“零中介”全维度剖析美国投资热

司徒竹君

近年来，越来越多的人关注美国EB-5投资移民政策，加上全球资产配置的兴起，无论移民与否，投资美国商业房地产来平衡资产风险的策略渐渐地不再是少数人的秘密。然而市场信息纷繁复杂，能得到来自美国投资方的一手消息十分不易。在9月17日下午，由《凤凰生活》和美国史维特斯资金集团联合主办的“美国EB-5投资移民与新移民生活分享论坛”，现场座无虚席。

从美国德克萨斯州的达拉斯市专程而来的史维特斯资金集团的投资专家为我们全维度剖析了美商业房地产投资和投资移民所带来的机遇，以及对生活的改变。

史维特斯资金集团 | EB-5投资移民 | 美国商业房地产投资

联系人：高级副总裁，沈波： irene.shen@civitascapital.com 电话 +1 214-572-2300 地址：美国德克萨斯州，达拉斯市 1601 Bryan 路， Suite M-200 室， Dallas， TX 75201

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拉斐尔·安奇亚 | Rafael Anchia

美国德克萨斯州州议员

奥巴马总统顾问委员会成员

史维特斯资金集团联合创始人

史维特斯资金集团被来自30多个国家的投资人所信任，其多个基金投资人已拿到永久绿卡和收回投资本金。也有越来越多有远见的投资人选择与我们共同投资美国商业房地产。

沈波 | Irene Shen

史维特斯资金集团

高级副总裁

对于大部分来自中国的投资人来说，他们的资产——包括房子，股票，共同基金和企业等——几乎全部是人民币资产。投资人可以通过史维特斯在美国的平台，建立一个包含不同资产类别和不同货币种类的多元化的投资组合。

约翰·梅尔 | John Meyer

Foster Global移民律师事务所

资深合伙人

拉斐尔·安奇亚：史维特斯迄今保持100%项目获批率，多个基金EB-5投资人已喜得绿卡并收回投资本金

活动上，史维特斯资金集团联合创始人拉斐尔·安奇亚为我们讲述了他作为移民后代的美国梦，以及史维特斯的发展历程。史维特斯2009年被达拉斯市政府指定为达拉斯市官方区域中心（www.cdrc.us） 的独家管理方，合约长达15年。2013年更被其他三个德克萨斯州城市的市政府选为其官方区域中心独家管理方。目前史维特斯管理的EB-5区域中心已经有20多个，其中有4个是以独特的“公私合作制”成立的，其项目获批率和永久绿卡获批率至今仍保持在100%。

沈波：美国商业房地产投资备受青睐

近年来，越来越多的中国投资者已经开始通过对美国资产的配置进行分散化投资。中国机构投资人已经在美国的商业地产投资领域快速地崛起。仅2015年中国资本已在美国商业地产的投资排在第三位，投资总额高达85亿美元;中国的个人投资人也已经积极寻找通过海外的资产配置以寻求资产的长期稳定及增值。活动上史维特斯另类投资业务开发高级副总裁——沈波女士为来宾就“史维特斯美国商业房地产投资”作详细解说。沈女士介绍史维特斯资金集团除了为外国投资人提供美国EB-5投资基金，还另外提供美国商业房地产私募股权基金。目前已经完成募集的基金有34个，管理的资金总额已超过7亿美元。投资所涉的商业物业类型包括办公楼、酒店、多户型公寓、养老公寓等等。

关于为何选择私募股权基金投资，而非个人投资，沈女士也作出了详细解说：“个人投资者在投资商业房地产的时候往往需要面临专注于单个资产，无法分散风险;以及融资困难;缺乏专业管理，需要亲自管理投资，及对当地市场不熟悉等等问题。而私募股权基金通过不同物业进行分散化投资，利用财务杠杆提高股权回报，提供专业管理，拥有更广泛的资源以寻找有价值的投资机会。因此选择私募股权投资比个人投资更加适合于国内普通移民需求和大众投资者。史维特斯股权项目的显著优势是其大部分的项目通过将EB-5资金作为夹层融资投入美国地产项目中，不但提升了项目杠杆率，还从而提高股权收益。”

活动中多个有移民和投资意向的来宾直接对话史维特斯的专家顾问团，会后也作更加深度的交流。

EB-5投资移民

1990年美国国会立法设立EB-5签证计划，旨在通过外籍投资，而非美国税收，为美国创造就业。EB-5投资移民项目为外籍人士提供了为他们自己及直系家庭成员获取美国永久居住权（“绿卡”）的机会，作为条件，他们需要向一个可创造就业新机会的美国企业或项目投资，且该投资必须创造至少十个就业岗位。作为回报，投资者、其配偶和任何21岁以下的未婚子女都将有机会获得美国永久绿卡。EB-5投资有风险，谨慎选择合作伙伴对于收获绿卡和投资期结束后收回投资本金至关重要。

约翰·梅尔 （John Meyer） 律师：答疑投资移民热焦点话题

疑问：由于国内投资移民热度，EB-5投资移民申请中，针对中国大陆出生的申请人出现签证排期 - 受每年10，000个EB-5签证名额的限制，中国内地出生的申请人2016年10月排期在2014 年2 月22日。您对大家有什么建议吗？

建议：如果有可能，可以考虑通过非中国大陆出生的配偶提交申请， 避免排期。在进行EB-5的同时，考虑使用其他非移民类签证先行赴美，合法居住在美国。

政策导向：

1.1、当前在讨论中的议题包括，追溯使用之前多年没有用掉的EB-5签证名额，来提高目前1万个签证名额的额度; 或者建议主申请人占用名额，家庭成员不占用名额;以及允许同时递交 I-526/I-485申请。当然上述讨论中的政策都必须经美国国会批准，方可实施。

2.2、开放外国企业家获得出入境许可。这个申请有可能帮助一部分符合条件的外国企业家获得先行赴美开展其生意。目前也在政策讨论阶段，一样必须经美国国会批准，方可实施。

3.3、移民局可能某月公布允许依照表B – 申请递交日期排期表– 从而允许I-526已经获批并目前在美国境内的申请人先行递交I-485申请并获得出入境和工作许可。这个决定移民局每月公布。

高级副总裁沈波：答疑投资美国商业房地产焦点话题

疑问：史维特斯的商业房地产投资对客户在资格上有什么特别要求？

回答： 史维特斯商业房地产的投资产品一般仅适用于那些依美国法律规定的 “合格客户”。要满足合格客户要求，您必须符合以下条件：

1.史维特斯公司管理其资金不至少100万美元的自然人;

2.史维特斯合理相信其拥有超过200万美金净资产的自然人（在自然人的情况下可以是与配偶共同拥有的资产）。

3.关系密切的家庭成员共同拥有不低于500万美金有价证券投资的家族公司。

4.不是特意为投资所成立的不低于500万美金的信托。

5.管理不少于250万美金资产的投资管理者，

6.在证劵上的投资不少于250万美金的公司。