西安市商业综合体布局规划初探

董娟　梁伟森

摘 要：商业综合体是随着城市化进程的不断推进，城市规模达到一定程度，城市聚居人口达到一定数量，城市功能走向复合化的情况下，商业形态发展的必然产物。文章在对西安市商业综合体现状分析的基础上，预测西安商业综合体的发展前景，基于商业综合体的选址规律，系统地进行了商业综合体的布局。

关键词：商业综合体；特征；西安；选址；布局

商业综合体指具备一定空间环境质量、以大型零售业为主，将百货店、特色专营店、大型超市等作为主力店，多种零售店铺、娱乐设施、服务设施集中在一个建筑内或多个街坊内，提供吃喝玩乐游享等“一站式” 综合性服务的建筑群体。

一、西安城市商业的发展历史与商业综合体

（一）商业形态变革的源泉是城市经济的发展

商业是城市中最活跃的经济成份之一，也是城市形成和发展的主要推动力之一。一个城市商业形态的发展程度直接与该城市商业的繁荣程度紧密相关，而一个国家的发达程度与这个国家的城市化发展水平更是存在着直接联系，因此，城市商业形态的发展与城市经济发展甚至区域的城市化进程密切相关。

西安城市的商业形态在改革开放后经历了几个显著的发展阶段：第一阶段，在1995年以前，以钟楼为商业中心，形成了有名的传统的百货品牌，如民生百货大楼、西安百货大厦、唐城百货大厦等；第二阶段，1995年-1999年，百货功能升级，更多品牌进入，如开元商城、百盛购物中心、世纪金花购物广场，强化了明城墙内的核心商业功能；第三阶段，2000年-2006年，随城市规模扩大，百货扩展，品牌升级，出现了大型综合性连锁超市，如家乐、爱家、人人乐，也出现了早期的商业综合体的雏形——立丰国际，第四阶段，2007年至今，随着更多的城市板块经济的形成，城市单中心的结构开始分化，出现了新的商业区。同时，在土地集约节约利用的要求下，出现了迎合时代发展的商业形态——商业综合体。这其中的典型包括：李家村万达、民乐园万达、大唐不夜城 、大唐西市综合体等。

随着体验式、休闲式购物方式的发展，传统商业零售店将越来越向综合性购物空间模式发展。零售业以其强大的渗透能力使其有条件与其他产业（餐饮，娱乐等）进行更加广泛和密切的结合，这种综合性购物空间的表现形式也将更加复杂。在综合性购物空间上，一方面是购物中心、百货商场等大型综合购物场所的数目不断增多，另一方面是这些商场的等级、综合性、多样性的持续增长。

（二）商业综合体的特征

生态规划的倡导者麦克哈格认为在功能上进行条块分割的城市，必然是一个高能耗的城市，城市的本质应当是有机综合。商业综合体就是城市有机综合的一种活跃元素，是城市生活空间上的功能中心。它具有以下典型特征：

易达性：综合体应该位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络，对周边的地铁，道路交通要求较高。

集约性：综合体的建筑物有相当的高度和密度，能够成为城市标志。人流达到一定的密度，并形成白天和工作日以商务人流为主、夜晚和节假日以居住消费人流为主的互补结构。

统一性：商业综合体的建筑布局、功能设置与城市的整体布局一致，与外部空间环境协调统一。一般情况下，建筑面积大于10万平方米。

复合性：商业综合体拥有消费、休闲娱乐、乃至商务办公等多重功能，各功能之间紧密联系、互补性强。

均衡性：商业综合体注重土地资源利用效率的最大化，根据土地种类的不同，合理配置不同功能的建筑群，兼顾不同时段对商业综合体不同功能的需求。

二、商业综合体的城市价值

一个成功的商业综合体项目可以说，是一个城市文化与灵魂的标签；是一个城市标志性建筑；是一个城市商业价值最大化的具体体现；是一个城市经济发展的驱动力。它具有强大的城市空间整合能力，可承载城市的社会经济和文化功能，是发展城市经济，增强城市活力，改善城市形象，提高城市竞争力的重要手段。

具体而言，商业综合体对加快城市商业产业升级换代，区域经济良性再造，产业结构优化升级，城市资源合理配置都会起到不可估量的作用，在运营过程中会极大地彰显这一商业形态的价值魅力。同时，商业综合体本身就是一个可循环再生的商业生态系统，以一种功能为主，多种功能配套，有效达到商业形态之间相互促进，并互为价值链。

三、西安商业综合体现状情况

目前，西安市商业综合体总体处于初级发展阶段向中级过渡的阶段，已经建成投入使用的有20多个（见表1）。

（一）现状特征

1、分布特征

现状主要分布在交通条件便利，商区内有大量消费人群，有历史渊源的区域。基本分布于有较好的消费潜力的城市建成区，新城尚未出现。

2、发展水平

现状商业综合体功能相似，商品层次总体处于中等略偏上水平，在建的部分商业综合体开始向高端和更综合发展。

3、功能特色

正在运营的商业综合体创造了丰富的城市空间，在功能上体现出 “吃、购、娱”相结合的一站式服务。

（二）存在问题

1、商业综合体的总体数量少，规模大的商业综合体数量偏少，未能与西安的城市功能结构完全契合

目前，正在经营的商业综合体规模，多集中在10-20万平方米，50万平米以上的大规模商业综合体较少。

2、大型商业综合体分布不均，基本分布于城市建成区，新板块经济区少

商业综合体是土地集约、功能复合开发的产物。西安的城市空间结构为一城多心组团式发展模式，因此，在外围组团中心亟需规划布局大型商业综合体，疏解主城区交通压力，并促进新城发展。

3、与轨道交通、大型公共交通设施联系不够紧密

现状运营的商业综合体，普遍缺乏与城市交通系统的连接，未能充分与城市公共交通系统建立有机联系，内部人行、车行与城市交通系统仅有简单的衔接，同时，自身配套的停车设施的不充分，大大增加了综合体自身和所在区域的交通压力，这种现状使得城市综合体没有在真正意义上实现对城市交通的疏解。

4、商业综合体缺乏特色及个性

目前，正在建设中的一些商业综合体，其建筑特色并不明显，西安的城市特色鲜明，容易形成业态相似、同质化严重的状态。目前除了大唐西市、曲江大唐不夜城是与西安的地方特色相结合的，其它商业综合体普遍没有明显的特色。

四、西安商业综合体的设置标准

西安商业综合体的设置与西安市商业体系发展密切相关。商业综合体是商业形态的一种高端复合化的类型，依据《西安市商业网点发展规划（2004—2020）》，西安市商业体系分为三级商业服务网：

同时，根据商业分级设置的标准，在市级商业中心、区域商业中心、新城商业中心可以设置商业综合体。并将商业综合体的类型划分： 城市级、片区级。

（一）城市级商业综合体：建筑面积在50万平方米以上。项目一般选址于城市级别的中心区地带，城市及周边区域的消费群体，服务半径不宜超过8KM。是西安城市形象的集中展示，服务人口宜为50-100万人，核心服务人口为内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者。

（二）片区级综合体：建筑面积在10-50万平方米。项目一般选址于片区级别的中心区地带，主要利用交通枢纽带来的客流，吸引区域消费群体，服务半径不宜超过4KM。

五、商业综合体的布局规划

（一）规划原则

1、合理性原则——基于合理的商区结构，考虑到周围市民的使用；合理的服务半径，明确的服务对象。

2、市场化原则——基于商业主要为市场行为，通过合理的规划，引导商业服务设施符合城市未来发展方向，实现多方共赢。

3、国际化原则—— 满足本地居民的使用，体现西安国际化大都市的标准，提供便利旅游服务设施。

4、特色化原则 ——引导其差异化发展，避免形成恶性竞争，突出城市的个性与特色。

（二）选址的标准

从经济学的角度考虑，在保证一定的利润率前提下，商业综合体要达到高效运营，必须满足：商区服务人口×人均消费需求≥营业额的门槛规律，这就需要其所在区域提供：1、足够的服务人群；2、服务人口具有强大的消费能力。

从城市规划的角度考虑，第一，区位中心性原则，选址应位于城市中心、副中心、组团中心及特色中心；第二，商业原则——服务商区原则，选址应位于未来人口集中的合理商区中心；第三，交通原则，考虑其便捷性，优先考虑新建交通枢纽型综合站场（铁路站、主要轨道交通站、长途客运中心、旅游集散中心、公交换乘枢纽），以保障大量人流往来的方便。第四，功能原则——集聚性，都市产业功能集聚区，如科研、办公、文化创意等生产性服务业集中区。这类区域服务业发展高度集聚，对功能复合要求高。

（三）布局规划

在西安市商业综合体未来发展规模预测的基础上，参考国内诸多商业综合体的规模及布局，在西安板块经济、城市交通发展、商业发展的分析基础上，预测2020年，规划共布局47个商业综合体。其中近期布局26个商业综合体，远期布局21个商业综合体。（作者单位：西安市城市规划设计研究院）

参考文献：

[1] 李晓刚 城市综合体布局规划研究——以厦门为例[J]现代城市研究，2010年第12期

[2] 王宁 杭州城市综合体发展建设策略研究[J]现代城市，2009年第2期

[3] 李蕾 开放下的聚合_城市综合体的规划布局设计解析[J]城市规划学刊， 2009年第6期

[4] 孙蔚蔚 城市商业综合体与周边城市环境关联的研究[D]合肥工业大学硕士论文，2010