我国小产权房面临的现实困境

摘要：近年来，建在集体土地上的小产权房已规模化生成并逐步做大做强，具备了相当深刻的社会影响力，成为政府不得不理性应对的一个社会热点问题。文章从小产权房的发展背景和促使其存在的社会经济因素方面，介绍了当前小产权房面临的现实问题和困境。

关键词：小产权房；供求悖论；利益分配；政府治理

中图分类号：D9232文献标识码：A文章编号：1671-864X（2016）09-0057-01

小产权房是指在农村集体土地上违法或违规修建的，没有获得县级及以上国土和房屋产权管理部门发放的具有法律效力的国有土地使用权证和房屋所有权证的房屋和其他建筑物。

从社会背景来看，随着城市化的推进以及住房市场化改革的深入，房价的上涨，使越来越多的人由于收入原因和居住质量原因选择购买小产权房。这就为小产权房的供给规模增加提供了依据，由于没有获得具有法律效力的房产证，其权利是不完整的。其次，从政策制度层而来看，小产权房问题背后的制度性原因是多样的，包括城乡二元土地制度造成的“同地不同价”和“同地不同权”，单一的市场化住房供给制度实施后形成的住房供给困境，土地经济利益导致基层政府（乡镇与村）与农民、开发商和购房者合谋的政策性行为。

当前我国小产权房面临的现实困境重重，主要有以下几个方面

一、陷入供求悖论

虽然城乡和住房建设部、国土部等多部门联合出台相关政策“清剿”小产权房，但是小产权房还是出现了“供求两旺”的发展态势。这是一个供求的悖论。

从需求方而来看，对小产权房的需求主要来自几个方而：中低收入者对住房这个必需品的需求；中高收入者对住房的改善性需求；投资者对政府的投资性需求和盈利性工业单位和商业单位对生产和经营场所等的需求。多种需求叠加在一起就产生了对小产权房的强劲需求。但是，在国家垄断土地一级市场和单一的商品房供给体制下，地方政府对土地财政的需求、开发商对暴利的需求、投机和投资性购房需求等都“附着”在人们对住房的刚性需求上。在收入不平等程度不断扩大以及房价不断高涨的情况下，越来越多的中低收入者会被“挤出”商品房有效需求者的行列，被动地进入没有正式制度保证的小产权房购买者行列。

在“法不责众”预期的推动下，被挤出商品房购买的人群就会继续被动地选择进入小产权房购买者的行列。由于土地产权制度等约束，在需求力量和供给力量作用下的“均衡”结果却得不到国家的承认。这是一个供求的悖论。

二、制度困境

小产权房制度困境的实质是己经在现实中实行的经济意义上的产权能不能得到国家意志的认可，变为法律意义上的产权。在现行城乡二元土地产权制度下，农村的土地归农民集体所有，农民可以在经过审批的宅基地上建设房屋，村集体可以利用集体建设用地建造房屋用于集体事业或者集体企业等，在农民集体所有的土地上建造的房屋不能卖给城镇人口等。国家垄断土地供给的目的，一是为了获得可观的土地出让金收入，用剥夺农民权益的办法来支持城市发展；二是为了防比在多元土地供给主体下，出现侵占耕地资源等情况。在城乡二元土地产权制度背景下，小产权房在需求力量和供给力量的作用下如“雨后春笋”般发展起来。但是，小产权房不能获得法律制度的认可，只能实现经济意义上的产权。在这样的制度困境下，打破城乡二元土地产权制度，实现“同地同价”和“同地同权”就可以从制度层而解决小产权房问题。不过，这一过程是不同利益主体博弈的过程。

三、利益分配困境

在商品房开发过程中，主要的参与者是国家与地方政府、开发商、购房者等。开发小产权房的利益分配中则“缺席”了国家和县级及以上地方政府等利益主体。在商品房和小产权房的开发过程中，各个利益主体的经济收益来源和比例是不一样的。从收入来源看，在商品房开发中，农民、农民集体和乡镇政府等主要通过土地征收补偿来获得相关收益，而县级及以上地方政府则可以获得丰厚的土地出让金收益；在小产权房的开发中，农民、农民集体和乡镇基层政府等主要通过土地和房屋租金等获得相关收益，而县级及以上地方政府可能无法获得相关的收益。在商品房和小产权房开发中我们都假设开发商能够获得相当的收益，而购房者可以通过相对便宜的小产权房价格而降低货币支出。

由以上的分析可以看出，在小产权房开发中，政府（中央政府和地方政廊仅仅作为住房政策的制定者、执行者，不能有效参与利益分配。在这样的状况下，政府却通过垄断“标准制定权”和房产证“发放权”而对小产权房的利益相关者的权利不予承认。这就是小产权房的利益分配困境。

四、法律困境

在我国的城市中，房屋产权采用了“土地使用权十建筑物所有权”的组合性产权，其特点是两者的主体是一致的，处置时需要共同出让这两种权利。当然，依据现行法律规定，“附着”城市土地使用权的土地必须是国有性质的。小产权房不被法律承认的根本原因就是物理上承载小产权房的土地是非国有性质的。

在现实中，物理上承载小产权房的土地是农村集体所有制性质的，在此基础上建立的房屋产权仅仅得到小范围的承认，如土地使用权和房屋所有权仅仅得到了乡镇基层政府、农民集体和农民的承认，这构成了经济意义上的产权。但是，如果经济意义上的产权不能得到法律的承认，在现实的交易、继承、处置等过程中会产生很多的不确定性。从某种意义上来说，小产权房的产权仅仅是一种或然性权利，不会受到法律明确的保护。小产权房能够在经济契约范围内得到承认仅仅是由于交易双方的承诺，且这种承诺得到了该范围其他行为主体的尊重。当这种承诺与国家意志发生冲突后，这种具有私人性质的承诺就不会得到国家法律的保护。

小产权房问题由来已久，牵涉到多方利益主体，彻底解决该问题的难度较大，认清当前面临的现状至关重要，要从根本上解决小产权房问题，绕不开对我国现存的城乡二元体制进行改革，核心内容就是变革农村集体建设用地使用权的流转制度，但集体土地人市目前仍不具备可操作性。在当下，政府应当抓住推进城乡一体化建设的契机，根据实际情况制定合理的政策，应在坚持利益均衡、区别对待、循序渐进以及维护稳定等原则的前提下，实现在现行法制框架内获得最大的经济社会效果的目标。

参考文献：

[1]冷长健，蒋诗媛，陈志科.小产权房的利益博弈和利益平衡研究[J].学术探索，2009，（2）：50-56.

[2]于毅.标本兼治：沦小产权房问题的解决路径[J].农村经济，2013，（2）：17-21.

作者简介：李凝（1991.1-），山西财经大学研三在读，社会保障专业，研究方向：住房制度。