深圳，没有最严只有更严

龚小锋

从3月25日出台“3·25新政”，到4月1日上调评估价100%左右，到“国庆新政”，再到将于11月8日再次调整评估价，深圳一年已出台三次调控措施，其力度在国内堪称数一数二，显示了深圳官方调控楼市的决心。

“深八条”不仅刷爆朋友圈，而且几乎成为街头巷议的话题，大家议论最多的就是“深圳出手调控楼市了，你现在还买房吗？”

深圳史上最严调控

从新政力度来看，9月新建住宅均价突破5.5万元/平米的深圳，此次政策号称“史上最严”，甚至可以与北京力度并列第一。

限贷方面，深圳规定无房但有贷款记录的居民，首付不低于五成，对有一套房的居民，购二套房首付提高到七成以上。这一限贷政策，力度与北京相同，杀伤力极强。

政策中的一个亮点，是要求单身（含离异）人士限购一套房等。深圳市房地产研究中心主任王锋日前表示，“深八条”规定户籍单身人士（含离异）限购1套住房，其它城市很少出台这样的政策。

其初衷是，今年一些城市离婚率较高，原因是有些人通过假离婚获得购房资格来炒作楼市，这一措施将堵住原来限购政策的漏洞。

不过，不少深圳业内人士提出了不同说法，因为深圳户籍不难，实际限购力度也不如北京。有深圳媒体援引市场人士的话称，“无论是以前还是现在，只要本科学历，毕业两年内，要在深圳落户随便找个中介三个月内就能办完。”

除了限购限贷之外，深圳中原地产董事总经理郑叔伦认为，这次政策措施相当全面及有针对性，首先是供给侧的调整，增加拍卖土地的保证金，以及高于政府预期的部分作为保障房的建设，用以压制地王频出状况。另外，政府加大力度开发保障房，以及重申90/70政策措施，有效解决人才在深圳待不下去的尴尬局面。

郑叔伦认为，虽然今年上半年3·30政策之后，深圳房地产市场成交量同比大幅下降，但是房价却依然坚挺，不降反升，升幅比起深圳周边城市算温和。但是总体房价水平还是远远超出市民购买力，所以政策到来应该是意料之中。

“乱世用重典，可以理解。”知名地产人士李宗苗说，“深圳楼市以及临深片区毫无疑问已成为炒房客的主场，可怜的小老百姓只有看热闹的份。深圳这次出手，摆明姿态要严打利用场外配资等加杠杆手段拿地王的行为，我表示坚决拥护。”

在他看来，全国范围内的地王效应助涨了房价，并且造成了恐慌，建议那些地王频出的城市学习深圳好榜样。

有业主直降70万

与广州、佛山不同，新政下，深圳的楼市已经没有了以往的强劲势头，买卖双方强势地位出现变化。市场上，很多购房者开始观望。本来已准备签合同的购房客，新政出台后甚至临时变卦，连定金都不要了。

一些投资者担忧房价下跌导致资产缩水，纷纷大幅降价。有媒体报道，深圳新政出台后，位于深圳市中部的布吉一业主，急忙降价70万元抛售房子。该业主原本将位于布吉翠枫豪园一套三室两厅的房产叫价370万元出售，而4日新政出台后，因担心房子不好卖，狠心砍价70万元抛售。

对于此次调控，大多数专家和市场人士普遍认同未来市场成交量下跌，投资客、炒房客积极性受到重创。无独有偶，此前深圳房价也曾经历过暴跌。

2007年中，深圳商品房均价曾经攀升至18000元/平方米，达到全国最高水平；2008年，深圳市一手住宅成交均价12800元/平方米，同比下跌4.4%，不少楼盘价格跌幅甚至达到50%；2009年初，房价跌至接近10000元/平方米。

2008年，深圳楼市上演了一场降价小区业主针对开发商的集体维权潮，万科第五园、金地梅陇镇、碧水龙庭、诺德国际等项目，甚至包括目前的“豪宅”半岛城邦……此外还爆发了小规模的断供现象。

对于深圳未来房价跌或升的问题，大多数专家认为，从短期来看，房价将受到重创，即使不会大跌，但也是稳中有降，降价可能会最多出现在投资占比高的区域。但从长期来看，从周期来判断，房价在两年后还将继续上涨。

变相“喝茶费”

福利房、喝茶费、最便宜的南山新房、均价比预期低一万，……10月9日晚间，新政后第一个开盘的项目“山语海”开盘，反应出了深圳楼市千奇百怪的现象……

受新政影响，该项目低价开盘。山语海备案均价在6.4万元/平方米，开盘均价约5.8万元/平方米，开盘价比备案价下调10%，成交价最低4.4万元/平方米起，最高价达到9.1万元/平方米。

此外，根据“104新政”第七条：已取得预售许可或已办理现房销售备案的项目，企业要在规定时间内一次性公开全部销售房源。当天，该项目548套房源尽数拿出。而此前，控制房源、数次加推，在深圳楼市中屡见不鲜。

尤其怪异的是，该项目购房者出现了一项意外开销——“喝茶费”。所谓喝茶费，此前在深圳楼市中也出现过，实际上是开发商增加的一种变相收费手段，通过收取一定费用，购房者才可获得入场资格。

有当地媒体探访该项目开放，遇到一位兜售“喝茶费”的中介，其称“不交喝茶费很难选到房的，毕竟别人内部认购就认了180多套。”

据报道，外场的中介开价25万元，并承诺可在总价中给出2个点的折扣。进入内场后，“喝茶费”也从15万元、10万元、5万元不断下降，距离开盘时间1.5个小时后，有购房者与中介达成交易，“喝茶费”仅需5万元，并且仍旧可给出2个点的折扣。

有自媒体人撰文称，若此次开盘低价系由福利分房所致，则不应被视为调控造成的房价下跌；而若因调控降价，“喝茶费”的产生则意味着人为干预价格反而造成了更多的场外成本。