房地产企业财务风险探讨

林晓军

【摘要】自改革开放以来，中国经济以较快的速度增长，房地产业也出现了快速发展。最近几年，中国房地产业受到政府宏观经济政策的调控，“过热”的房地产行业开始“降温”，房价开始逐步回落，部分房地产企业面临财务风险。研究中采用了提出问题、分析问题和解决问题的理论方法，对房地产企业财务风险的原因进行了分析，进而提出解决风险的对策。

【关键词】房地产企业；财务风险

前言

伴随着中国经济的高速发展，中国房地产行业也出现了快速增长。近年来，由于受到宏观经济政策和政府对房地产行业调控的影响，“过热”的房地产行业开始“降温”，房地产行业逐步由卖方市场向买方市场转变，房价开始逐步回落，部分企业出现资金周转困难。房地产企业一旦陷入財务危机，造成企业难以经营运作，甚至导致企业破产，进而影响到其他行业的发展，出现经济危机。因此，当房地产企业出现财务风险时，必须迅速采取有效措施加以解决，对于没有出现财务风险的房地产企业，也应未雨绸缪，加强财务风险管理，把财务风险管理作为企业经营的一项战略任务来对待。

1、房地产企业财务风险的含义

财务风险是指企业在各项财务活动过程中，由于各种难以预料和无法控制的因素影响，是企业财务状况具有不确定性及蒙受损失的可能性大小。房地产企业财务风险分为广义和狭义两种，狭义的风险是指由于资本结构不合理和融资方式不恰当所引起的财务杠杆隐患，也就是说，在筹资过程中利用财务杠杆可能导致股权资本所有者权益下降的风险；广义的风险是指在进行财务活动过程中获得预期财务成果的不确定性，不仅包括融资，而且还涉及投资、偿债、资金营运及利润分配等造成的现实收益小于预期收益的不利过程。

2、房地产企业财务风险的原因分析

2.1 外部原因

2.1.1国家政策环境

房地产业的发展与国家经济发展紧密相连，并受到政府的管制。国家政策方面对房地产企业造成的风险主要在2个方面：第一，政府对土地价格的调控，直接影响房地产的开发，比如，“新国八条”第五条规定：“严格住房用地供应管理”，“落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。”这些规定，会导致土地供应减少，影响房地产开发；第二，政府对房地产征收的各种税费会影响房地产的销售，比如，在“新国八条”第三条规定：“调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征收。”这些规定，直接影响了房产的销售状况。

2.1.2银行利率的调整

国家为了防止房地产行业“过热”，通常采用提高银行利率的方式实现。而利率是房地产企业资金使用成本的反映。利率的高低决定了房地产企业融资成本的增减。一般来讲，房地产企业在经营过程中，需要大量资金，必须依靠银行贷款支持，银行贷款占房地产投资所需的资金比例较高，通常达到50%以上，甚至更多。当贷款利率大幅升高时，房地产企业获取资金的财务成本变大，若房价不能随着开发成本的增加而上涨时，房地产企业的利润便相应减少，甚至亏损，严重的可能导致房地产企业经营困难。

2.1.3通货膨胀的风险

通货膨胀对房地产企业财务风险的影响主要体现在：第一，通货膨胀引起建设成本的增加；第二，人们为了抵御通货膨胀的风险，出于对资金保值增值的需求，人们会把银行存款用于购买房产，进而推动房地产价格上涨；第三，通货膨胀往往导致工资的增长，带来购买力的提升，增加对房地产的需求。通货膨胀对房地产企业财务风险的影响取决于这三者的博弈结果。

2.2内部原因

2.2.1房地产企业本身特点

房地产企业在经营过程中，涉及流程复杂，需要经过可行性研究（市场分析、财务估价）、前期阶段（获取土地、征地、拆迁、安置补偿）、建设阶段（建筑安装、配套工程、绿化工程）、房屋租售（出租、销售）等过程，在每个阶段，都需要投入资金，在开发初期投入的资金量更大，并且，在整个过程中，要接受规划、土地、环保等部门的监督，从而使得开发商对开发过程的控制难度加大，一旦某个环节出现问题，将导致项目周期变长、运营成本增加，收益减少甚至亏损的局面。

2.2.2财务管理水平问题

房地产企业财务管理水平问题主要体现在：第一，我国的房地产企业有相当一部分来自于国有企业，国有企业显著的特点是管理水平低下、效率不高、内部约束机制不健全，在资金使用上存在权力与责任不明确，资金的安全性得不到保证；第二，目前，大部分房地产企业采用家族式管理模式，这种管理模式存在着简单粗放、没有约束、随意性大，在这种管理模式下，所有权和经营权相统一，企业的投资人同时又是经营人，在财务管理方面，企业的财务部门人员大多由朋友或亲戚组成。

3、房地产企业财务风险的应对策略

房地产行业投入高、风险也高。控制风险是房地产企业财务管理过程中的首要目标。在控制风险方面，方法很多，主要有下列几种。

3.1制订完善的财务管理制度

房地产企业财务管理的关键点在于制度的制订。企业财务管理水平不高，最重要的原因是财务制度不健全，没有制订好科学的财务管理制度，财务制度不完善，执行过程随意性较大，这就要求企业财务管理人员根据财务管理的特点以及企业发展的不同阶段，制订标准化、规范化的财务管理制度，并严格执行，同时需要完善内部审计制度。

3.2筹资决策科学化

为了实现房地产企业发展战略，在房地产企业发展初期，就应科学制订筹资计划，合理安排还款计划。这就要求财务部门负责人在筹资之前，应与企业其他部门负责人进行协商，多听他人意见和建议，综合考虑多种影响因素，尽可能科学合理的安排筹资计划。

3.3发展多渠道筹资

房地产企业大多采用银行贷款方式筹资，该种方式的结果是到期需要还本付息，风险较高。对于房地产企业而言，也可采用其他筹资方式解决资金短缺问题，比如发行股票、债券、房地产投资基金和发展组合式筹资等。

3.3.1发行股票

当房地产企业的资产规模、盈利水平、公司治理能力等方面达到国家要求，即可在沪深股票市场上发行股票募集资金，但发行股票只适合大型房地产企业，对于中小型房地产企业而言，无法采用这种模式筹集资金。

3.3.2发行债券

用这种方式筹集资金对企业的要求很高，通常适合大型房地产企业，并且國家对发行债券的额度有严格的规定，这就要求国家重新制订相应政策，降低发行债券的门槛，增加发行债券的额度。

3.3.3利用房地产投资基金

房地产投资基金是专门用于投资房地产企业，适合不同规模的房地产企业，该方法的显著特点是利息高，但比较灵活。应用这种方法可拓宽房地产企业的筹资渠道。

3.3.4发展组合式筹资

房地产企业在经营过程中，在不同时期、不同条件下采用不同的筹资模式，以降低筹资风险和筹资成本。比如可采用自有资金和银行贷款、自有资金和发行股票、自有资金和发行债券、自有资金和房地产投资基金和多种不同筹资的组合等。

3.4加强资金管理

在投资房地产项目之前，应对项目进行可行性研究和风险评估，确保投入的资金安全、高效，避免投资的盲目性。使用资金之前，应制订好资金使用计划，保持资金收支平衡，加强资金运营的风险控制和防范，提高资金运营效率；同时，应加强应收账款管理，减少坏账损失，加大促销力度，降低商品房空置率，根据市场价格的波动情况，及时调整房价，扩大销售，减少资金占用，加速资金周转，提高资金利用率。

3.5加强成本管理

成本管理是房地产企业财务管理的一个重要组成部分。成本控制的好坏直接影响房地产销售价格。在开发房地产之前，应对市场进行充分调研，确定开发成本项目和成本范围，准确预算各个子项目的开发成本。

在成本管理中，不仅要搞好事中管理，而且要做好事前和事后管理。首先，应对拟建项目制订科学合理的成本计划；其次，对在建项目执行成本计划监控，严控成本费用的支出；再次，发现偏差，及时纠正，保证成本计划的顺利实施；最后，对已完工项目的各项指标完成情况进行评估，发现差距，提出改进成本管理的措施。

结束语：

在房地产企业开发过程中，会遇到各种问题，其中之一是财务风险。在上述内容中，首先分析了房地产企业财务风险的含义；其次，分析了房地产企业发生财务风险的原因，该部分主要分析了房地产企业财务风险的外部原因和内部原因；最后，针对房地产企业发生财务风险的原因，提出一些应对策略，主要策略有：制订完善的财务管理制度、筹资决策科学化、发展多渠道筹资、加强资金管理、加强成本管理等。

总之，通过分析房地产企业财务风险的原因，进而提出一些应对策略，这些策略或许可以为房地产企业提供一些有益的指导作用。

参考文献：

[1]朱志钢.房地产财务管理面临的风险及控制对策[J].当代经济，2012（11）：10-11.

[2]查国平.构建房地产企业财务管理体系研究.管理视野，2012（12）：176