恒大的“买卖”

张佳竹

这个国庆，恒大也没歇着。继剥离非主营业务没多久，恒大又一次上了头条。10月3日，恒大在港交所发布公告，确认买入深深房A股份，在A股的布局再次获得突破。

早在9月底恒大出售矿泉水等快销业务时，业内就有猜测恒大此举为整理盈利不佳的资产，为私有化以及回归A股扫清障碍。如今恒大买壳深深A，似乎印证了上述猜测。而在这一卖一买间，恒大剥离副业、加码主业的路径也逐渐清晰。

卖副业，甩包袱

9月28日消息，恒大在香港联交所发布公告称，其全资附属公司恒大集团公司及其他全资附属公司与不同的独立第三方订立协议，向买方出售本集团于粮油、乳制品及矿泉水业务中的全部权益，总代价约为人民币27亿元。

如果加上这些公司合计33亿元的负债，初步计算，恒大集团这次将有57亿元收益。

前两年还是恒大旗下声势浩大的快消板块，如今为何被集团主席许家印“无情地抛弃”了？

要知道，矿泉水、粮油、乳制品是恒大“多元化发展”的重要棋子，按照许家印之前的想法，矿泉水、乳业和粮油这些“副业”，都应该分别去香港上市。更何况，其中大家最为熟悉的“恒大冰泉”前后砸了50多亿元，当年为推广这款产品，恒大不惜重金聘请当时最火的韩流明星金秀贤、全智贤当代言人。据媒体报道，20天内恒大冰泉广告支持13亿元。

尽管大把地烧钱，但事与愿违，“恒大冰泉”不但没能扩开销路，反而陷入亏损境地。近两年来，不论是粮油、乳制品，还是矿泉水业务交出的成绩单均不理想。

以矿泉水业务为例，2015年下半年起，这一业务的情况就不再于集团财报中单独披露，但前三年已披露的部分加起来，亏损就已经接近 40 亿元。恒大公布的数据显示，恒大冰泉2013年度、2014年度、2015年1-5月，公司的营业收入分别为3480.22万元、9.68亿元和2.84亿元，公司的净利润分别亏损5.52亿元、28.4亿元和5.55亿元。

这还没算上前期已经投入用于建厂、铺设销售渠道以及打广告时花掉的 55.4亿元。

这一次被出售的粮油、乳制品同样表现不佳。恒大方面曾公布，恒大粮油集团公司、乳业集团公司及矿泉水集团公司截至2016年8月31日的未经审核净负债约为人民币33亿元。

不过值得注意的是，这几家接盘公司的规模都不大，公开信息极为有限，记者甚至并没有查询到其官方网站。因此也不排除此次交易有“过桥交易”的可能。

回归地产主业

恒大方面并没有对出让原因作出更多的解释，只是简单地表示，出让其粮油、乳业及矿泉水业务的原因是“为公司的战略考虑，能更加专注于房地产及其他相关业务。”

恒大最新公告显示，今年1-9月，恒大累计合约销售金额达到2805.8亿元，累计合约销售面积约3457.7万平方米，同比分别增加117.9%和106%。

据记者了解，恒大前九个月的累计合约销售金额已经超过行业“老大”万科177亿元，且单月销售亦连续三月大幅高于万科，领先幅度分别达57%、141%和87%。9月单月，恒大的销售额更是高达475.2亿元，同比大增323.6%，连续第三个月成行业第一，成为“地产一哥”。

此外，恒大以及万科两家公司半年报显示，恒大中期总资产、营业额、核心业务利润、现金余额等各项指标均领先行业，分别较万科高出2876亿元、127亿元、25亿元和1401亿元；2009年至今，恒大总资产、营业收入、净利润、现金余额分别增长15倍、24倍、16倍、15倍，而万科分别为4倍、3倍、3倍和2倍。

在销售额的年均增长率方面，自2009年上市至2015年，恒大销售额年均增长30%以上，近两年高达50%以上，而今年前9月已较去年全年大增39%，预计该公司今年全年有望大幅增长100%。

但除了房地产业务之外，恒大的其他几个主要业务，保险、金融以及文旅业务均处于发展起步阶段，规模无法同其地产板块相抗衡。

2015年11月收购恒大人寿以来，恒大人寿累计实现规模保费348.9亿元，总资产446亿元；2016年恒大金服上线以来，交易人数37万，总交易量逾88.9亿元。这也使得一些业内人士分析认为恒大出让其快消业务的举动，意在调整其多元化的战略发展方向，重新回归房地产业务中来。

许家印可能也意识到了，现在一心一意卖房子，才是恒大市值实现快速上涨的最好办法。

买壳深深房A，布局A股

剥离副业没有久，恒大又有了新动作。

10月3日，恒大发布公告称，与深深房A签订合作协议，约定将通过深深房发行A股或支付现金的方式，购买凯隆置业所持有的恒大地产100%股权。

早在恒大大手笔剥离副业时，业内就曾猜测，从资本市场的角度来看，恒大的意图或指向A股。

有分析称，在A股市场上，恒大通过旗下公司分别持有万科A、廊坊发展及嘉凯城三家公司5%、15%和52.78%的股权。今年初，随着万达宣布私有化以及回归A股计划，有关恒大欲效仿万达回A的传闻不绝于耳。而恒大在嘉凯城、廊坊发展上显示出谋夺控制权的意图，给了市场想象空间。在这种背景之下，恒大“整理”盈利不佳的资产，无疑是在为其资本运作铺路。

如今恒大买壳深深房A视乎印证了上述分析。10月9日晚，深深房A发布公告称，其与恒大集团签署了一份重组协议，恒大将分拆地产业务置入深深房，实现在A股上市。

恒大在A股的布局再次获得突破。如今，A股市场已经形成一批恒大概念股，除了上述三家股票之外，还包括亿利洁能、隆鑫通用等。

值得注意的是，恒大在A股市场的布局标的基本均属于房地产板块上市公司，显示出恒大做大地产主业的意图。以增持廊坊发展为例，恒大方面曾在一则对上交所《问询函》的回复中明确表示，增持廊坊发展主要为充分把握京津冀一体化政策契机，看好上市公司未来发展的前景。

长期追踪恒大地产的国泰君安分析师刘斐凡猜测，恒大与深深房A的重组协议很有可能已得到深圳市政府的支持，相关审批难度不会太大。

“假如重组顺利完成，恒大将地产业务打包放进深深房，深深房将成为恒大地产的A股上市平台。”刘斐凡称。

值得关注的是，与万达商业直接从港交所退市不同，恒大重组深深房A，是业务拆分上市，这并不容易。

穆迪指出，通过此次交易，恒大将新增资本，并减低集团依靠举债推动增长的模式，但仍然要留意交易详情。

许家印的资产野心

在这一卖一买，一系列资本运作背后，许家印意图何在？记者梳理恒大过去三年在H股、A股的布局，可以发现其由跨界多元化到收缩战线至地产和金融的脉络。

在“多元化”发展战略实施两年后，许家印将资源重新聚集到地产主业，并大力发展金融。通过“去多元化”，恒大将精力集中在了“地产+金融”的版图扩张之上。

恒大集团总裁夏海钧在今年的中期业绩会上透露，集团的业务有可能分拆，形成多个A股和H股上市公司的控股体系；未来的恒大，将主要有两个板块，一个地产，一个金融。

据记者统计，恒大系目前实际控制或参股A股和H股上市公司已近20家。在港交所的上市平台中国恒大，其定位则是集团控股平台，包括地产、金融以及延伸的健康医疗和社区服务等业务。

根据瑞信测算，假设重组深深房A引入总金额300亿元占市值的15%计算，未来将会产生一家市值达2000亿元的“新”深深房A，这将近是恒大现在市值的三倍，也接近时下万科A股市值。

恒大的金融业务这两年同样发展迅猛。通过收购、入股等方式，恒大已拥有了保险、银行、资管和支付牌照。

许家印在今年恒大集团20周年庆典上透露，到2020年，恒大房地产年销售规模目标是超6000亿元，届时整个恒大集团总资产将超3万亿。

在与深深房A的重组协议中，恒大也许下了宏愿：承诺将在2017至2019年三年中实现合约销售额分别为人民币4500亿元、5000亿元和5500亿元；在承诺期内，恒大地产扣除非经常性损益的净利润累计达888亿元。

地产主业规模最大化，加上保险、金融助力，按照许家印“要做就做最大”的一贯路子，恒大的未来令人期待。