大连市房地产去库存的对策建议

王爽

摘 要：在国家房地产去库存的大背景下，以大连市为重点研究对象，分析大连市房地产市场现状，探析产生高库存的原因，最后提出几点对策建议。

关键词：大连市；房地产；库存

一、大连房地产市场现状分析

（一）库存居高不下

截止2016年3月，大连市累计商品住宅库存已达到1300万平米，按目前的销售速度，上述库存约需26个月左右才能消化完，位居全国重点城市前列，库存压力明显。从2015年以来，国家和大连市政府颁布各种有利房地产的政策，取得一定的效果，但成效不明显，截止到目前，2016年的房产市场基本维持了2015年低开低走的态势，消化库存的压力没有明显的减轻，对于其他城市的快速去化只能望尘莫及。

（二）市内七区房市特征各有不同

因地理环境不同，大连市内七区房地产特征差异明显。近10年来，甘井子区房地产供给量最大，但是需求量也是最多的，供求基本平衡，库存不大；沙河口区与西岗区由于城市配套十分成熟，土地资源有限，近年来新建的项目已经很少，明显供小于求，基本无库存；旅顺区与金州区一个尚处于开发建设阶段，一个属于老城区，供给与需求都较低，库存不大；而开发区、中山区的库存最大，占大连市总库存的70%，是去库存的重点对象。但是开发区与中山区的市场又有区别，不能一概而论：

1、开发区地处郊区，房价整体较低，以刚需和改善型住房为主，虽然从2015年至今，去库存一直都在进行当中，但是开发区的成交价格并没有大幅度的下降，反而进一步上升，其中最主要的原因，是因为随着大连市区的供应的持续走高，人们对于开发区的认可也逐渐加大，因此开发区的成交量也在持续走高。目前开发商主要的去库存手段均为减少供应，已经在售的楼盘并没有降价的趋势，以价换量基本不太可能。

2、中山区是大连市最繁华的区域，也是房价最高的区域，此轮市场衰退对中山区影响重大，主要表现是对东港商务区的影响，源于近些年知名房企相继入住东港商务区，使得东港商务区大力开发，持续供给大于需求，当市场不景气时，东港商务区首当其中，库存高企，降价明显，从2013年的21000元/平，降到了现在的17000元/平，但未来继续下降的空间不大，毕竟是大连的核心商区。

3、房企运作基本稳定，投资较为谨慎

大连市场上有一定规模的房企的资金压力还不太大，像远洋、华润、万科、绿地、恒基等知名房企早在2014年就已经实现了资金回流。在本地房企中，除亿达扩展速度较快之外，如三寰、新鑫、锦联、鹏生地产等老牌房企扩展速度并不明显，每个企业手里同时开发的项目不会超过3个，资金沉淀较深，所以它们面临的资金压力并不明显，不过小型房企的资金压力还是很大的，为了生存只能通过卖地、置换、重组等方式延续。从投资端看，2015全年房地产业投资增速为-37.2%，住宅施工面积、房屋新开工面积和竣工面积均为负增长。高库存下，企业拿地和开发建设都比较谨慎，导致投资增速持续下滑。

二、原因分析

（一）持续供给大于需求

在过去的十年之中，大连市除了2009年和2015年之外，一直都是供给大于需求的状况，平均每年约有650.94万平的新增房源供应，而平均每年却只有547.16万平的成交，因此每年就会有100多万平的库存积压。其中，开发区房市也是长期供大于求，库存平均以12%的速度逐年攀升。因东港商务区加速了土地供给，中山区自2011年以来出现严重供大于求，库存平均每年增速为50%，如果中山区保持2015年的需求状态，区域未售房源也足够2016年一年消化，房企厮杀愈演愈烈。

（二）东北腹地经济衰退，人口流失严重

大连楼市萎靡不振也是东北三省经济衰退的真实写照，经济发展速度放缓，外企撤资搬离，外来人口量逐年递减，地产需求量逐年缩水，旅游业对外来人口导入效果不明显。具体解释如下：其一，大连房市的外地客户主要来自东北三省及内蒙古、天津，受东北经济衰退影响，这部分人群购买需求大幅下降，对价格比较敏感。其二，东北地区人口流失严重，大连虽然目前仍为人口净流入，但是人口红利已经消退，适龄人口所占比重正在减少，外来常住人口规模在减少，导致房产刚需临近饱和，单纯依靠改善型需求，在经济环境不好时，改善型需求也会萎缩，最终整体市场需求明显乏力。

三、对策建议

（一）加快房地产市场供给侧创新

自2014年以来，各级政府的救市政策往往都集中在“需求侧”上，如何扩大消费者需求成了关键点，如取消限购、降息降准、首付降低、契税和营业税税率下调等等，一系列“需求侧”救市政策对销售起了很大的拉动作用。但“供给侧”政策不多，只有供给需求两极同时发力，才能成为房地产去库存的正确思路。要围绕以下几点：1、鼓励房企深度整合、全面转型；2、开发区与中山区严格控制住宅土地供应，甚至回收已出让的土地；3、允许土地灵活改变用途，鼓励发展养老、创业等相关地产项目；4、对房企而言，“供给侧”创新是指加大营销创新力度、优化户型、打造品质、功能定位、人性化设计、智能家居等等。

（二）深入落实降税费、降首付政策

2016年初国家及省政府颁布的最新降税费、降首付政策已经在大连落地实施，取得一定成效。但还可以在以下几方面继续深化，减轻购房者负担：1、购买普通商品住房，交纳的契税超过1%的部分，可以制定不同的阶段性激励政策，甚至考虑可以由地方财政补贴；2、清理涉及房地产的不合理收费、押金、监管资金等，并进一步简化房地产开发建设审批流程；3、鼓励银行灵活制定首付比，对于风险小的客户，可以有一定的灵活性决定利率怎么定，首付比怎么定；4、支持房企探索多种首付形式，包括0首付，1+1首付，促进年轻群体的刚性需求。开发区年轻人口占比60%，刚需所占比重很大，有购买意向，但手头没有足够资金人群比比皆是。

（三）鼓励农民工购房

农民工进城是城镇化发展的必然趋势，也可化解大连某些区域的库存压力，因此，大连市政府要积极出台政策鼓励农民工进城购房。建议如下：1、全面推进居住证制度。推动居住证持有人享有与当地户籍人口同等的住房保障权利，将符合条件的农业转移人口纳入当地住房保障范围。按照就近入学的原则，农民工子女可在居住地接受义务教育、在就学所在地参加中考，与当地学生享受同等待遇；2、将农民工纳入公积金缴存范围，允许农民工在满足一定条件下使用公积金贷款，扩大公积金的覆盖面；3、鼓励金融机构推出一系列农民工贷款优惠措施，灵活贷款、还款方式。考虑到农民收入证明难，违约风险高的问题，还应该设立政策性融资担保机构。

（四）培育发展住房租赁市场

鼓励房地产商将其持有的库存商品房向社会出租，可以自己经营，也可以转移给自然人和各类机构经营房屋租赁业务，不断发展与壮大住房租赁市场，各地区可给予金融、税收等支持政策。对于新建商品房项目配建租赁住房政策还应该继续实施，而且可以根据市场实际需求科学调整配建布局和比例。

（五）积极稳定房地产市场投资

在出台去库存政策时，切不可图一时之需让政策走偏，不能以优惠政策来形成错误的激励，让大量的投资或投机需求再涌入市场，对促进房地产市场健康发展产生反作用，而应该让其按市场法则去自行调整与恢复。另外，中央房地产市场去库存的根本目的是稳定房地产的投资，去库存不可急于求成，一刀切，不能摧毁房地产市场的投融资体系，不能压缩房企的生存空间。（作者单位：大连大学经济管理学院）

参考文献：

[1] 克尔瑞房产分析机构及房地产相关网站.

[2] 攸宁.全民营销“攻陷”房地产.中国房地产，2015（1）.