广州，本次政策偏温和

龚小锋

全国刮起了限购大潮，位于广东省的城市新政一个又一个的浪头扑面而来。但相比深圳等地，由于有穗六条等调控政策束缚，从2008年开始，广州楼市一直呈现量价稳中有升的趋势，无论是去化周期、供需量等都十分平衡。

业界普遍认为，广州楼市相对健康，并不需要特别强调楼市调控。而广州出政策，更多是向中央表态，表明稳定楼市的决心。但需要警惕的是，最近不少广东其他区域的投资人纷纷涌向广州，后续不排除广州楼市政策加码的可能性。

新政平平无奇

此前，朋友圈内都流行一个段子。相较北、上、深在2016年这一轮房价狂飙中，广州因“表现不佳”？正在被“一线城市集团”淘汰，一些机构的楼市报告中，已经开始堂而皇之地把广州归为“二线城市”，和杭州放在一起。

在“一线城市”中，广州对楼市的调控一直最“给力”。在本次多地组团限购下，广州为积极响应号召在10月4日出台了楼市调控政策，严格执行限购限贷，发布公积金新政。

据悉，广州限购限贷政策并没有新的调整，广州本地户口限购2套，非本地户口限购1套，且必须连续缴纳3年社保，首套房首付3成，二套房首付7成。

仅仅是出台了公积金贷款新政，此对部分采用公积金贷款购房的人士，还是产生了一定的影响。

根据广州市住房公积金贷款政策，个人住房公积金贷款最高额度为60万元，两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请个人住房公积金贷款最高额度为每个申请人的贷款额度之和，最高额度为100万元。

也就是说，一个家庭的夫妻二人，可申请的公积金贷款最高额度是100万元。根据广州一家地产网站数据显示，9月广州一手住宅均价为18742元/平方米，一套90平方米的房子总价就超过168万元，购房者自己所需拿出的资金不少。而且这仅仅是广州均价，目前在广州稍微热门点的片区，其房价基本都是200万元的起步价。

业内人士普遍认为，广州仅重申限购政策，并未收紧，房贷政策也仅是公积金调整与商贷看齐。相对其他城市重启或收紧限购限贷，广州楼市调控力度一般，且是在国庆假期中段、全国各地调控政策密集出台后才发文重申。

一名广东开发商人士表示，广州楼市今年成交量很大，创历史新高，价格也涨了不少，热点区域涨幅也达到了30%-50%，却给了中央的“控制得力”的好印象，调控没有加码，堪称老谋深算，有政治智慧。

根据中国城市住房（一手房）价格指数，广州9月份一手房交易价格上涨的比较厉害，但也仅同比上涨20.23%，上海却同比涨幅为37.99%。此外，9月份中国楼市“四小龙”的南京、苏州、合肥、厦门涨幅都超过40%。

业内部分人士甚至认为广州此次无需加码，合富房地产研究院顾问黎文江认为，广州调控政策一直比其他城市严格，由于有穗六条等调控政策在束缚，外地人以及投资客在广州置业难度较大，所以广州房价走势一直趋稳，没必要再对调控政策价码。

周边需求溢回

广州楼价相对北京、上海、深圳较为平稳，库存量也比这三城多，调控政策变化在四城中最小。据CRIC克而瑞研究中心报告显示，国庆期间京、沪成交同比跌4成，广州成交同比却增454%。

据阳光家缘数据统计，广州楼市国庆假期七天间的网签套数达4236套，自2010年限购后的6年以来，广州楼市首次在国庆长假期间网签套数达四位数。截至10月7日，广州楼市网签套数94308套，相比过去五年任意一年的全年网签数都高。

有广州某大型楼盘销售总监表示，近期买家入市积极性相对较高，不少黄金周期间签约成交的买家，大多在“十一”黄金周之前就已确定买房，大多是首次置业、改善型买家，他们表现相对理性，价格仍是决定是否出手的关键因素。

值得一提的是，此次广州限购政策之后楼市成交量继续上升，楼价持续上涨是因为邻近的佛山限购，深圳最严限购政策，都导致外溢客回流广州。

CRIC研究院分析师杨科伟表示，资金外溢至热点城市促使周边大幅上涨。例如广东、佛山、东莞集体政策收紧，也导致部分需求外溢至江门、韶关等城市，其中韶关国庆7天共成交8.63万平方米，较2015年同期上涨157%。

“广东楼市原来有几个大湖，广州的堤坝比其他都高，现在深圳、东莞、珠海的堤坝一夜之间比广州加高了很多，广州不变，汹涌的洪水会往哪里流？有图有真相，深圳客已经杀进广州楼市了。”广州一名开发商形象地比喻说。

世茂房地产华南区域助理总裁、广州片区总经理刘煜近日表示，因近期佛山限购、高地价及规划利好等多种因素集中爆发，短期内广州楼市会迎来一波利好。如广州产业成功转型，购买力会大幅增加，未来广州楼市前景会很光明。

不过本轮调控一线城市更注重平抑楼价过快上涨，若广州后续土地出让继续高溢价成交，楼价呈过快上涨趋势，将出现更多微调政策，同时不排除限购和限贷有加码的可能。

广州“经验”

即使广州房价“不给力”，但在《福布斯》中国大陆最佳商业城市的排名中，广州却已经六年五夺第一名，所以称其为一线城市一点也不为过。但广州房价上涨为何遥遥落后于一线城市？有几个原因值得其他城市借鉴。

相比京沪深，广州是对炒房团最缺乏吸引力的城市。在广东，广州虽然是华南中心城市，在多个全国或者区域规划里地位高于深圳，但其实在国家战略里，深圳从来都是高于广州的。至于北京和上海，更高居中国城市的第一层次，政策利好都是广州所无法企及的。

广州最可圈可点的，即是对土地供应端的把控，强化土地供应的管理，在楼市的“供应环节”做好文章。比如，广州连续多年对房地产用地进行清理，收回闲置土地，在土地“供应环节”集中化管理，并成为全国最早建立和完善土地招拍挂制度的城市之一。土地的集中化和市场化供应，压缩了寻租空间以及地产商“炒地皮”的机会。

更值得一提的是，广州的旧城改造曾一度不让房地产商参与，而是政府主导旧城改造，这在全国范围内非常少见。这种旧改模式，有效地压缩了旧改土地的供应成本，更限制了房企通过旧改套利的空间。

此外，广州通过土地供应数量、位置、容积等指标的调节，均衡供求，正是广州房价长期趋于稳定，不曾暴涨暴跌的重要因素之一。如广州住宅地块容积率超过4早已不是什么新鲜事。

以广钢新城为例，区域规划建筑楼高超过百米的多达15栋，其中超180米的就有4栋，中海广钢项目59层高达240米刷新了广州住宅的高度纪录。将住宅的容积率调高一倍，至少就能增加一倍的供应量。

相比之下，房价暴涨的深圳、上海，以及房价相对较高的北京，容积率都低于广州。有媒体此前报道，北京住宅用地容积率限制在2.8以下，上海限制在2.5以下，深圳将高层小区的容积率由3.2调低为2.8，高层组团的容积率由3.5调低为3.2。

财政部原财政科学研究所所长、华夏新供给经济学研究院院长贾康认为，“一线城市”中，广州房地产市场供需比其他城市更平衡，平稳的房价让老百姓和政府都受惠。广州六年五夺《福布斯》最佳商业城市第一名，展现了？“有为而有限”政府的特点，非常值得肯定。

此外，与广州相似的是，重庆房价也得到了很好的控制，有颇多经验值得借鉴。黄奇帆制定了几个原则，如重庆每年房地产投资不能超过全市固定资产投资的25%；政府出让的土地价格不能高于房价的三分之一。此外，住宅建设每平方公里要容纳一万人，工业园区用地，每平方公里不得少于100亿元产值。