中海吞掉中信再赶龙头

龚小锋

历时半年多，房地产最大央企整合案终于落幕。近日，中海地产对外公布了对中信地产的收购方案，通过转让物业和向中信发行股份的方式，获得中信地产2400万平米土地。

这些要素结合到一起，意味着再造一个新的中海地产，中海地产将焕发出惊人的能量。在中海飙入两千亿时代之际，万科和恒大等房企将面对中海地产这一新巨无霸的挑战。

上调业绩

中海从3月18日宣布整合中信开始，于9月宣布整合完毕。9月15日，中海公告称，完成有关中信集团收购物业组合的主要交易，估值确定为310亿元，支付方式包括股份增发和4处商业物业支付。在股份增发完成后，中信将成为持有中海地产10%股份的第二大股东。

中海地产转让给中信的四处商业物业作价61.5亿元，分别为上海寰宇天下商业项目、南京中海商业与写字楼项目、沈阳环宇城及写字楼商业项目，以及济南华山商业项目。这些项目随后会并入中信泰富，这家公司也将成为中信运营商业地产的主要平台。

此外，中信地产自身保留的一部分地产业务，已经被重新整合为一个新平台——中信城市投资发展有限公司，该平台由中信副董事长兼总经理王炯亲自挂帅，主要聚焦土地一级开发、城市综合体业务。

对于中海而言，这场庞大的交易所获颇丰。公告显示，中信转让给中海地产126个项目，共涉及25个城市，约2400万平方米土地储备，大部分位于一二线城市，其中，北京、上海、广州、深圳、佛山、苏州、青岛、大连、天津、成都10个城市的土地储备约1800万平方米，占整体的75%。

整合中信完毕之后，让中海有了提高销售目标的底气。基于并购的顺利完成，中海全年可售货值将突破3000亿港元（约合2580亿元人民币）。

早先，中海地产主席郝建民在业绩会上表示，考虑到并购因素影响，今年中海的销售目标将提高13%至2100亿港元（约合1795.95亿元人民币），未来十三五规划内，中海的合约销售目标有望达到4000亿港元（约合3420.85亿元人民币）。

实际上，从今年5月1日起，中海地产已经开始全面进驻中信旗下所有整合的地产项目，逐步主导项目的开发运营并承担经营责任，目前这些交割资产所产生的销售额已经能并入中海的业绩中。

克而瑞分析师傅一辰还建议，在资金充裕的情况下，中海完全可以考虑充分利用资金，增加优质土地储备、扩大企业建设规模，以进一步促进企业销售的快速增长。

消化整合

尽管从表面上看，整合中信，给中海带来了庞大的土地储备。但也有一些市场评论认为，中信地产真正好的项目基本去化完，中海收购来的中信现有项目多位于去库存重灾区。

这些项目，曾一度拖累中信地产业绩增长乏力，未来会不会成为中海的包袱，也很难说。据了解，中信转让给中海地产的126个项目，包括已竣工待售的项目54个，正在开发中的项目31个，未开发项目41个。

如在山东，青岛中信森林湖和收购刚满一年的中信城转让给中海后，中信正式撤出青岛市场。其中，中信森林湖是中信地产进军青岛的首个项目，因受区域市场影响及项目定位的影响，经过六年的销售共推出745套房子，如今依旧有149套在售。

不过，中海对上述观点也做出了反应，中信的部分优质项目经过重新整合之后，确实卖出了好价钱。9月10日，原中信持有的项目北京中信墅·云邸重新开盘，174套房源全部售罄，均价为5万元/平方米。此项目属于中信地产，曾因中海并购而搁置销售。如今开售后较今年3月的计划销售价格提高近12000元。

此外，中海对接手过来的天津中信公园城和中信城市广场也做了调整。有来自央企的知情人士对媒体表示，“这两个项目之前中信也在卖，不过中信城市广场卖得便宜。5月份中海接手后，对价格做了一定调整。中信公园城因为是郊区盘，售价没有太大调整。”

相较于对中海的担心，业界对中海看好的仍然是居多。毕竟整合中信，将为中海地产带来庞大的可售货值，具备了冲击前三的实力。中海董事会主席郝建民此前也针对此次整合表示，“行业整合将会加速，淘汰一些管理能力较差、财务实力较弱的开发商。如此形势对本集团而言，机会大于挑战。”

不过，无论是项目还是人，中海整合中信之后，都将要有很长的一段路要走。早先，中信地产就公布了最终版的员工安置方案，中信地产员工要在规定时间内选择安置措施，妥善做好工作交接。

与之前初步安置方案一样，中信还是鼓励员工积极融入中海地产。不过，从目前的情况来看，只有少部分的中信地产人员选择继续留任中海，而这其中大部分为基层人员和项目跟投的人员，而管理层成员离职居多。据了解，更多拥有较强背景的老员工已经调回中信集团，或者调到中信其他投资和金融平台。

据中信已离职员工向媒体透露：“并购后，几个地区公司有近80%员工辞职，尤其是深圳分公司，200人中只有十几个选择留下。通常都是中信的领导不干了，底下的员工就跟着领导走。”对于这些不愿意进入中海的人士来说，中信并入中海意味着一切重新开始，既要适应新公司文化，又要去认识新领导，熟悉适应领导的处事风格。

但人事问题并非不可解决，业界仍对中海职业经理人制度广泛认可，且对于“并购王”中海而言，早先和中建地产整合经验、并经历过类似人事变动为中海积累了经验。此次，中信资产方面人员变动仍被业界视作可控。

追赶万科恒大

在央企整合大背景下，高达2400万平方米土储的重大收购，让中海迎来新一轮壮大契机。由于中海并购效率较高，在央企整合大潮中，最先完成了内部与中建的整合。此后，又以其高利润率的优势吸引了中信“以地换股”，迅速扩充了庞大的土地储备。

原本，作为老牌央企，中海并无土地储备优势。甚至和恒大等大地主相比，在一线房企中，中海的土地储备最少。截至2015年底，中海地产土地储备总建筑面积4144万平方米，仅在数字上看，这在7家千亿房企中属于垫底水平。

即使加上中海宏洋1093万平方米的土储，中海才稍微与万科5477万平方米的土储打个平手，与恒大、碧桂园的1亿平方米以上的土储量相差甚多。而将中信2400万平方米的土地纳入旗下后，其土地储备增长58%，保守估计，至少超过7600万平米。

如今，在追赶规模上，中海其志不小。虽然中期业绩会上中海的销售目标（并表中信后）为2100亿港元（约合1804亿元人民币），但其全年完成2000亿元业绩的可能性非常大。

不过，恒大、万科等房企奔跑速度也让业界惊叹。9月30日，亿翰智库数据显示，前9月已有三家房企销售金额突破2000亿元。

其中，中海地产以销售额1342.7亿元和销售面积972.6平米，排在第六位。而在此前，亿翰智库发布上半年数据中，中海地产以销售额763亿元排在第五，销售面积584.2平米排在第六。

虽然中海和万科恒大等房企还有很大差距，不过颇多业界人士看好中海后续发展，中信建投地产首席分析师陈慎曾在一次分享会上表示，对于未来的企业发展空间而言，国企可能更加有优势。

在他看来，“国企一方面有资金，另外一方面有资源，可以通过整合来实现储备的增量。我们可以看到中海去年并购了中建股份，今年又并购了中信地产，不但增加了项目，还优化了一二线城市储备”。

评级机构穆迪指出，通过该交易所获中信股份部分土地储备，外加中海原有土地储备，可拉动中海未来4-5年合约销售额进一步增长，并扩大其市场份额。

无论如何，这家经过重级组合的超级房企将裹挟着巨大的能量，未来甚至可能会超过万科和恒大，具备冲击头把交椅的潜力。