城市土地管理的新途径探索

2016-11-24 16:44高兰
科学与财富 2016年15期
关键词:权能失地农民产权

高兰

摘要:本文简要介绍了土地发展权的变迁历程、内涵,从土地发展权为主的产权视角,分析我国城市土地管理现状,剖析了城市土地管理缺位的产权制度原因。当务之急,我国应该进行相关制度创新,构建和完善土地发展权,从规范政府和土地开发商的行为、保护失地农民和城市居民的合法权益、优化土地开发管理流程和方式、增强市场调节作用等方面优化城市土地管理。

关键词:农村土地管理问题解决措施

伴随着近年来社会的发展进步,从人们生活的需求形式来看,城市结构变化,已经发生了极大的变动,而这其中的高效配置率改动,在很大程度上也影响到了社会的发展]。那么针对我国的城市土地资源配置分配形式,如何进行管理才能够更好地保证城镇化建设的有效性。下面我们针对我国现阶段的城镇土地资源管理中存在的问题,以及应对策略进行简要讨论。

一、我国土地发展权的模式选择

构建我国土地发展权的核心问题是权力归谁所有,即构建怎样的土地发展权制度模式。目前主要有美国、英国和法国三种模式。创新土地发展权必须与现有土地产权制度环境、城市土地公共管理和市场配置能力等因素相匹配。有以下要求:1.所有权的要求。2.现有土地公共管理模式要求。3.土地市场配置功能发育不完善的要求。

二、土地发展权的具体构建

1、明确土地发展权所包含的权能,合理划分土地发展权类别。

(1)土地发展权包含的权能。土地发展权作为一项土地财产权具有财产权的相关权能,主要有以下四方面权能:①占有权。土地发展权应该具备产权的根本特性——排他性,即权利主体拥有具有排他性地对土地发展权的占有。②使用权。权利主体可以行使土地发展权,合法行使土地发展权所建设的各类建筑物业设施。③收益权。收益权表明占有和行使土地发展权可以获得相应土地经济收益。④处分权。处分权主要涉及土地发展权的出让、转让、抵押和回收等权能。

(2)合理划分土地发展权类别。依据不同的标准,可以把土地发展权划分为不同类型,如农地发展权、市地发展权、营利性的土地发展权和公益性土地发展权等。这些不同类型的土地发展权,按照一定关系形成我国土地发展权的基本框架。

2、立法显化土地发展权。在已有的土地法律框架下,创新和设立关于土地发展权的法律条文,从法律层面显化土地发展权。主要涉及三方面的内容:

(1)法律明确土地发展权概念,并确保其初始配置国家所有。

(2)界定土地用途的既定状态,必须通过国家授予相关土地发展权,才能进行土地用途的变更。

(3)“凡是权利都会产生动态现象”。土地发展权可以像其他权利一样合法授予、出让、回收和灭失等。(4)规定土地发展权权能具有时限性、功能限定性等约束,对未来尚未评估确定的土地发展权必须重新申请,不能包含在现有的土地发展权中。

三、土地发展权与相关产权整合

土地发展权创设的初衷是补充和完善现有土地产权制度,使其更有效地配置土地利用。产权整合的关键是处理好土地发展权与土地所有权、土地使用权等核心产权的关系。土地发展权与所用权的关系在选择土地发展权国有模式时,其整体关系已经确立,但在实际运作过程中应该做好两者的联合与分离,避免发展权与所有权的冲突;土地使用权往往成为土地发展权的运作载体,而土地发展权具体化土地使用权权能,促进土地使用权合理实施,应该在明确各自权能的基础上对使用权和发展权进行有效整合。同时,土地发展权应该处理好与空间权、地上权的关系。土地发展权与其他土地产权协调运作,共同促进我国土地产权制度的完善和效用的最大化。

二、土地发展权视角中的城市土地管理优化

(一)优化我国城市土地管理法律制度法律制度是管理的根本,城市土地管理优化必然源于法律制度的创新与优化。随着我国土地发展权的构建,首先应该加快相关立法,给土地发展权的概念、产权归属和运作赋予法律意义。同时,修改《土地管理法》、《城市规划法》和《房产管理法》的相关内容,使其与土地发展权运作相适应。随后,对采用土地发展权后土地管理所采取的新措施进行法律规定,如:从法律上明确规定土地发展权对城市土地用途、土地征用和拆迁等的产权约束作用。从法律层面,进一步明确政府官员和土地开发商的权利义务,防止越权和非法开发城市土地,完善失地农民和失房居民的权益保护和利益补偿的法律机制,为我国城市土地管理优化奠定坚实的法律基础。

(二)赋予土地使用者土地发展权,保障失地农民和城市居民的合法权益国家对现有土地使用者的土地使用现状和利益进行界定,并赋予土地使用者既定的土地发展权。现有土地使用者依法享有既定土地发展权所赋予的各项权益。如果政府对其目前使用的土地进行征收,则现有土地使用者依据既定土地发展权进行平等利益博弈,取得应有的土地收益,维护自身合法权益。因此,在征地和城市拆迁过程中的失地农民和城市居民,享有既定土地发展权即现有土地使用价值的权利。政府在征用农民和居民目前使用的土地时,必须依法按土地发展权市场价格补偿他们的既定土地发展权,并建立以发展权为保障的利益补偿机制,依法维护失地农民和城市居民的合法权益。通过赋予土地使用者土地发展权,可以有效抑制时下盛行的“圈地之风”和城市盲目非法拆迁行为,这具有重要的现实意义。

三、土地资源优化的应对策略

从我国的现有土地管理问题上拟定相应的应对策略,可以为城镇化建设的发展提供有力的发展策略模式。下面从应对的策略上进行简要分析。

1、完善现有的土地产权管理制度

从现有的相关法律产权模式来看,应用相应的法律法规进行土地产权上的明确管理,并根据实际的发展模式进行工商企业的应用服务进行应力性策略管理。其主要的目的就在于规划相应的工商、应力、居住等因素的合理规划调整,极力做到企业用地、公共用地以及住宅用地等类型上的合理调控,这对于整体产业的技术支持等,都有显著的提升作用。在实际的使用中,应用城市居民的企业化更替管理措施,并建设合理的战略部署环境,通过部门相仿的处理策略,并建立有效的价值建设,实现对各方面信息上的合理调控,并以此明确对土地管理上的合法性权益管理,通过有偿的租凭购买权益,实现对城市土地的合理规划管理。

2、改善土地管理的实际操作工作

从现有社会的发展模式来看,加强城镇化建设的推进,在一定程度上满足了规划内的法律地位建设,同时通过土地规划的权威性建设,从而实现了在土地利益规划上的合理调整,结合这一体系的处理局面,实现对土地管理上的科学化规划,并通过高效益的规划实现对建筑合理分布。

伴随着现代市场的不断拓展,在建设合理的规划策略进行土地市场的管理中,就需要建设一个有效的管理策略,并以此增强对市场的合理排布,实现对不同城市级别市场的合理排布,在这一理念上,应用政府的垄断要求进行市场调研,通过土地资源的多层次分布,从而完成城市应用规划。从垄断的条件以及土地的供应方式出发,完成对城镇的合理不均,也就显得更为重要。

参考文献:

[1]王群.城市化进程中土地资源持续利用问题.中国土地科学,2003,17(2):47—51.

[2]周明国.对现代城市土地资源管理中的问题和对策分析[JJ.城市地理,2014(18):98.

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