弱二线还会涨一涨

龚小锋

国庆前后，各地调控政策频繁出台，加上此前南京等强二线城市地价和房价的透支，强二线城市不可避免地将迎来价格回调。但总体来说，如果着眼于中长期，省会城市的房价还有较大的上涨空间。尤其是弱一些的省会城市，由于房价目前处于洼地，未来增值空间还很大。

弱二线城市补涨

一些大型省会城市房价，低得让人觉得不可思议。一直以来，长沙的房价相比别的同类型城市更低，被称为省会城市“房价洼地”。长沙作为中部经济圈的核心城市，也是长株潭城市群的龙头和核心，长沙居民收入水平、消费水平列入中部城市之首。

目前，长沙市中心房价也不过在一万元上下。在长沙人刘女士看来，长沙现在房价仍然低有很多原因。“长沙是个消费型城市，居民都不太爱存钱，钱都花在吃喝玩乐上，所以在长沙你可以看到很多KTV、酒店餐厅等消费场所。”

此外，长沙近年来房屋供应量很大，有大量的房地产项目集中开发，推货量很大，供大于求，价格上不去。政府还推出了很多保障住房，经济适用房、拆迁补贴等，削弱了市场的需求量。

刘女士一个月前刚刚定下了市区中心一套二手房，一百三十平方米，均价10000元/平方米。“本来也不是那么着急买房的，因为长沙房价低，而且一直不怎么涨，但是今年长沙房价也开始涨了两三千了。”“这在以前是不敢想的事，长沙的房价也涨这么厉害。”

今年随着二线城市普涨，长沙的“去库存”也在推进，近几个月楼市销售、价格持续上行。中国指数研究院数据显示，9月份，长沙市住宅均价上升至6758元/平方米，同比上涨6.98%，环比上涨4.19%，同比、环比都创下了今年以来的最高涨幅。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，长沙房价是洼地。是继杭州之后，又一个上涨板块的生动案例。不管需要多长时间，洼地一定会被填平。

在他看来，作为中部城市的长沙，只有六千多，明显低于同样是中部的郑州、武汉、合肥、南昌，甚至还低于西部的近邻成都、重庆、南宁、昆明。环顾四周，长沙房价仅略高于经济落后省份的贵阳。

与长沙相似的是，西安楼市库存量一直处于高位，“城改+棚改”工程冲击商品房市场。在全国重点城市中，西安房价多年来一直在低价位徘徊，但近几年有所发展，对外地投资者吸引力加强。

“欢迎郑州购房团莅临考察”，9月中旬以来，西安多个楼盘在醒目位置挂出了这样的条幅。9月中旬以来，以郑州购房客群为主，“北上广”和合肥等外地购房者开始组团“狙击”西安楼市，出手动辄10套以上，除了小户型投资性房产外，改善性住房也是其出手标的。

如西安市曲江新区的万科·东方传奇项目，进入9月份之后，成交量明显上涨，到现在，售价小幅涨至8500元-9500元∕平方米之间。

该项目一名销售人员表示，最近，来楼盘咨询的多数是外地客户。而在整个项目中，来自郑州、北京等外地客户占比大约超过30%，其中河南客户占比最高。

据2016年8月份全国百城房价排行榜（局部）显示，西安第64位。

而根据西安房地局数据显示，截至8月31日，西安商品住宅存量为1538万平方米，成交均价小幅上涨至6875元∕平方米，去化周期下降至9个月。

西安链家研究院院长张计卫最近表示，其实目前西安的楼市和股市有些相似。库存压力持续减轻、房价基数在全国相对不高。除了全省人口有所不及，西安和郑州在经济发展水平、城市规模等方面都比较接近。但在数据表现上，今年西安的房价一直是逐月“涨一点”，并没有像郑州一样出现暴涨。

中长期仍看好

即使目前调控政策频出，短期内强二线城市和省会城市房价会迎来一轮新的调整，但由于基本面强，中长期来看，省会城市房价还有很大的上涨空间。

省会城市，除了经济增长强劲之外，当地的楼市需求十分旺盛。

对于福州房价的居高不下，福州大学房地产研究所所长王阿忠就曾对媒体解释称，福州现有的中心城区是300平方公里，300平方公里承载了400万左右的人口，高于香港和新加坡的人口密度，“这就是福州房价居高不下的主要原因”。

对于目前房价已经很高的南京，中长期看，仍然还有上涨空间。南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远认为，正常情况下，南京房价大概是上海的1/2或1/3。上海新地王诞生，意味着未来南京的地价还有上升空间，房价亦有空间。

沿海省份由于港口优势，往往形成双中心、多中心的区域经济体发展模式，如山东有济南和青岛、江苏有南京和苏州、浙江有杭州和宁波、福建有福州和厦门、泉州，这些城市的房价一直处于高地。

而一些中部省会城市，如合肥、郑州等，也有着坚实的房价支撑基础，中部几个省份均采取的是做大省会的路径，往往会出现公共资源进一步向省会城市聚集，出现省会一枝独秀的现象。

一个突出的表现就是，在中部各省整体人口出现流出的状态下，省会城市人口持续保持净流入的态势。无论是河南郑州，还是安徽合肥，无不如此。

在河南这个外出务工大省中，郑州是18个省辖市中唯一出现人口持续净流入的地区。

早在2010年末，河南省的户籍人口就超过1亿人。

尽管有1000多万人口流向了沿海发达地区，但本省常住人口还有9000万左右，城镇化还有很大的空间，这其中，郑州将可能吸引大量的人口进入，因此近年来郑州的房地产市场也被广为看好。

中国指数研究院10月1日报告显示，郑州市位居9月百城房价涨幅第一位。该市9月份的房价涨幅高达6.92%，新建住宅均价也突破万元人民币大关，涨至10791元/平方米。

而据国家统计局统计发布的8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，郑州新房、二手房环比指数双双领涨全国。

这样形成了一个正向循环，即人们对一个地方未来的发展越看好，就会越聚集此地。同时，人口规模增大，又会成为拉动区域经济发展的直接动力。

如果着眼于中长期，类似长沙、西安等省会城市，更是没有多少下跌的空间。杨红旭说，“一个房价只有六千多的中部省会城市，人口集聚中的单核城市（按规划，2020年长沙中心城区人口达630万，明显多于合肥和南昌，与郑州和南京相近），未来房价又能有多少下跌空间呢？”