高品质住宅景观的发展趋势思考

刘斌

【摘要】在园区体系中，景观是与人最贴近、最易让人感受到园区品味与生活氛围的要素，也是构成高品质产品的重要支撑。对住宅项目而言，景观造价在总的建设成本里所占的比重较低，但其设计与最终营造效果的好坏，却对项目档次的高低起到了相当关键的作用。如何把握好未来高品质住宅景观的发展趋势，打造一批优秀的住宅作品，是住宅景观管理者值得深思的一个课题。

【关键词】高品质景观；生活；需求；客户定制

笔者自2000年进入房地产公司從事景观设计管理工作，经历了房地产业的快速发展及政府调控密集期，但无论房地产行业如何变化，其作为中国支柱产业的地位一直不曾改变，购房者对于美好生活的向往与追求不曾改变。在园区体系中，景观是与人最贴近、最易让人感受到园区品味与生活氛围的要素，也是构成高品质产品的重要支撑。对住宅项目而言，景观造价在总的建设成本里所占的比重较低，但其设计与最终营造效果的好坏，却对项目档次的高低起到了相当关键的作用。放眼地产行业，以打造高生活品质为口号的房产商众多，真正用心做到位的却寥寥无几，笔者有幸分别在全国排名前十的绿城房地产集团有限公司与华润置地有限公司工作超过十年，参与景观设计管理与建设的项目约80个，现结合本人的工作经历及心得体会，简要阐述个人对于高品质住宅景观发展趋势的理解与思考。

1、高品质住宅景观的理解

住宅景观是构建业主户外休闲生活体系的主要载体，具有动态发展的生命力，那什么是高品质住宅景观呢？笔者试图从精神层面与物质层面解读。

从精神层面来说，高品质住宅景观应该给业主带来自豪感、归属感，给人一种放松身心、健康愉悦的生活感受。

从物质层面来说，高品质住宅景观应该在满足功能要求的前提下，尽可能利用建筑规划预留的空间形成多层次、具人性化、可参与性、可持续活力的景观空间与生活化场景，从而与建筑相得益彰，共同为居民营造一个能发生故事的、温馨、优雅、和谐及有价值感的生活舞台；同时其景观工艺应达到耐久性、实用性、美观性。

2、高品质住宅景观的过去与现在

2000年以前的地产景观基本以市级园林院设计为主，景观设计主要满足交通组织及绿化丰富性为主，随着97年香港回归及2000年中国加入 WTO，住宅景观逐步引入香港景观设计公司，此阶段尚无突出的高品质景观住宅代表。

2000-2005年可以说是高品质住宅景观的萌芽期与探索期，大房地产商逐步由区域龙头走向全国，景观设计公司的引入逐步从香港转向美国、澳大利亚、新加坡等，国内也涌现出不少优秀的地产作品，如绿城集团的杭州桂花城、上海绿城、北京御园，广东宏宇集团的广州星河湾、北京星河湾，龙湖集团的重庆佛莱明戈、北京滟澜山等。此阶段房价处在倍增上涨的时期，满足改善性需求的高品质住宅溢价与增值非常明显，高品质住宅景观重点放在美观性，初步引入对美好生活的理解及国际先进住宅设计理念，但对于居民的健康及老人儿童的户外生活尚未形成完整的体系与组织。

2006-2015年可以说是高品质住宅景观的黄金十年，不少优秀开发商完成了全国重点城市布局，通过公司上市增强公司资金实力，行业间的人才流动与频繁交流使得整体住宅景观营造水准大幅提升，不少开发商形成了自身景观特色，地产景观呈现百花齐放的态势，涌现出一批有一批的优秀产品。期间，为稳定产品景观品质，逐步提升产品价值，不少开发商依据自身特征进行了景观标准化研究与应用，本人在绿城集团期间的2008年牵头完成了《绿城集团景观设计与产品营造图文集》，为绿城后续的景观品质稳定起到了一定的指导作用。

此阶段高品质景观住宅非常注重产品品味、氛围营造及生活化场景的营造，尤其是在产品销售前期营造景观样板示范区阶段，更是舍得投入。在景观风格方面已不局限于单纯模范国外景观，而是能够结合自身产品定位与基地优势形成自己的特色。以本人参与的绿城集团项目为例，高品质景观产品类型包括售价上亿的现代风格滨海别墅（海南绿城蓝湾小镇*澄庐）、传统中式别墅（杭州云栖玫瑰园），现代风格的杭州蓝色钱江、法式风格的苏州御园、度假风格的海南绿城蓝湾小镇悦海苑等；项目规模相对较大，对于营造聚集人气的中心花园空间非常有利，各种功能需求巧妙地融入其中，形成一个有机的户外休闲生活体系。

3、高品质住宅景观未来趋势思考

（1）内紧外松型景观

2016年2月6日国务院印发了《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，提出“我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化”。从目前各城市推地来看，确实地块面积基本控制在4万平方米以内，即使连着的地块间道路也要求开放为市政道路，未来街区的景观将展现高品质景观的价值，使得小区景观的档次在外部得以凸显。小地块的景观将导致小区内部的功能集中化，将人气在中心花园聚集，空间也显得较为局促，从而呈现内紧外松的状态，高品质景观对精致度提出了较高的要求。

（2）人性化景观

由于地块面积趋于紧凑，而土地价格越来越高，高售价势必造成客户的期望值增加，要求在有限的空间内满足各种户外休闲生活需求。未来高品质住宅景观将围绕生活需求的功能，在满足功能的前提下将形式美观化、人性化，达到“人无我有、人有我精”的状态，从而形成自身产品的竞争优势：如遮风避雨的连廊设置、遮阳的林荫大道、满足少年与儿童需求的全龄化活动设施等。目前市场上有绿城集团在实践“理想小镇”概念，绿地集团持续推出“理想*家”的产品，万科集团着重打造“三好”住宅，东原地产推出“童梦童享”系列产品，都是围绕居民的生活需求与人性化需求展开。

（3）会花钱的景观

高品质景观并不意味着高成本，特别是对于上市公司来说，对成本控制是有明确指标的。是否能在有限成本下做出优秀的景观作品，将是区分房产商与景观设计公司优秀与否的标志，聪明的景观设计将抓住客户敏感的核心需求打造，对于非敏感区则平实处理，而不是平均撒钱，从而给客户以物超所值的感受。如小区出入口、核心公共花园区、小区出入口等可适当增加成本，边缘区域则适当弱化处理，以平衡总体品质。

（4）客户定制型景观

“产品的背后是人”。房产品的优劣是一个资源整合的结果，资源整合者就是“主人”，特别是对于需要一定审美情趣与眼界的景观。只有“主人”的眼界提高，才能正确把握定位与方向，只有“主人”用心，才能整合资源达到最优化状态，才能使景观恰倒好处、恰如其分。从建设过程来看，开发商是“主人”，而其实真正的主人是未来生活在此的客户；高品质产品的开发商将越来越重视客户的真正需求，通过微信、网络或组织业主监督小组等手段，将客户的心声传递到产品之中，从而增强客户的参与感与认同感。绿城集团在此方面尤为重视，已经连续六年被中国房地产指数院公布为“居住满意度第一”。

（5）可持续的生态景观

园区景观有一个动态成长的过程，特别是植物的持续生长，高品质住宅景观应该不再迷恋“大树进城”的手段，而是依据植物的生长速度合理控制种植密度与层次，摒弃一味地追求即时效果。同时国家层面越来越关注水资源的节约与利用，提出了“海绵城市”的建设试点，未来对于小区建设势必也会提出一定要求。对于高品质住宅景观来说，水资源的收集与合理利用同样重要，路面积水也特别忌讳。

结语：

随着科技的发展与客户的日趋成熟，用脚投票的客户将越来越青睐高品质景观的住宅，客户的声音也会越来越得到开发商的重视，从而促进房地产行业的理性与健康发展。《园冶》中提到“三分匠、七分主人”，相信未来“客户定制化”、“以人为本”、“可持续发展”等关键词不再是高品质住宅景观营造的口号，也期待一批批优秀的、经得起时间检验的景观作品涌现。

参考文献：

[1]国务院专家.《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，2016，（02）.

[2]计成，《园冶》.1634（明朝崇祯七年）.

[3]王瑞，祁艳菲. 园林景观的人性化设计探讨[J].北京农业，2013，（09）.

[4]冯倩倩.园林景观设计中心理学思维的研究[J].河南林业科技，2015，（11）.