做不到“送面积”，还谈什么产品创新

周建成

中国房地产企业尤其是百强企业始终将产品创新置于企业发展的战略高度来考虑。长期以来，虽然在工艺创新、材料创新、流程创新等方面取得了一些进步。但是，如何能够直面购房者痛点，真正实现空间创新、功能创新，使购房者得到切切实实的实惠，有效提升购房者的生活品质，形成产品和项目的差异化竞争优势，始终是房地产企业需要攻克的难题。

一、“送面积”：始终都是最得民心的产品创新

从住宅需求端来看，在北京、上海、广州、深圳、南京、武汉等大城市，居民的住房空间压力越来越大。如何能够获得额外的空间，释放住宅空间压力，让自己生活得更加舒适，几乎成为每一个人、每一个家庭的强烈渴望。毋庸置疑，居民最渴望得到的是空间。因此，对于五花八门的住宅产品创新来说，谁能够帮助购房者得到额外的空间，缓解他们的住房空间压力，谁就能牢牢地赢得购房者的信任，最终赢得市场。

从住宅供应端来看，中国房地产企业尤其是百强企业始终将产品创新置于企业发展的战略高度来考虑，大多都会设置专门的产品研发部门。然而，大多数房地产开发企业的产品研发部门都将主要精力用于产品的标准化方面，在规范产品工艺标准、材料标准、流程标准等方面取得了一些进步。但是，在直面购房者痛点，真正推动空间创新、功能创新，使购房者得到切切实实的实惠，有效提升购房者的生活品质，打造产品和项目的差异化竞争优势方面富有创见的革新却乏善可陈。

无怪乎很多人认为，如今住宅产品研发的实效大不如前。毕竟，在过去，由于各项规章制度不健全，各种打“擦边球“的“偷面积”创新众多。而“送面积”是当时博取产品高溢价的重要武器。近几年来，伴随各项规章制度的日趋完善，一种老生常谈而又似是而非的观点认为，“偷面积”已经再无可能，所以，“送面积”已经无法达到。事实上，这种观点根源于画地为牢的思维模式。目前，就是在房地产开发企业严格按照相关规章制度进行项目开发的前提下，“送面积”也比往日更容易实现。

二、“送面积”：送不了居住面积就送存储面积

大城市从来就是很多人向往的地方。以上海为例，作为中国第一、全球第三大超级城市，仅常住人口就高达2400多万。随之而来的是人口持续膨胀、房价急剧飙升、住房空间越来越局促。其中，生活用品的存储占去了大量宝贵的居住空间。

牛津大学丹尼·多林教授调查发现，在物质生活上，我们这一代人拥有的生活用品比我们的父辈多6倍，多出来的东西主要是服装、家具、玩具和工艺品。然而，我们拥有的这些东西被我们使用的次数却在降低。我们会发现屋子里到处都是闲置的物品。如何让生活更舒适，如何安置这些闲置的物品，成为一个全球性的话题。

冬夏换季的衣服、鞋包、被褥，不能都堆在家里啊？户外郊游的帐篷、烧烤炉、山地车、运动器械、钓具放哪好啊？还有闲置的家具、暂时不用的家用电器；收藏的书籍、偶尔用的着的资料；闲置房屋出租，但自家东西没处放；家庭装修、搬家，需要临时寄放的小仓库；孩子儿时的书画、玩具、衣物，想留作纪念；二胎政策的开放，可以重复使用的婴儿用品、孩子衣物玩具需要储存 .......

如果房地产项目开发能够实现一种真正的功能性创新，为居民提供住宅之外的延伸空间，完美地解决居民的日常存储问题。那么，居民就可以把过去屋子里大量物品堆放所占去的空间解放出来，实现“选择一平方米存储空间，享受一百平方米自由生活”的迫切愿望。

显而易见，房地产开发企业给购房者“送”存储面积，其实也等于是给购房者“送”居住面积，因为购房者额外获得的存储空间能够置换出被大量物品堆放所占据的居住空间，居住空间将会变得更大，居民的居住空间压力就会得到有效的缓解。

三、“送面积”：送不了地上面积就送地下面积

在过去，由于各项规章制度不健全，各种“打擦边球“的“偷面积”和“送面积”主要指的是地上面积。现在，“偷面积”这条路走不通了。在一线城市，地上面积的单价动辄都在50000元以上，有些楼盘的单价甚至超过100000元。无论哪一家房地产开发企业，都难以送得起地上面积。然而，所有项目开发都是立体开发，分地上面积和地下面积两个部分。房地产开发企业给购房者“送面积”时，如果送不了地上面积，还可以送地下面积。就政府层面来说，加强地下空间的有效利用是各地政府鼓励和支持的发展方向。

以上海为例，早在2013年，上海市为了促进地下土地资源的合理利用，就制定并发布了《上海市地下建设用地使用权出让规定》，推动了地下空间开发建设商业、办公、仓储物业的制度建设。进而，上海市在2015年制定并发布了《上海市地下经营性用途建筑面积计算及分类规划》，不仅重申了鼓励和支持地下空间利用的原则，并出台了面积计算和分类规划的细则。

由此可见，政府鼓励和支持房地产开发企业进行地下经营性物业的开发建设。房地产开发企业可以通过缴纳地下土地使用出让金，获得土地使用权证和房产证，合法拥有这些地下经营性物业的所有权、使用权、经营权、转租权等完整权利。政府的鼓励和支持，消除了房地产开发企业的很多顾虑。房地产开发企业可以按照相关制度，合理、合法、合规地开发建设经营性地下物业，并通过给购房者“送面积”的方法提升整个楼盘的销售价值。

四、送存储面积+送地下面积=开发建设社区自存仓

在住宅社区里面，利用地下空间，打造为社区居民服务的配备智能门禁、高清监控、恒温恒湿，并悉心提供安全私密、全年无休的各类物品保管服务的存储设施，就是目前欧美、日本、新加坡、我国香港等发达国家和地区居民普遍使用的自存仓。

上世纪60年代，为了缓解人口激增而带来的住房空间压力，大小不等、独立门锁的自存仓在美国德克萨斯州应运而生。自存仓的出现，极大地优化了人们的生活空间利用，满足了人们对于存储空间的渴望，因此获得居民普遍接受，迅速在美国、欧洲、日本、新加坡、我国香港等地普及，成为城市居民生活空间的重要延伸。

近年来，伴随中国城市化进程的高速发展。自存仓作为国际大都市重要的生活配套产品，已经进入北京、上海、广州、深圳。自存仓是城市发展到“寸土寸金”阶段的必然需要，也是城市经济向智能化、专业化、集约化发展的一个标志。自存仓这种新型的都市存储服务，必将成为中国城市居民追求高品质生活的新选择和必然选项。

五、开发建设社区自存仓是多赢的产品创新

1、地下土地使用出让金往往只是地上土地使用出让金的百分之二三

随着大城市土地价格的不断飙升，在项目总成本中，相对稳定的建安成本占比越来越小，土地成本占比越来越大。地下土地使用出让金的形成机制与地上土地使用出让金的形成机制区别极大。地上土地使用出让金主要是通过竞价机制，最终价高者得之。因此，在房地产市场繁荣的时候，往往会出现很高的溢价现象。而地下土地使用出让金是按照土地基准价的一个固定百分比来征收。因此，不仅不会因为地上土地使用出让金的溢价而出现溢价，而且相对于地上土地使用出让金来说，地下土地使用出让金的绝对值很低。

以2016年5月18日出让的上海浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块为例，该地块的起拍楼面地价为11604元/平方米。经过多家企业轮番竞价，最终溢价276%，楼面地价由11604元/平方米飙升到43607元/平方米。一般来说，土地的起拍价往往都会高于基准价。为了简便，就拿起拍价作为基准价来计算地下土地使用出让金的数额。根据《上海市地下建设用地使用权出让规定》，该地块地下土地使用出让金应该是基准价的6%，即696元/平方米，仅仅是地上楼面地价的1.6%。由此可见，无论是地上空间，还是地下空间，都能为社区居民提供额外的空间。相对于提供额外的地上空间来说，房地产开发企业为社区居民提供额外的地下空间的土地成本要少得多。

2、价值60多亿元的楼盘配套自存仓的全部成本仅为800多万元

对于一个地上建筑面积在8万平方米的住宅社区来说，一般只需要1000平方米的地下空间，就可以打造出一个拥有400多个存储单元的高标准社区自存仓，充分满足社区居民的日常存储需要。400多个存储单元的平均面积在1.8平方米（合4.68立方米）左右。如果拿自存仓与车位相比较的话，同样1000平方米的地下空间，仅仅能够分割出25个停车位。由于自存仓的存储单元面积相对较小，因此，同样1000平方米的地下空间，分割出的存储单元的数量是车位数的16倍之多。如果一个存储单元带动一套住房销售，一个车位也同样带动一套住房销售的话，那么，在同样的地下空间里，自存仓带动住房销售的套数是车位的16倍。而开发建设1000平方米自存仓的全部成本，包括土地成本、建安费用、设施设备加在一起，仅为800万元左右。如果以上海内环、中环新开楼盘动辄8万元以上的单价水平来计算，花费800万元开发建设的社区自存仓带动的是价值60多亿元的住宅销售。其以小博大的杠杆效应可见一斑。

3、社区自存仓是一种能为开发企业带来较高租金收益的优质稀缺物业

按照上海中城仓储服务有限公司（以下简称：上海中城）2016年7月发布的调研数据，上海内环内的自存仓平均租金报价为205元/月/平方米；上海内中环的自存仓平均租金报价为189元/月/平方米；上海中外环自存仓的平均租金报价为223元/月/平方米；上海外环外自存仓的平均租金报价为189元/月/平方米。由此可见，自存仓因为能够满足消费者的真实需要，因此租金水平相对较高。持续的租金收益能够为房地产开发企业带来源源不断的现金流收益。而在寸土寸金的大城市，由于物业的稀缺性，房地产开发企业哪怕拥有的是地下物业，其未来的价值也是巨大的。同时，由于这些地下自存仓物业能够产生持续的租金收益，因此房地产开发企业可以借此向银行申请经营性物业抵押贷款，作为其重要的融资方式。

六、中城MIDTOWN自存仓引领中国社区自存仓的创新实践

中城MIDTOWN自存仓是上海中城的自存仓产品和服务品牌，致力于中国社区自存仓的创新实践，推动自存仓在商品住宅、保障性住房、商业物业、人才公寓、办公楼宇中的创新应用。上海中城经过对国内外自存仓行业长期、大量的深入调研，科学配置，模式创新，经精细测算，如果按照中城MIDTOWN自存仓的开发建设和运营管理模式，房地产开发企业投入仅需要增加1.5‰，就能带来4倍以上的经济收益并收获极具价值的优质物业，同时还能获得巨大的社会效益。

那么，上海中城是凭借什么帮助开发企业做到这一点的呢？简要地说，中城MIDTOWN自存仓具有两大创新性利器。

一是创造性地把自存仓产品与房地产开发相结合，为开发企业提供自存仓产品决策、规划设计、开发管理、工程管理、成本管控、整合营销全程咨询顾问服务，具体包括自存仓产品定位、投资测算、规划设计任务书编制、设计交底与效果监控、审图、规划设计标准、地下建筑面积计算及分类政策、地下建设用地使用权出让政策、工程质量目标、施工质量预控管理、工程施工质量过程管理、工程验收、供方资源、成本数据库、整合营销政策制定、宣传展示物料制作、营销卖点提炼、产品解说与接待、经营管理技术展示、存储单元收纳实例展示、自存仓示范区展示等全过程顾问咨询服务，指导房地产开发企业科学高效地开发建设出满足消费者切实需要的自存仓产品。

二是创造性地把委托经营管理模式引入到了自存仓领域，解决了房地产开发企业在自存仓后续经营管理方面的后顾之忧。上海中城向开发企业提供10到15年的委托经营管理服务，植入中城MIDTOWN自存仓VI体系、经营管理理念、经营管理方式、经营管理制度、企业会计制度，凭借中城MIDTOWN自存仓专业的经营管理技术，不仅帮助开发企业获得可观的经营收益，而且能够帮助开发企业实现资产的保值增值。