土地供给在城市房价增长驱动中的影响分析

龙曙光

【摘 要】 房价过快上涨不仅引起社会巨大的关注，也引起人们对房价泡沫的担忧，在房价上涨各种原因分析中土地供给被认为是重要因素，因此本文对土地供给在城市房价增长驱动中的影响进行了分析，并提出了政策建议。

【关键词】 土地供给 房价增长 驱动 影响

引 言

近些年来，城市房价增长势头之猛人们有切身的体会。据李勃[1]对2001～2012年期间全国35个主要城市相关数据的研究，住房价格平均增长率为13.66%，而同期CPI（居民消费价格指数）平均增长率只有2.26%，房租平均增长率也只有4.20%。房价增长率远高于CPI和房租增长率的事实说明房价泡沫现象已十分严重。如果任由房价泡沫持续膨胀，不但会加重居民的购房负担，还会扩大贫富差距，并蕴含巨大的金融危机风险[2]。虽然房价暴涨原因众说纷纭，但获得社会各界较高认同的说法是“土地财政推高房价”[3]。“土地财政”是人们对地方政府靠土地出让金满足财政需求的一种通俗说法。“土地财政”必然涉及到土地供给，因为我国土地供给模式中除涉及国防、国家机关、城市基础设施和公益用途等土地为无偿供给外，一般有偿供给是通过协议出让、招拍挂等形式实现的，政府对于一级土地市场采用垄断供给方式。鉴于房价与土地供给之间存在联系，因此本文对土地供给在城市房价增长驱动中的影响进行了分析。

1 土地供给与城市房价的关系

1.1 是否因土地供给不足导致城市房价上涨？

由于土地资源的稀缺性，建房又离不开土地，所以房价上涨容易被归因于土地供给不足，但实际情况是否确实如此呢？朱道林等[4]对2004～2012年全国住房需求与土地及住宅供给关系进行了研究，结果显示土地和住宅是供过于求的。再研究91个城市的住房需求与土地的供应关系，其中72个城市住宅用地供过于求，占比接近80%；只有19个城市住宅用地供不应求，占比近21%，这些城市主要是北、上、广、深一线城市及合肥、厦门、东莞等二线城市和重要三线城市。然后对主要房产企业万科、滨江集团、碧桂园、恒大地产、富力地产等的土地储备情况进行了考察，估計至少可以满足未来2年以上的发展需求。综合以上情况可以判断，土地供给总体上是满足需求的，考虑新增城镇人口需求的话，至少到2030年总量上不存在问题，因此可以断定房价上涨不是因为土地供给短缺所致。

1.2 土地供给对房价增长的驱动因素

驱动因素也就是影响因素，但它更强调主动施加影响，从这个角度说动力因素也许是更恰当的解释。就以住房需求对房价驱动因素来说，它可分为住房消费需求和住房投资需求，目前对房价影响更大的是住房投资需求，所以住房投资需求是房价增长的驱动因素。王洋等[5]研究了2009年3月～2014年3月我国116个主要城市土地市场因素对城市房价的影响。这116个城市分为三个等级，分别对应北、上、广、深一线城市，其他省会城市、副省级城市的二线城市，以及剩余的三线城市。结果显示一线城市房价上涨量和涨幅明显高于二、三线城市，一线城市涨幅达到122.33%，二、三线城市涨幅分别只有75.91%和71.17%。产生这种分化特征的原因就有土地市场的因素。按照供需理论和成本理论，土地市场中的土地供给和土地价格驱动了房价的增长。房价由住房供给和住房建设成本决定，住房供给可以用新增住房面积表示，住房建设成本用地价增加量表示（因为地价是住房建设成本的核心部分）。5年来，一线城市土地供给增长率为24.06%，二线城市土地供给增长率为46.39%，三线城市土地供给增长率为38.00%；一线城市地价增长率为344.90%，二线城市地价增长率为200.74%，三线城市地价增长率为207.68%。这说明一线城市土地供给相对紧张，地价涨幅大，根据供需理论和成本理论，土地供给和土地价格是房价大幅增长的驱动因素。再分析灰色关联度，一线城市土地供给、土地价格与房价的灰色关联度分别为0.8062和0.8155，而二、三线城市中只有三线城市土地供给与房价的灰色关联度超过0.8，其余都小于0.8，很好地佐证了一线城市土地供给和土地价格对房价增长的驱动作用。再根据“羊群效应”，二、三线城市房价不可能不受到一线城市房价增长的影响，因此土地供给是房价增长的驱动因素。

1.3 土地出让方式与房价的关系

前面已经说明，我国有偿土地供给是通过协议和“招拍挂”方式实现的。协议出让土地适用于非经营性和非竞争性用地，“招拍挂”则适用于经营性或竞争性用地。李勃[6]对2003～2010年全国31个省市自治区土地出让方式与房价关系的研究表明，土地出让方式对房价有正向影响，“招拍挂”出让土地比例越高，住宅价格越高；同时土地出让金对房价的影响也非常显著，东部地区（经济发达地区）土地出让金变化对房价的影响更为敏感，土地出让金波动1%可引起房价0.2%的变动，因为东部地区“招拍挂”出让方式更为普遍。

2 城市房价上涨的背后原因与政策建议

2.1 城市房价上涨的背后原因

刘成玉等[3]认为“土地财政”导致房价上涨只是表象，“招拍挂”也不是高房价的直接推手，其背后的真正原因是国内特有的政治环境使然。一是GDP对地方政府和官员政绩考核的关键作用，相关研究表明每向房地产投入1元可以为其他行业带来2.15元的需求，也就是说房地产业可以为GDP贡献2个百分点。而在房地产投资中商品房特别是高档住房的GDP贡献更大，所以很多地区对GDP贡献不明显的保障房建设就不够热心。二是分税制改革后地方财权与事权不匹配，并客观上造成了财政窘迫的局面，“土地财政”在这种情况下发挥了重要作用，为了在地区资本竞争中赢得“招商引资”的机会以提高GDP，经常在工业用地出让上开出低地价，而在建设用地上通过垄断性定价推高地价，以弥补低价出让工业用地的机会成本。三是流动性过剩因素，例如2008年国际金融危机时中央投入4万亿和地方3年内注入50万亿资金造成明显通胀，不仅直接抬升房价，还使各种资金和资本为了保值投入房地产，房地产的“避风港”作用也推高了房价。四是“国进民退”浪潮中国有经济垄断了能源、金融、电信等低风险、高利润行业，民间资本无处可去，于是蜂拥投入到房地产中。

2.2 政策建议

2.2.1 转变政府行为机制

通过上面的分析可知，土地供给对房价虽有影响，但不是决定性因素，而且土地本来就供过于求，继续增加土地供给并不会使房价下降，应该从转变政府行为机制入手。首先，应转变GDP政绩观，弱化GDP增长排名竞争，减小通过“土地财政”撬动GDP增长的冲动。其次，加快政府职能转变，政府职能应由主导建设型转变为公共服务型。

2.2.2 调整中央和地方的税种体系

转变地方财政依赖土地出让金的“土地财政”状况，首要任务是解决中央和地方政府财权和事权不匹配问题，中央应划拨一些税种给地方，改善地方税收体系，减轻地方政府对“土地财政”依赖性。

2.2.3 加快闲置土地的处理

部分房地产商将通过“招拍挂”方式获得的土地囤积起来，造成“奇货可居”，因此政府应督促房地产商按期开工建设，盤活存量土地，增加土地市场供应量，抑制房价过快增长。

2.2.4 改革土地产权制度

我国现行土地产权制度设计缺陷，城市建设用地和农村宅基地被大量占用和闲置，利用效率很低，其主要特征是城乡二元土地结构造成的不同产权的不公正待遇，对农村集体土地产权和农民土地权益的极度蔑视，造成“小产权房”和“大产权房”的巨大差异，若能改变这种状况，持续上涨的高房价壁垒将不攻自破。

3 结语

多个视角的研究已表明，土地供给不是决定房价的本质因素，希望通过调控土地供给来抑制房价上涨可以说是舍本逐末，这些年来宏观层面上不断增加土地供给，但房价并没有降下来，因此调控房价应从抑制住房投资需求和影响房价的本质因素入手，才能正本清源和标本兼治。

【参考文献】

[1] 李勃. 中国主要城市房价基本面实证分析[D]. 石家庄：河北经贸大学，2014.

[2] 余华义，徐晨旻. 地方政府发展工具有限、非理性投机与城市房价泡沫变动[J]. 社会科学研究，2015（4）：41-51.

[3] 刘成玉，段家芬. 再论“土地财政”与城市高房价[J]. 江苏大学学报（社会科学版），2013，15（3）：87-93.

[4] 朱道林，徐思超. 基于城市人口变化的住房需求与土地及住宅供给关系研究[J]. 中国土地科学，2013，27（11）：45-51.

[5] 王洋，王德利，刘丽华，等. 中国城市住宅价格的空间分化及其土地市场影响[J]. 中国土地科学，2015，29（6）：33-40.

[6] 李勃. 土地出让方式、出让金收入与房价关系的实证研究[D]. 重庆：西南大学，2014.