10天22城，调控仍在继续

龚小锋

今年2月决策层还在出台各种利好刺激楼市，仅仅半年多时间，政策就180度大转弯，“变脸”速度如此之快，让人惊讶。

这一波楼市调控，政策出台时间如此密集，各地步调如此一致，前所未有。仅十天时间，22个一二线城市出台调控楼市新政。

这非常清晰地传递出一个信号：不能让楼市去库存政策跑偏，更不能让部分城市房价过快上涨影响经济大局。这也意味着，从去年下半年开始明显上涨的国内房价，已经走到一个新的拐点。

一夜回到解放前

经历十一长假各地密集发布新政后，限购城市迅速从8个增至22个，其中主要以二线城市为主，而且基本都是前期房价涨幅较高城市。从出台政策的城市特点看，很有可能将有30个城市形成本轮调控政策风暴。

上一轮楼市限购周期（2014年9月30日前），高峰时期共46个城市发布了限购政策。

有人说，中国当下区分一线城市和二线城市最好的办法，是比较他们的限购限贷政策。一线城市标配，至少应该有“外地房票社保五年”、“二套首付五成以上”等等……

北京和深圳、南京等地的调控政策堪称最为严厉。北京要求二套房为非普通自住房首付至少七成，重启90/70政策。

链家最新发布的研究报告显示，北京9·30新政中的差别化信贷政策着眼于短期，调控住房需求；土地供应政策着眼于中长期，调控住房供给。长短配合、信贷和土地结合是本次调控的基本特征。

南京则要求，居民家庭拥有一套住房且相应购房贷款未结清，最低首付款比例调整为不低于八成。

深圳市除了限购政策之外，对信贷政策也做出了严格要求：无房无贷款记录首套首付比例最低30%，无房有贷款记录首付比例不低于50%，有房二套贷款首付比例不低于70%。

强二线城市的政策也较为严厉。天津、郑州、成都、济南、无锡、福州等地则同时出台了限购、限贷等措施，且多地采取了“分区调控”模式。例如，天津对已有1套住房的非本市户籍家庭，暂停在市内六区和武清区再购房，同时提高其首套房商贷首付比例至40%。

其实，早在十一前，已经有少数二线城市出台了收紧楼市的限购或限贷政策，此次黄金周期间，北京、苏州、深圳、南京、厦门等城市属于“加码”调控。至此，北京、深圳、合肥、苏州等城市限购力度恢复到2014年“9·30”之前。

如此频密地发布政策，地方政府为楼市降温意图明显。在中原地产首席分析师张大伟看来，这一轮收紧，虽然看似一城一策，但如此密集的出台，充分证明了，这一轮政策并非地方主动出台，而是在高层全面施压下的集体举动。

各地选择“十一”长假密集出台政策，更是希望政策积极被市场所吸收，不被过度地解读。如果各地政策出台的时间点不紧凑，会使得部分未出政策的城市面临更大的压力，部分炒房需求，从政策收紧城市转移到政策未收紧的城市。

楼市风向标彻底改变

毫无疑问，此轮房价上涨之猛史无前例，以至于北京房地产圈内的资深人士，都对这轮涨价感到看不懂，甚至有恐慌的感觉。由于很多城市的房价已处于高位，过去上涨50%可能仅为几十万，现在则放大到几百万元，涨幅可谓触目惊心。

据中国指数研究院数据显示，9月中国百城房价环比上涨2.83%，涨幅较上月扩大0.66个百分点，涨势已持续17个月。郑州、无锡、常州、昆山、珠海、廊坊、杭州、芜湖、赣州、福州环比涨幅居前十，涨幅在4.8%-7%之间。

已经在8月或9月份开始实施限购或限贷的苏州、厦门、杭州、合肥、南京、武汉9月份新房价格则分别环比涨1.44%、2.35%、5.1%、4.41%、3.09%、2.11%，继续保持强劲上涨势头。

当前，中国实体经济疲弱、股市不振，资产配置中投资渠道变少，资金涌入房地产市场中，这不得不让人担忧会产生泡沫。而且，房地产市场中的投资和投机需求占了很大比重，相当数量的炒房资金围猎热点城市，土地市场高烧不退。

另一方面，房价大涨与加杠杆、信贷过度扩张和土地供应直接相关。本轮楼市新政也正是从抑制投资、投机性需求端加强调控，相信短期内将起到立竿见影的效果。？？

在这一轮政策出台之前，早已有调控迹象。9月底，人民日报发表评论文章：《失去奋斗房产再多我们也将“无家可归”》，引发了强烈反响。十一期间，为了配合楼市调控组合拳，人民日报再度发布文章：《3天9连击，中国楼市发出怒吼》。有业内人士认为，这意味着2014年开始松绑的中国楼市政策再次步入拐点。

中国央行行长周小川也在近日指出，近期中国部分城市房价上涨较快。中国政府对此高度重视，积极采取措施促进房地产市场的健康发展。对此张大伟指出，这可能是信贷收紧的信号，叠加本轮调控潮，今年第四季度楼市降温调整的可能性大涨。

后续政策还将跟进

这一轮频密的楼市调控政策，表明了政府明确的调控房价的意图，但并非每一个城市的政策都有南京、合肥等地严厉。个别地方出台的楼市新政，让人感觉就像是来“打酱油”的。

如有的地方规定本地户籍家庭已有三套住房的“暂不得再购房”，实际意义不大。有的地方名为限贷，却规定第二次公积金贷款首付不低于30%，难有精准的打击效果。

还有地方既不限贷也不限购，只是规定商品房实售价格不得高于预售申报价，或者规定未取得预售许可的项目不得进行预售，不过是“聊胜于无”。

这些城市多数房价上涨幅度并不大，之所以出台调控政策，更多是一种表态。如在深圳出台政策的当晚，广州和佛山先后跟进。广州市也没有推出新的限购政策，只是强调将继续严格执行现有差别化住房信贷政策，广州市户籍居民家庭限购2套住房，非本市户籍居民家庭限购1套住房。

佛山调控政策甚至根本就没有限购的字眼，只不过是对加强调控的重申，表示要加强对房地产开发企业和中介机构的监管，严肃查处房地产市场违法违规行为，防控金融风险。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，后续一些省会城市、计划单列市、部分大城市周边的中小城市，都会有收紧政策的可能。例如，南昌、长沙、重庆、太原、昆明、西安、嘉兴、宁波、常州等城市。而贵阳等房价波动很小的城市则主要还是坚持去库存，同时对租赁市场进行规范。

张大伟认为，“此轮调控的城市应该有两个特征，一个特征就是，一二线房价涨幅过快过高的城市。第二个特点，一二线城市周围的辐射区，也是这轮价格涨幅比较高、比较快的区域。”

他认为，除了几个力度比较强的城市，大概有十个左右的城市力度是相对比较弱的。后续来看，市场如果说没有出现明显退烧的话，有些城市都会有继续加码措施的可能性。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，限购政策最终效果还有待进一步观察，从最近几天一些最早出台政策城市的市场反应看，交易量出现下降。观察这轮楼市调控具有政策陆续出台和逐渐加码的特点，如果预期目标不到位，调控政策还会升级，以达到稳定市场的目标。

国家层面的信贷政策收紧已经是大概率事件。这一轮楼市大涨，主要是由于信贷过于宽松导致房价上涨，引发了经济的回暖。最近，周小川的这番讲话已经在市场上引发比较大的震荡，市场的解读可能是中国将会较大幅度的收缩信贷。

还值得一提的是，尽管热点城市政策从严，但一些城市仍面临降库存的压力，未来有望出台宽松政策，“因城施策”、“一城一策”将成为趋势。