浅谈房地产企业“营改增”

邵玉婷

【摘要】房地产企业推行“营改增”后，其影响意义深远。在贯彻实施过程中，对“营改增”理解存在争议，本文在厘清“营改增”的定义以及增值税的基本原理的基础上，分析了增值税进项抵扣范围，并提出了“营改增”后的涉税风险防控措施和保障机制。

【关键词】房地产；营改增；风险防控

2016年3月5日，在第十二届全国人民代表大会第四次会议中，国务院总理李克强在大会的政府工作报告中提出要全面实施营改增。随着报告的发布，全面“营改增”，这只悬而未落的靴子终于落地了。

一、什么是“营改增”

“营改增”是指营业税改征增值税的现象，是指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，旨在于加快财税体制改革、进一步减轻企业赋税，促进产业和消费升级、深化供给侧结构性改革。营业税是指在企业或者个人就其所取得的营业额征收的一种税，主要包括在中华人民共和国境内提供的应税劳务、转让无形资产、销售不动产。增值税是商品在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税，是以单位和个人生产经营过程中取得的增值额为课税对象征收的一种税。

二、增值税的基本操作原理

增值税是的流转税的一种，是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收，有增值才征税没增值不征税。其计税方法有两种，一是简易计税法，二是一般计税方法。

简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式为：

应纳税额=销售额×征收率

一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式为：

应纳税额=当期销项税额-当期进项税额

当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。

销项税额，是指纳税人发生应稅行为按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。销项税额计算公式为：

销项税额=销售额×税率

两种计税方法的销售额均不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：

销售额=含税销售额÷（1+税率）

三、房地产企业增值税进项抵扣范围分析

对于习惯了营业税操作模式的房地产企业以来，在增值税环境下，需要重新转变思维模式和税收筹划理念。营业税是单纯以收入为计税依据，仅需要确定收入的金额即可，而增值税则必须考虑成本票据的进项税额，从某种意义上来说，成本票据的进项抵扣金额决定了企业税负的高低。

房地产企业的成本支出从广义上来说分为三类：开发成本支出、期间费用支出、购进固定资产和无形资产支出，其中，前两类成本属于常态化的成本开支。

开发成本支出主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、资本化资金成本。

期间费用支出主要包括管理费用、销售费用和财务费用。期间费用的抵扣适用常规抵扣方法。期间费用中工资、五险一金、用于集体福利和个人消费的支出不可进行抵扣，计入期间费用的各项税金不可进行抵扣，固定资产折扣和无形资产摊销不可抵扣，业务招待费不可抵扣，财务费用不可抵扣，各类非正常损失造成的费用支出不可抵扣。

购进固定资产和无形资产同样适用于常规抵扣方法，除以下情况：销售方享受减税优惠政策，用于简易征收项目、免税项目、集体福利、个人消费，发生非正常损失以外，在取得增值税专用发票的前提下，可以进行抵扣。

四、营改增后的涉税风险防控

1.计税方式的选择

在“营改增”过渡期可以对计税方式进行选择，既可选择简易计税方法，也可选择增值税一般计税方法。在老项目的计税方式选择时，需要对项目两种计税方式的税负进行测算，预计项目整体收入，梳理已签订的成本合同情况，预估成本进项税额，从而做出对企业最为有利的选择。

2.供应商或施工方的选择

由于供应商或施工方的身份不同，对方实际缴纳的增值税税率差异较大，房地产企业的进项端主要存在四档税率：（1）一般纳税人身份的材料供应商，税率为17%；（2）一般纳税人身份的建筑施工方，税率为11%；（3）小规模纳税人身份的材料供应商和建筑施工方，税率为3%；（4）个人供应商或建筑施工方无法提供专用发票，税率为0%。

对于不同供应商或施工方的报价，不能仅对比报价金额，需对各方的综合成本进行比价，

综合成本=不含税报价+（销项税额-进项税额）*城建税及附加税率

3.合同风险的防范

材料采购和工程施工合同，首先，需要在合同价款中注明是否包含增值税，同时明确乙方需要开具的发票为增值税专用发票，用于甲方进项税额抵扣。其次，分期付款时，在甲方实际收到乙方的货物时，乙方产生开具增值税专用发票的义务；若不是分期交付，则分期付款行为将不会影响开具增值税专用发票；分批交货会影响到增值税专用发票的开具时点，为了杜绝虚开增值税专用发票现象，务必做到“三流一致”，应当在收货当期开具增值税专用发票。

房屋销售合同，首先，需要明确项目性质，新老项目的界定和增值税计税方法的选择将对合同双方的纳税义务产生影响。其次，需要在合同价款中注明是否包含增值，增值税为价外税，出卖人应在测算税负的基础上，对价款进行调整。

房屋租赁合同，首先，要明确不动产的具体情况。

五、如何实现房地产企业营改增的平稳过渡

1.房地产老项目需彻底清理营业税金，并统筹安排资金，缴纳相关税费。根据税务部门要求，积极配合，做好清税、登记、备案等工作。房地产新项目需妥善解决计价依据与计税方法不匹配问题，在招标报价时，应充分考虑增值税计税方法影响。

2.完善相关制度。针对增值税发票的重要性和特殊性，制订相应的发票管理办法，对发票的取得、传递、认证、开具、交付、保管等各个环节进行梳理，明确相关责任人及责任范围，防范因职责不明晰导致的涉税风险。

3.优化岗位设置。由于增值税的操作流程和管理要求与营业税有极大差异，在岗位设置时需对操作流程进行逐环节分解、细化，做到相关岗位相互监督、制约，确保进项票据足额抵扣。

4.提高业务能力和法律意识。增值税已纳入国家《刑法》管理，相关责任极大，需要相关责任人员熟悉增值税各环节的相关规定和操作方法，同时，了解相关的法律法规，依法办事，在工作中规避税务风险和法律风险。

参考文献：

[1]贾康.扁平化的财税体制适合中国[J].中国房地产业.2014.1-2