夫妻共有房屋权属登记研究

呼海燕

【摘要】当前社会市场经济快速发展，房地产行业持续活跃，使得房屋权属登记的类型以及相关内容日趋复杂。为确保登记准确，规避登记风险，房屋权属登记部门必须强化法律法规意识，熟稔部门规章制度，提高依法行政能力，在实践中不断积累和完善房屋权属登记实操水平。本文就夫妻共有房屋权属登记工作进行分析、探讨和研究。

【关键词】夫妻共有房屋；权属登记

夫妻共有房产登记就是房屋权属登记机关在对夫妻婚姻存续期间获得的房产权属登记过程中进行的共有房产登记。《房屋登记办法》中的第十三条明确规定了“共有房屋，应当由共有人共同申请登记”，对“记载于登记簿”的物权效力也进行了明确，因此共有房屋登记，尤其是夫妻共有的房屋登记需要共有权利人共同进行登记申请。

一、夫妻共有房产权属登记问题

1、夫妻婚姻存续期间的房屋权属登记

依据《婚姻法》的第十七条、第十八条、十九条规定，夫妻有多种房产所有权的形式，具体有共同共有和按份共有之分。当事人可以在合法、自愿的基础上对财产进行约定，自由选择共有方式。共同共有就是夫妻双方对房屋所有权不分份额的享受和行使，主要有以下内容：首先在夫妻双方的婚姻存续期间，由夫妻中的一方或者双方购买、自己建设或者交换的房产，以及继承得到的房产，双方之间没有明确规定的；其次依据遗嘱、赠与合同，夫妻一方或者双方没有明确规定只归夫、或者妻的房产。对于共有的房产，夫妻有平等处理的权利，任何一方都不能不顾他方擅自对房产进行处理。《房屋登记办法》有规定，共有人共同申请共同所有的房屋。作为共有人，在对共有房屋权属登记时需要夫妻双方都到房屋权属登记机关。

按份共有就是夫妻双方依据确定的份额行使房产的所有权。比如A、B共同出资购买房屋，其中A出资了30万，B出资了20万，A、B就按照各自出资的份额对享有房屋的权利与义务。《物权法》第九十四条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”[1]需要明确的是，房屋共有人依据各自的份额对房屋行使所有权，需要在产生共有关系时就对其份额进行明确划分。按份共有并不是将共有房屋划分成若干份，共有人享有各自的所有权，而是对于共有房屋这一整体，共有人按照各自的份额享有权利与义务。此外，共有人的权利是涉及全部的共有房屋。

2、夫妻共有房产登记中房屋权属登记机关的审查职责

房屋权属登记机关的登记就是对当事人的申请依法审查，登记机关的主要职责就是对申请人是否依据法律规定提交申请登记的材料进行审查。申请登记的房屋有没有与法律法规相违背的禁止性行为。在对夫妻共有房屋权属登记申请时，尤其是约定的是所有权登记时，房屋权属登记部门需要认真做好房屋产权的审查工作，把握审查这一关。《房屋登记办法》明确规定，房屋登记机构应当在审查申请登记资料时就是否存在共有人进行询问，而申请人也需对询问事项及提交申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责。如果事实上房屋存在共有人，但当事人没有据实申请而导致登记名义人与实际权利人有差异时，登记机关对此不承担责任。因此，《房屋登记办法》实质上是鼓励夫妻双方将婚姻关系存续期间內取得的房屋登记为共有财产的，但如果夫妻双方达成共识也可共同申请将房屋登记在一方名下，则日后登记簿上记载的权利人可以单独申请办理转移、抵押登记等，而无须配偶到场签字，这有利于产权人行使自己的权利。

二、夫妻共有房屋权属登记方法

1、以坚持自愿为基本原则

《城市房屋权属登记管理办法》中的第十一条规定：共有房屋，由共有人共同申请，夫妻共有房屋，属于共有房屋中的一种，应当共同申请登记，但对于夫妻共有房屋权属的登记，应当遵循自愿的基本原则，只要双方自愿，别人无权干涉其是否要将房屋登记为共有。这样不仅能够方便登记机关的操作，还充分尊重了当事人意愿，具有一定的人性化。

2、明确房屋权属登记的债权

申请登记后，债权的目的能够实现并转化为登记薄上登记的房屋所有权，登记薄上登记的房屋所有权与债权之间是有因果关系的，权利人单独享有的债权转变的房屋所有权也是权利人单独享有，就需要权利人单独进行登记，债权是夫妻共同所有的，其房屋所有权也应是夫妻共有，申请登记也是夫妻共同[2]。依据《婚姻法司法解释三》第10条规定，人民法院对于婚前签订的不动产买卖合同转化来的房屋所有权归属于原债权人是持支持态度的。判断房屋权利人是单独所有还是共有，需要以获得房屋所有权合同协议生效的时间为准。

3、严格遵循房屋权属登记法规

在房屋权属登记过程中，在对基于非法律行为获得的房屋所有权进行申请登记时，登记部门需要依据权利人提交的材料，并按照法律文书的生效时间、继承遗嘱开始时间、合法建造房屋竣工的时间、婚姻建立以及解除时间等，对房屋所有权进行判断，明确其是权利人单独所有还是夫妻共同所有[3]。如果是权利人单独所有的，可以允许其单独登记，申请登记为单独所有。如果是夫妻共同所有的，需要夫妻双方共同申请登记，申请登记为共同所有。对于未登记一方，如果其提出异议，应当进行异议登记。

4、未登记一方可随时追加为共有人

为了维护夫妻双方的利益，如果未登记一方提出申请，要求追加为共有人，只要已登记方同意，则可以通过正规的登记手续，办理共有产权登记。另外，对于需要办理更名登记的，应当进行严格控制，除了夫妻双方协议或者离婚可以更改登记，其他情况禁止更名登记。如果是夫妻共有房屋，需要由一方变更为另一方，其中存在权属转移承认，则需要将其中一部分按照权属转移登记办理，同时按照规定缴纳税费，不能只进行简单的更名。

结束语：

随着房地产市场的发展，存量房交易中的违约纠纷日益增多，其中夫妻共有产权的房屋交易纠纷更是层出不穷。社会实践的不断发展决定着房屋权属登记工作必须与时俱进、突破藩篱、改革创新，研究新情况，解决新问题，强化责任，完善制度，健全体系，确保登记准确，进一步规范登记行为，提高登记效率，维护房屋权利人的合法权益。

参考文献：

[1]严晓勤.夫妻共有房屋登记审查模式改革探析[J].上海房地，2014，06：54-55.

[2]韩惠君.浅谈夫妻共有房产的权属登记[J].价值工程，2010，24：144.

[3]陆焱.浅谈夫妻共有房屋权属登记的法律问题[J].科学之友，2010，20：117-118.