就是说我国房地产业只需要企业自己提供16%的资金，就可以撬动整个开发项目，这反映了我国房地产业的高杠杆性。

④近年来我国房地产行业处于不景气的运行空间。

国房景气指数反映的是整个房地产行业的经营状况，房地产业的景气与否直接反映国房景气指数上。国房景气指数大于100，房地产业处于景气空间；国房景气指数小于100，房地产业处于衰退区间。2011年以来，我国房地产景气指数始终小于100；11年至14年1月，房地产景气指数在95-100区间内波动；14年1月到15年6月，国房指数一路下滑到92；在此之后国房指数出现的小幅回升，但仍未超过95。国房景气指数也与银行房地产信贷风险息息相关，我国学者易传河、詹蕙卿的研究表明，房地产景气指数与银行房地产信贷风险存在相互影响的关系，房地产景气指数可以作为反映房地产信贷风险大小的重要指标[ ]。房地产景气指数的下跌一定程度上会加大银行房地产信贷风险，我国银行系统的稳定性与房地产业的发展息息相关。

综上，我国房地产业除了具有资本密集度高、建设周期长等特点，还具有高杠杆性、成品房去化周期长、与商业银行等金融机构联系紧密的特点。

2、房地产金融视角下的楼市“去库存”

1.房地产金融视角下楼市“去库存”的重要性

上文提到，我国房地产企业开发资金主要来源于商业银行，房地产企业最普遍的融资模式是“自有资金+银行贷款”，其中银行信贷资金占比较高，间接融资是房地产融资主渠道。待售商品房面积过高，企业成品房积压严重，企业难以从开发产品中回笼资金，一旦房地产业出现资金链断裂，银行信贷资金不仅无法获得正常的利息收益，而且要承担本金巨大损失，容易形成金融系统性风险。房地产业与金融业关联度很强，金融支持过度会带来房地产业泡沫，房地产业的泡沫破灭会导致金融危机，影响宏观经济安全。某种程度上讲，楼市“去库存”对于控制我国房地产金融风险具有重大意义。

2.房地产金融视角下楼市“去库存”的措施

本文结合2015年年末中央经济工作会议、城市工作会议颁布的针对楼市“去库存”颁布的六大措施，分析如何通过房地产金融实现楼市的“去库存”。

①在房地产流转、消费环节的住房金融上，采用降首套房首付比例、首套房贷款利率优惠等住房金融优惠政策。目前我国三线、四线城市面临的较大“去库存化”压力，中央城市工作会议上提出，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。这就要求一方面采取加快农村财产权流转从而提高农民自身购买力；另一方面，要求住房金融为进城农民购房提供优惠的条件，减轻农民工购房负担。住房金融方面的改革侧重于需求方。

②中央经济工作会议上提出，鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房的价格。面对居高不下的成本，房地产业主动选择降价将对本就不高的利润空间进一步压缩，对于中小房企来说更是雪上加霜。政府可以采用适当市场调节手段，让困难房企主动降价，如销售补贴、所得税优惠等措施。

在房地产金融方面，传统商业银行可以加强对中小房企的业务创新，通过集合债、集合信托的方式向中小房企提供更多流动性，监督、促进优秀的中小房企进行产品完善、创新，如提供个性化住房服务等，帮助中小房企渡过难关。“去库存”的过程，也促进了房企的兼并重组。优质的房地产企业通过股权收购、债务重组等資本运营方式吸收、控股经营状况不好的房企，将行业资源整合，提高行业集中度。

③要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者。鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

拓宽房地产业融资渠道，建立商业银行、房地产投资信托、保险公司、基金公司等多重机构共同支撑的融资渠道，使房地产资金来源更加多元化、社会化。更多投资者可以通过“用脚投票”方式参与房企的管理、经营决策。

目前我国房地产业融资模式单一，房地产行业的风险过度集中于银行。虽然也有房企采用股权融资、债权融资、信托基金等其他方式融资，但受各种条件限制，这些融资方式门槛过高，大部分房企仍难获得资金。商业银行作为房企主要资金提供者，支撑着整个房地产金融，进而支撑着中国房地产的整个产业体系。

④住房抵押贷款资产证券化（MBS）和公积金资产证券化进一步推进。通过MBS、公积金资产证券化，盘活存量房贷资源，增加房贷市场流动性，对于当前楼市去库存来讲也是一件有力的消息。

我国房地产业融资来源集中于一级市场，房地产金融二级市场不发达。纵观世界各国房地产金融体系，可以看出，一个完备的房地产金融体系应包括市场信用和银行信用在内的一级供应市场，加上通过证券化建立起来的二级市场。前面提到“拓宽房地产业融资渠道”实际上是完善房地产资金来源一级市场，这也为房地产金融二级市场提供了基础。

参考文献：

[1]中国工商银行上海市分行管理信息部.房地产金融风险影响宏观经济安全的相关研究——兼论我国房地产金融潜在风险及政策建议[J].金融论坛.2010（3）：13-20

[2]易传河，詹蕙卿.房地产景气指数与银行房地产信贷风险计量[J].求索.2009（2）：16-18

[3]丁行政.中国房地产金融存在的主要问题及对策[J].中国房地产金融.2004（3）：38-41

[4]倪鹏飞.局部地区房地产问题将集中暴露[J].中国房地产业.2015.4