大考来临，房企备战

龚小锋

在调控发力之下，新一轮市场调整期不可避免要到来。在接下来的楼市寒冬，有的房企将逆势壮大，有的房企或许就只能等待被收购甚至破产的命运。房企新一轮大考来临。

调控城市危险度高

出台调控政策的城市，近期楼市都给出了反应。由于不少成交都要赶在调控前签约，短期内整体市场成交量同比明显上涨，但在这个基础上，包括南京、武汉、北京、上海等城市的成交量，则出现了明显的下调。？

除北京之外，楼市调控升级之下的南京、苏州楼市，在这个国庆黄金周感受到了从未有过的寒意。数据显示，10月1日-10月6日，南京楼市平均每天成交量在138套，而在国庆节前6天（9月25日-9月30日），这个数据则达到744套，新政后的成交量不足调控前的两成。

中原地产首席分析师张大伟表示，从实际签约看，受到新政影响的20个城市，成交量出现了明显下调，实际跌幅达到了40%左右。预计这一成交量将在10月下旬逐渐开始反映到签约数据上。？

南京媒体也报道称，投资客不抢房，改善客群又要开始观望了，部分新盘的客户流失量超过一半。在二手房市场，一些投资客听闻限购令后，立马提出解约的要求，以前的卖方市场一夜之间转变成买方市场，不少卖家已经表示可以降价。？

从市场价格看，北京、深圳、合肥、苏州、南京等地前期明显出现虚高价格的二手房房源，大都大幅降价到市场水平。而且从限购城市看，意向购房者大量放弃购房意向的现象非常普遍。？

在10月10日万科的电话会议中，万科董秘朱旭坦言，十一期间万科全国项目来访人数增长32%，认购金额和去年基本持平。但是需要注意的是，符合资格的客户数量减少了，符合资格的客户也出现了观望的现象。“预计对于成交的影响可能会在四季度和明年一季度体现出来。”

在同策咨询研究部总监张宏伟看来，上述热点城市会率先出现个案大幅降价现象，市场也将普遍进入降价的周期，投资客开始退场，核心城市周边的城市也会出现降温，市场将回归以居住和改善为主的理性市场。这个过程可能会一直延续到2018年上半年。

房企在重点城市业务无疑会受到影响。以万科为例，北京、上海、深圳、广州、天津等14个城市，一直是万科重点关注和监测的市场，而这些城市，基本都在此次调控的范围。

万科给出的数据显示，14城中去化周期最短的是佛山，只有1.5个月，其次是南京2个月，再次是武汉3个月，杭州是下降最快的城市；库存去化周期最长的是深圳16个月，沈阳13.3个月，北京11.6个月。

对于应对策略，万科董秘朱旭称，万科会根据城市的库存情况来决定开发节奏，控制开工面积和推售面积。“土地过热得到遏制，回归理性，前期的地王项目可能会面临一些压力。”

高杠杆房企风险

张大伟列出了一份“16个典型调控城市重仓的93家房企”的表格。在他看来，这些房企在上述城市的后续销售可能下调，最可怕的是融信。根据表格显示，相对融创和绿地、万科等大型房企，规模较小的融信拿地多而且价格也较高。？

随着时间的推移与调控的深入，金融机构会强化对于房企的“风险控制”，也会采取一些“降杠杆”的措施。届时，银行等金融机构将通过严格执行放贷企业标准、下调企业信用评级、降低抵押率，甚至停贷等方式对于“风险”房企或项目进行“风险控制”。

从今年前三季度房企销售表现来看，虽然表面上房企规模性、销售状况都处于向好阶段，但仍然存在一些运营方面的问题。比如总负债、资产负债率呈现偏高状态，速动比率处在不合理区间，加之现在政策趋紧，调控转向，预计明年楼市将迎来调整期。

张宏伟认为，这些动作有可能会让占有整个行业绝对数量最多的中小房企面临资金面紧张的问题，甚至频现中小房企被并购或破产的现象。届时，这些房企一旦无法及时偿还贷款，无法给自己“降杠杆”，它们极有可能因此陷入困局，最终被其他企业收购股权或项目。

此外，即使是大型房企，也应关注自身负债情况。自2015年下半年以来，不少房企在上半年的负债总额和负债率高企。据同策咨询研究部数据显示，京投发展、绿地控股、泛海控股、华夏幸福、融创中国、泰禾集团、当代置业等房企上半年的负债率均高居80%以上，部分甚至接近90%。恒大、万科A、绿地控股的总负债金额均超过5000亿元。

目前从行业竞争格局来看，千亿房企的竞争暗潮汹涌，中海系、招商系、保利系、绿地等央企、国企房企试图通过重组形成“巨无霸”联合体，它们对行业内的收购机会自然也不会放过。

比如恒大频繁收购中渝置地、嘉凯城、廊坊发展，融创也积极推进并购，近两年来收购天朗、中渝置地、融科智地、金科等房企的项目或股权，积极进行规模化扩张。

朱旭也坦言，“这次调控还可以保证财务稳健的公司未来有机会，以合理的价格获得充沛的土地储备，并且有机会通过并购的方式，将一些可能会退出的房地产商进行合并和整合。

聚焦自住需求

在朱旭看来，这一轮房价和地价，特别是地价持续上涨，有一定程度的透支。这次调控政策，非常精确地对投资性需求进行控制，鼓励刚需和本地户籍的居民来购房。因此，受影响最大的应该是投资客和过分使用杠杆的投资者。

投资客已经遍布热点城市及有潜力热点城市。世联地产数据显示，2007年投资客曾高达39.5%，2014年下降到10.7%。而在今年，有媒体报道，今年苏州投资客达到20%，有的楼盘据说已达到40%至50%。

今年，上海离婚潮更是暴露了上海市民的投资意识。根据上海统计年鉴，2005-2014年，上海每初婚100对、平均离婚46.7对、再婚28.7对，离婚再婚比例远远高于全国平均水平。其中2007年是楼市高峰期，每初婚100对就离婚51.8对、再婚31.2对；2013年更是达到每初婚100对、离婚62.9对、再婚34.2对。

这也意味着，随着楼市调整期到来，一二线城市中的高价地项目将会十分难受。张宏伟表示，按照房地产周期判断来看，6-8个月之后也就是2017年年中开始，部分项目价格有可能会出现下调。尤其是本轮楼市上涨幅度较大的中高端楼盘以及地王频出的板块，极有可能率先降价。

在他看来，去年下半年至今的地王项目，如果今年下半年或明年入市的话势必是亏损的，拿地王的企业也有可能因为地王陷入困局，比如拿地较为激进的闽系房企。

在调控较为严厉的深圳，万科的400亿元高端货值也一直备受市场关注。在有投资者问到是否会受调控影响时，朱旭称这些项目目前还没有开盘销售，关注和来访的客户非常多，深圳关内的新房供应量非常少，是比较稀有的高端产品的货值。

“我们也关注到，深圳的去化周期非常长，主要在于高端的货值，越贵的房子卖得越慢，毛利率越高。调控政策出来之后，万科的项目还未披露价格，还要再等看，可能会受到影响。”朱旭表示。

朱旭称，自住需求会成为市场争夺的焦点，万科未来也会继续坚持以自住的购房者为主进行销售。数据显示，9月份万科客户置业类型和销售结构透露，90平方米以下的房子销售占比40%，其他占60%左右。从客户类型来看，20%是首次置业，40%左右是第一次改善，20%是二次改善，其他的占20%左右。一次性付款比例是10%以下。

现金为王

过高的存货意味着有大批建成房源积压，对于地方来说，是摆在面前的去库存的难题，但对于房企来说，则是事关资金周转的生死大事。尤其是三四线非热点城市的库存就更成了烫手山芋。？？

得益于今年以来的火爆行情，大多数大型房企都赚得盆满钵满。9月30日，有研究机构披露房企销售业绩排行榜，进入前三的房企为：恒大、万科、碧桂园，这3家最有可能成为年内销售超过3000亿元的企业。

根据Wind资讯统计数据，截至6月底，A股135家上市房企存货总计3.38万亿元，而去年同期这135家房企存货总计约2.88万亿元，同比涨幅为17%。

在已公开发布的半年报数据中，万科A以存货净额4275.20亿元高居榜首，绿地控股、招商蛇口、华夏幸福、金地集团、金科股份、荣盛发展、泰禾集团的存货净额分别高达4064.76亿元、1265.01亿元、1244.37亿元、810.99亿元、750.39亿元、740.33亿元、717.04亿元。？？

业内人士普遍的判断是，中国楼市政策的拐点已在今年第四季度正式开启，而市场拐点会在明年第二季度部分城市或有“量价齐跌”的现象出现。但必须认识到，此类市场拐点是周期性的，而非实质性的下跌。

对于这些存货，如果是资金链充裕的开发商，可能会选择撑过去，从预收房转为现楼发售。由于现楼价格不计入预售新房的房价系统中，所以，不会受到政策限制。

那些资金链不充裕的开发商，会选择一步到位式的降价。在2014年的楼市低潮中，最初房企不愿意降价，此后万科、恒大等品牌开发商带领下，多个城市实实在在直降、打折明显增多。每一次楼市调整期时，这些品牌开发商往往率先调整应对，值得学习。

“目前，‘现金为王的策略在行业高位运行的情况下非常有效，健康、稳定的现金流能极大增加公司抵御周期性风险的能力，使得公司可以在激烈的行业竞争中取得一席之地。”亿翰智库一位研究员强调说。

对于开发商来说，如何在这个楼市寒冬活下去，已经成为最重要的课题。房企应该关心自身的“健康”状况，包括现金流风险、周转速度、拿地策略等等。

在当前信贷全面收紧的局势前，要想拥有充足的现金流，降价跑量是最有效的手段。

企业的管控能力也是十分重要的一项。过去，对规模的痴迷，对排行的疯狂追逐导致房企更多看重合同销售额，甚至是协议销售额数字，因而导致对购房者资质审核不严，销售流程不规范，最终影响了销售回款率。

今后，更多企业重视回款、现金流等指标，而非单纯的销售数字。部分中小型房地产企业、经营过于激进或不规范的企业，往往会有资金链断裂的风险，企业兼并重组将更为频繁。