地铁上盖物业开发及设计浅析

刘浩江

【摘要】本文首先探讨了地铁上盖物业的几种常见开发模式，并研究了地铁上盖物业开发设计面临的困难，最后总结了地铁上盖物业的设计方法和原则，为地铁上盖物业的开发设计提供资料参考。

【关键词】地铁；上盖物业；设计；分析

年来，我国城市地铁大量兴建，地铁作为城市公共交通的重要组成部分，以其快速、便捷和提高地下空间利用率的优点，受到人们的欢迎。在地铁交通对城市发展影响越来越大的今天，如何利用地铁建设推动城市的发展，已经成为各地政府和科研单位重点研究的课题。地铁作为城市重要的交通枢纽，不仅负担着缓解地面交通拥堵的作用，还与城市的规划建设息息相关。好的地铁上盖物业建设方案，不仅能够发挥地铁作为交通枢纽带来的商业效用，还能够带动城市发展，为实现地铁减少政府补贴实现规模化收益打下基础。但地铁上盖物业的设计，需要相关政府部门、地铁公司和设计单位结合城市的发展规划统一研究，才能发挥带动城市发展，发挥城市公共客运交通骨干作用，如何做好城市地铁上盖物业的设计，显然已经成为城市地铁建设中亟需解决的问题。

一、地铁上盖物业开发模式分析

随着城市化进程的不断推进，地铁作为城市重要的公共交通方式，已经从单一的交通功能向多功能发展。大量事实证明，地铁建设不仅有助于城市的发展，还能够激发地铁沿线周边地块的商业开发价值。正因如此，现代地铁的车站、区间、车辆段及周边开发都已经成为地铁开发的重点，而地铁沿线地面物业资源的开发，主要有以下幾种模式。

1.地下空间综合开发

地下空间综合开发，主要针对已建成的，但仍然具有一定开发价值的主城区内地铁沿线区域。这些地区由于地面建设已经规模化和系统化，根据地铁的建设进行重新开发无异于造成资源的浪费。为了激发地铁沿线地块的商业开发潜力，针对这类地块可以采用地下空间综合开发的方式实现对上盖物业的商业开发。这种模式充分利用了地铁的地下空闲空间，将这些空间与地面开发现状相结合，实现以地下开发促进地上地下商业发展的目的。根据地铁沿线周边的现状，这类开发模式可以根据地面开发现状，通过开辟为地下商业或服务空间来增加收入。这类地铁上盖物业开发模式需要充分结合地面商业特点和地下空间特点，选择合适的开发业态，将地下空间作为地面商业空间的补充与辅助，在发挥地铁地下空间商业价值的同时，辅助地面商业空间的发展。

2.站点上盖物业开发模式

地铁建设是与城市的发展规划相协调的，因此地铁一般会延伸到一些地面未完全开发的区域。针对这类地铁的建设，地铁运营部门想要完全承包地面和地下空间的开发，需要巨大的资金投入。为了实现地面地上的综合开发，地铁运营单位可以通过对地铁上盖物业的规划，吸引社会资金来参与地铁上盖物业的开发建设。这种开发模式以地铁为核心，以地铁站点为节点，通过激发地铁的人流聚集作用，发挥上盖物业的商业开发潜力，在为人们提供公共交通服务的同时，通过上盖物业的商业开发，来获取商业利润。实现站点上盖物业的联合开发，不仅有助于提高地铁沿线资源的利用率，还有助于增加客流、提高地铁运营收入并促进城市发展。

3.以公共交通为导向的开发模式

以公共交通为导向的开发模式适用于地铁沿线的待开发区域，通过激发地铁的交通导向功能，在地铁人行的5～10min辐射范围内，进行商业、居住、服务和生产的开发，能够有助于以轨道交通为中心形成地铁上盖空间的城市的带状发展，促进城市实现可持续发展。这种开发模式能够充分发挥地铁上盖空间的商业价值，激发地铁沿线周边地块的商业活力，为城市的发展打下基础。

二、地铁上盖物业设计的常见问题

地铁作为重点民生工程，其在设计和建造时需要城市的多个管理部门参与其中。然而由于受政府开发政策、经济及管理机制的影响，地铁在设计和开发时常由于各部门协调不利导致协调性较差。这导致地铁上盖物业设计常常处于彼此分离状态，不仅在地铁通道和出入口设计上不够人性化，而且还无法协调地铁与周围城市空间的关系，制约了地铁沿线地块的商业开发效果。地铁作为一种公益性为主的政府行为，其沿线地块开发大多是开发比较成熟的区域，沿线地块土地大多已经完成了规划和开发，这无疑导致地铁上盖物业开发面临着困境和极大的阻力。地铁物业上盖物业的开发，必然涉及到土地的征用和回收，如果政府无法给与足够的支持，无疑会导致上盖物业开发设计无法满足要求。

另外，我国在城市化进程中，地铁的建设滞后于城市的发展。为了降低地铁建设对城市日常经营的影响，政府一般都要求提高地铁建设速度。地铁建设速度要求的提高，无疑会影响地铁上盖物业的规划质量，使一些地铁建设无法发挥对城市的推动作用，导致地块前期利用开发不足，后期改造困难，造成资源和资金的浪费。

三、地铁上盖物业的设计

1.地铁上盖物业的规划设计

地铁作为一项重点民生共生，其建筑和设计必须在符合人们出行需求的同时，能够满足城市发展规划的需要。这就要求在城市地铁设计时，不仅做好地铁作为公共交通系统的规划设计，还要做好地铁上盖物业的开发设计。为了实现这一目的，在地铁设计中需要实现城市空间与地铁的协调发展，并实践将环境绿化与建筑景观融合，与周边环境有机结合的目的。只有实现了环境、空间、资源的协调发展，才有助于以地铁上盖物业开发激活沿线地块的发展潜力，以地铁及上盖物业规划设计带动城市的综合发展。因而，地铁上盖物业规划设计需要满足以下原则。首先，地铁站点100m核心范围内应该尽量布置商业设施和高密度商业综合楼。其次，地铁站点100～300m范围内适当提高住宅用地和办公用地的比例。第三，地铁站点周边300～500m重点开发商业住宅，并建设完善的交通、商业、办公、娱乐等配套设施，打造具有多种功能的城市综合体。

2.地铁上盖物业的建筑设计

地铁上盖物业的设计作为地铁建设的一部分，与地铁建设密不可分。地铁施工设计之初，必须做好地铁上盖物业的设计，才能确保地铁上盖物业的设计符合城市发展要求。由于地铁上盖物业的特殊性，上盖物业的设计、规划与其他地块的物业开发模式有很大区别，这无疑对地铁上盖物业的设计提出了较高的要求。为了确保上盖物业设计在符合城市发展规划的前提下，能够与地铁交通相协调。在上盖物业设计中，需要把握好以下几点设计原则。第一，地铁上盖物业设计要充分考虑到环境与空间的关系，通过上盖物业的外形优化来彰显地铁上盖物业建筑的魅力，突出地铁上盖物业的环境优势。第二，地铁上盖物业设计需要选择合理的结构形式，实现地铁上盖物业与地下空间的协调和统一，发挥地铁地面和地下空间的资源价值。第三，地铁上盖物业的开发设计要注重居住区的私密性和上午去的开放性，做好不同功能分区的衔接和过度。第四，地铁上盖物业建筑造型需要考虑到建筑的独特性、丰富性和完整性，体现地铁上盖物业建筑的统一性和一致性，彰显地铁上盖物业形象。第五，地铁上盖物业设计要符合低碳理念，实现节能和环保。

综上所述，地铁上盖物业的开发需要与地铁规划设计同时进行，地铁上盖物业开发作为影响到城市未来发展的关键，还要与城市的发展规划相协调。为了做好地铁上盖物业的设计，就要做好地铁上盖物业的建筑规划和建筑设计，保证地铁上盖物业在激发地铁沿线地块商业开发潜力的同时，为实现城市的可持续发展打下基础。

参考文献：

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