苏南县域城市民间养老机构财务评估模式研究——苏南县域城市民间养老机构基础财务估算

金洁

苏南县域城市民间养老机构财务评估模式研究
——苏南县域城市民间养老机构基础财务估算

金洁

财务运营对民间养老机构的发展起着至关重要的作用，是制约民间养老机构发展的瓶颈。本文借鉴国外民间养老机构运营的成功经验，利用所学基本财务评价理论知识，结合苏南县域城市经济发展特点，以A民间养老机构的建立为背景，对A民间养老机构进行实例财务评估，研究县域城市民间养老机构的财务评估体系及其运营的可行性。

民间养老机构；现金流量；财务评估；NCF；投资回收期

一、建设投资估算

根据目前物价水平、建筑施工收费情况以及以往养老机构类项目建设的收费情况，对该项目做了前期的建设投资估算。

A民间养老机构投资项目建设期分2014年、2015年两年完成。2014年，主要投入土地费用，用于该投资项目的用地，列作A民间养老机构投资项目一期工程建设；2015上半年投入规划，房屋费用、装修费用、设备家电费用等；下半年投入消防费用、二次供电费用、公共绿化费用、车辆费用等，列作A民间养老机构投资项目二期工程建设。

二、收入估算

1.宏观假设前提

（1）利率维持目前水平。

（2）无重大突发事件或战争影响A民间养老机构建设和发展。

（3）宏观经济环境无重大突变。

（4）以当前调查的县域城市张家港物价为基础。

2.机构假设前提

（1）A民间养老机构能够持续发展。

（2）自主老人、半护理老人、全护理老人比例为5：3：2。

（3）行业基准收益率巍峨9%。

（4）所有计算项目，由EXCEL默认保留小数。

3.A民间养老机构年营业收入测算

（1）入住率

机构建设期为2014年与2015年两年，第三年投入运营，建设期无入住人员。运营后机构预测第一年老人入住率为30%，第二年入住率为60%，第三年入住率为90%，第四年开始入住率为100%。

（2）床位费

机构入住费收费标准为自主老人每人每月1150元，半护理老人每人每月1550元，全护理老人每人每月1850元。

（3）服务费

自主老人每人每月580元，半护理老人每人每月2580元，全护理老人每人每月4880元。

（4）第三产业

机构每年会推出一款价值300元老年保健品作为自己的第三产业。

（5）物价指数

考虑到物价上涨，机构会根据2013年物价指数3.6%来对保健品以及床位费和服务费每年的价格进行调整，其余主要收支项目由于都要上涨，不再考虑物价指数。

（6）政府补贴

国家对民间养老机构的创办有相应的补助政策：对民间养老机构免征城市维护建设税和教育费附加；养老院占用耕地的，免征耕地占用税；各类养老服务机构免缴城市基础设施配套费、有线（数字）电视建设费，减半缴纳防空地下室易地建设费；用电、用水、用暖、燃气等执行居民价格；机构内每张床位补贴15000元/年，每位老人补贴200元/月。

以2019年入住满后（200人）为例：

①入住费=1150×（200人×50%）×12个月+1550×（200人×30%）×12个月+1850×（200人×20%）×12个月=3384000元

②服务费=580×（200人×50%）×12个月+2580×（200人×30%）×12个月+4880×（200人×20%）×12个月=3896000元

③其他餐饮费：职工每天按照15元标准收取，老人按照20元标准收取；保健品按照2个月300标准配备。

具体情况见表1。

三、基础支出估算

1.基建投资

公司在建设期间需要的费用为土地、房屋、装修、设备等，其中土地为政府优惠。

（1）房屋

表1收入表

机构在房屋上的估算为19500000元；A民间养老机构一共有公寓楼一栋，分为5层，每层20个房间，一共100个房间，每间房间有两张床位，总共可入住200个老人。

（2）装修

装修上机构预支每间房间装修费为15000元。

（3）绿化

A民间养老机构总占地12000平方米，其中绿化面积占地9000平方米，根据国家有关政策规定，养老机构内的绿化必须包括草坪和树林。根据目前市场上草皮和树木的价格，草坪绿地为6.5元/㎡。纯林为4.8元/㎡。

（4）车辆

车辆为2辆国产商务车，用作平时机构内人员的出行；每辆90000元。

2.设备

（1）呼叫系统

将呼叫系统设置在每个老年人床头供老年紧急呼救，每个70元。

（2）家电及设施

电热水器（60升），100台，每台1400元；浴缸以及淋雨设备一共100套，每套1680元，浴缸规格为1.2-1.5m。每间房间中的家电包括：29寸电视机，每台1600元，一共100台；1匹空调每台1500元，一共100台；5KG洗衣机每台1670元，一共100台、电冰箱每台1400元，一共100台；微波炉每台370元，一共100台，其余部门略。

3.办公用品

办公用品包括：台式电脑，每台3000元，一共4台；一台打印机660元；一台传真机670元；两台电话机，76元；四套办公桌椅，每套1200元；还包括集线器、网线、路由器等网络设备，一共298元。

4.职工薪酬

职工薪酬方面，A民间养老机构共向社会招聘医护人员，2016年～2019年期间，机构根据每年不同的老人入住率来配备相应的医护人员，其中，自主老人无需医护人员对其进行特别照看，遇特殊情况，由闲置护理人员负责护理；半护理老人实行“一对一”政策，每位老人安排一名医护人员，全护理老人对其进行“二对一”政策，每位老人安排两名医护人员。医护人员工资为每人3000/月；机构中还包括5名清洁工，每人1800/月；1个厨师，4000/月；厨房其他员工5人，每人1800/月；行政人员4人，每人5000/月；保安5名，每人2300/月。

5.医疗器械采购

对于机构内医疗器械的采购，笔者暂时只考虑一些最基本的医疗器械，例如电子温度计22元/个，共15个；血压计115元/个，共10个；轮椅420元/个，共5辆；人工呼吸器90元/个，共50个。对这些医疗器械第一年的采购大约花费8080元，往后每年按其10%的比例更换添置新品。对大型医疗设备，因机构资金紧张所以就暂时不实行配备方案，机构运营期间一旦有老人出现突发状况，机构将采取最快的行动将老人送往医院。

6.其他费用

机构内的一系列支出费用还包括：水电费、设备维护费、民事责任保险费、医护人员工作服费、有线电视费、汽车保险油耗费、办公用品费、垃圾桶等其他材料费、床单等家居用品熨烫费、法律顾问费、市场推广费、绿化日常维护费以及其他综合费用。

以2019年入住满后（200人）为例：

（1）水电费=87元/人×360人×12月=375840元。

（2）设备维护费=8080（医疗器械）×10%=808元。

（3）民事责任保险费=70元/年×200人=140000元。

（4）医护人员工作服费=220元/人×126人（2018医护人员人数）×10%=2772元。

（5）有线电视费=24元/月×100间房×12月=28800元。

（6）汽车保险油耗费：保险费=5000元/年；

油耗费=1200元/月×12月×2辆=28800元；

28800元×（1+3.6%物价上涨指数）3=32023.72元。

（7）办公用品费=4人×120元/月×12月=5760元（同⑥，每年考虑物价上涨指数）。

（8）床单等家居用品熨烫费=200元/间×12月=24000元。

（9）垃圾桶等其他材料费=10元×100间房×12月=5760元。

（10）法律顾问费=12000元/年。

（11）市场推广费=3300元/月×12月=39600元，前三年加大广告费用投入，往后减少至650元/月。

（12）绿化日常维护费=9000m2×1元/m2=9000元/年。

具体情况见表2。

四、营运成本测算

运营成本主要包括A民间养老机构的营业费用和管理费用。其中营业费用主要包括：材料消耗费、有线电视费、非行政人员人工费、汽车消耗费、水电费、设备维护费、保险费、市场推广费、餐饮成本；管理费用主要包括：行政人员人工费、办公用品费、法律顾问费、绿化维护费、其他综合费用。具体情况见表3。

五、利润表

A民间养老机构的收入来源主要有床位服务费收入、第三产业销售收入以及国家政策补贴收入。年收入按第一年2016年入住率30%计算；营业税金及附加按2016年营业额的 5%计算；2016年息税前利润为944971.5元；财务费用为A民间养老机构向银行贷款的利息费用，贷款比例为总投资资金的20%，即20000000元。目前各大商业银行的贷款年利率都在6.5%左右，并且国家暂时还没有出台对民间养老机构贷款的统一优惠政策，但是在民间养老机构的创办运营上，国家有关政策规定养老机构可以暂时免征企业所得税以及自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。另外，结合张家港当地情况，每年还会给予民间养老机构一定的补贴：对养老机构每张床位补贴15000元/年，对养老机构内的每一位老人补贴200元/月。具体情况见表4。

六、现金流量表

为了方便项目财务评价指标的计算，根据前几张表格的估算数据，编制A养老机构投资项目的现金流量表。从2014年第1年编制到2024年的现金流量表。在表中，将2014至2024年的投资加总，作为A民间养老机构现金流出量。在编制现金流量表过程中，假设前3年的房间入住率为30%、70%、90%，入住率到达100%时为一个长期的稳定状态，但价格还是以物价指数3.6%作为基准进行上下波动。营业税金及附加为总营业收入的5%。折旧项目为房屋、设备家电和汽车，其中房屋折旧年限为20年，设备家电折旧年限为10年，汽车折旧年限为10年。息税前利润=总现金流入-运营成本-营业税金及附加-折旧。A民间养老机构贷款金额占总投资金额的20%，财务费用是借款额（总投资额20%）的5%。利润总额=息税前利润-财务费用。净利润为利润总额扣除25%的所得税。具体情况见表5。

1.苏南县域城市民间养老机构财务评估模式研究，2015高校哲学社会科学基金项目，2015SJD584，金洁主持，沙洲职业工学院。

2.“青蓝工程”资助（sponsored by Qing Lan Project），2016年度江苏省高校“青蓝工程”。

（作者单位：沙洲职业工学院）

表3　营业成本表

表4　利润表

表5 现金流量表