地王频出是谁惹的祸？

袁秀丽

进入9月，土拍市场持续高热，在全国不下10宗高溢价率地块粉墨登场。即使9？30调控之后，天津环城土地成交的楼面价最高记录也被打破。

事实上，2016年是中国有史来地王最密集出现的年份，高总价、高单价、高溢价率的三高地块持续刺激房地产市场。地价超过房价的事实已经从一线城市蔓延到二线城市。在地王满天飞的背后，是房地产市场正携带着一个风险炸弹。随着新一轮调控的到来，业界都在期待未来的土地市场呈现不一样的景象。

土拍市场成了高价地天下

9？30调控之后，各地土地市场的热度仍在持续。

10月12日，经过82轮竞价，平安地产以总价76亿元、溢价率99%买获天津西青张家窝镇1宗住宅、商服综合用地，成交楼面价约合20417元/平方米，至此，天津环城土地成交的楼面价最高记录被打破。

事实上，近一年，中国地王纪录不断被刷新，最近一年的地王数量超过了之前历史纪录总和。高单价、高总价、高溢价率的三高地块成为今年一二线城市土地市场的主要特征。

据中原地产研究中心统计数据显示，历史上一共出现了196宗100%溢价率、单宗20亿地王，其中有107宗出现在最近1年。从地王分布的城市看：地王分布在25个城市，全部为一二线城市或者辐射区。在地王中，武汉、济南、石家庄、南宁、福州等二线中城市成为地王频繁出现的区域。

2016年地价超过房价的事实，已经从一线城市蔓延到二线城市。二线城市成为2016年地王出现最多的区域，而这些二线城市恰好是房价上涨最迅速的。

9月8日，碧桂园7.68亿元抢下了苏州吴江区一商住地块，成交楼面价10293元/平米，溢价率高达314%。广宇发展则以溢价502%摘得东莞茶山地王，楼面价12119元/平米。 这些与上海惊现中国最贵地王的时间相距不足一个月。8月17日，融信以楼面价超10万元/平方米、110.1亿元的价格拿下上海市静安区地块。该地块无论是总价还是单价均打破了中国土地成交纪录。

断顿近5月，北京终有新地推出

在6月2日延庆新城地块成交后，时隔4个多月的10月9日，北京再次出现住宅用地成交，北京经济技术开发区一自住房用地，经过11家房企的47轮竞价，由土地一级开发机构博大新元21.1亿元夺得，楼面价20824元/平方米。根据相关规划，该居住用途建筑规模全部用于建设 “自住型商品住房”（最大套型面积90平方米），销售限价为23000元/平方米（含全装修成本）。

“由于成交价格楼面价高达2.08万元，按照地块计算，拿地房企基本无利润可言。”张大伟这样认为。

这也是北京9？30调控后，首块出让的住宅用地。多家房企竞争，房企对土地特别是此类无风险地块的拼抢在调控后更加激烈。

9月29日，北京土地储备中心网站再次挂出5宗住宅用地，这是在2016年4月29日挂牌北京市延庆新城05街区05-043地块R2二类居住用地后，第一次挂出商品房住宅用地（此前的亦庄X84R3地块全部为自住房用地）。时隔5个月后，北京终于挂出5宗住宅用地。

从供应的土地看，5宗土地都将在11月2日成交，合计71.13万平米，起价已经达到166.1亿元，预计最后成交将超过200亿元。

中原地产首席分析师张大伟认为，北京出现了土地市场断顿，导致楼市2016年供需比已经达到了1：14，多家企业期待土地市场开闸。在5个月断顿后，北京四季度土地供应将明显增加，有利于缓解市场对未来供应减少的担忧。

不过，对于新近挂出的5宗住宅用地，业内预计拼抢企业也将非常多。

土地“供应荒”

全国各地的地王此起彼伏，但北京未现地王，原因是“供应荒”。张大伟称。

中原地产研究中心统计数据显示，今年以来，北京共成交8宗住宅用地。供需结构悬殊。

根据《北京市2016年度国有建设用地供应计划》，北京全市国有建设用地计划供应总量4100公顷，其中住宅用地1200公顷，商服用地400公顷。相比2015年4600公顷的数量，减少了500公顷。这也是自2011年以来连续5年下降。

即便如此，按照当下仅成交了100公顷的住宅用地计算，还有1100公顷的住宅土地需要供应，而在接下来的三个多月，完成计划的可能性几乎不存在。

北京土地供应节奏较慢，并非是无地可供，更多的是反映了北京等一线城市在政策上的谨慎。易居研究院智库中心研究总监严跃进这样认为。

不仅仅北京如此，由于一线城市整体土地供应稀缺化，已经出现全面地王的现象。

中原地产研究中心统计数据显示，截至9月5日，4个一线城市合计成交住宅土地69宗，土地规划建面只有793万平米，相比2015年同期的101宗1466万平米下调幅度45.9%。预计全年一线城市住宅土地成交量只有1500万平米左右，这将是历史最少的一年。

而上海因为2016年供地计划难产，5月才出台，1-4月基本没有什么土地成交。年度计划供应800公顷 前7月仅完成1/3。同策咨询研究部总监张宏伟用量跌价涨来形容上海土地市场，他说，上海土地供应总量仍然偏少，预计下半年“地王”现象不可避免。

广州上半年土地供应值得关注，仅成交32宗土地，其中住宅用地成交9宗，中心区没有任何宅地供应，仅完成供地计划的四分之一。这被认为是广州及时调整供地策略，防止“地王”对楼价刺激的结果。

为抑制 “地王”量身定做新政

土地稀缺带来的是地价的高涨。 中原地产研究中心统计数据显示，截至10月8日，自9？30开始全国已经有21个城市出台了调控政策，这21个城市在过去的9个月合计土地出让金达到了1.29万亿元，同比2015年同期的7889亿元上涨幅度达到了63.3%，多个城市已经超过了过去年度总和。而土地供应面积则不涨反跌，实际成交规划建筑面积为3.098亿平米，同比下调了5%。

同策咨询研究部总监张宏伟表示，从近期官方的表态来看，官方已经强调防范资产泡沫的继续放大，抑制投资投机，证监会也收紧了上市房企的再融资，不允许通过再融资拿地，为此南京、合肥等地也陆续出台了“控地王”相关收紧政策。

郑州在中秋前夕发布九条房地产调控政策，明确在土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，其引入股市的“熔断机制”引发关注。业内人士分析，这些“限制性条款”从某种意义上说专门为抑制“地王”量身定做。而在此前，继苏州实施土地限价制度以后，南京也在6月14日土拍中首次加入“熔断”机制，因为有一幅地块直接触发最高限制价被迫强制流拍。

而在本轮调控中，目前北京、上海等城市均提出要加大商品住房用地供应力度，其中北京提出套型建筑面积90平方米以下占70%，以此来缓解市场供需矛盾。而深圳、郑州、珠海、济南等城市都对土地竞拍过程中保证金比例提出要求，其目地在于提高土拍市场的门槛，防止高价地出现。

另据业内人士分析预测，9？30调控之后，高价仍在持续，预计后续土地调控政策仍在路上。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于热点城市楼市来讲，不仅仅需要通过提高首付比例，降杠杆控制“地王”带来的潜在系统性风险，更需要对于房企拿地场外配资进行监管。房企没有办法通过金融机构场外配资“加杠杆”方式拿地，再想制造“地王”时也会谨慎许多。