浅析如何完善房地产行业会计规范体系的措施探析

吴轶

摘 要：房地产行业中会计部门所参照的标准一直是《房地产行业会计制度》，此制度是在《企业快计制度》的基础上针对房地产设立的专业性规则，《企业快计制度》是国家针对企业常规拟定出的原则性标准。因此，这套标准具有一定的方针性，缺乏力较细化的规则与分类。而房地产行业所涉及的会计核算内容又比较复杂与特殊，仅凭《房地产行业会计制度》已不能完全适应房地产的会计核算。近年来，随着经济的高速的发展，中国的房地产业也在迅速崛起，国家财政部分与相关学术部门一直在积极制定新的会计核算标准及系统，将一些新生的会计门类加入其中，比如金融工具会计、物价浮动会计、质量成本会计、社会人力资源会计等。

关键词：房地产会计；规范体系；成本预算；风险评估

一、明确房地产开发商的收入核定标准

1、目前，核定房地产的实际收入的标准存在争议，一部分人认为当房屋销售合同签定以后，就可以确认为房地产收入。另一部分人认为，仅签订合同还不算是真正的收入，因为后期所涉及的问题依然存在不确定性，比如完工验收或其他问题等。后期出现问题时所涉及的资金，也是房地产开发的成本。所以签订过销售合同不能成为房地产实际收入的核定标准。

2、当售房合同签订并且购房人实际支付过购房款后，能算是房地产收入的确认条件吗？这个观点目前得到一部人的肯定，但也有人持反对意见。当房地产商与客户签订协议以后，该房屋的相关权利并非全部转移给购房者，房地产公司还保留对房屋的质量管理权以及相关风险承担的权利。比如，房屋质量出现问题需要维修等。而且，一旦房主对房屋实际面积进行测量，若测量结果与合同上标明的面积差异大于3%，客户就可以依法退房，这也是一项重要的风险。所以，即使客户支付过费用，依然不能算为房地产公司的实际收入。

3、产权过户之后，也不能成为确认房地产实际收入的最佳标准。这是因为相关规定中的“移交”与现实中的“移交”存在时间跨度。目前，我国的《房地产开发企业会计制度》有明确规定，当房地产企业所开发的区域或房屋产权移交以后，有明确结算帐单的情况下，可以视为房地产收入的确认标准。但是，目前我国相关法律中认定房屋过户后才算正式移交，而过户又必须经过很繁复的程序，需要开发商与购房者多方面协调才能拿到移交手续，而这个过程又是不可控且比较漫长的。而且，一旦出现退房纠纷，必须有产权过户手续做为退房凭据，所以，产权过户以后也不能够成为认定房地产商实际收入的标准。若是以此为确认条件，还会造成实际收入的确认时间延后。

二、建立和完善配套工程的会计核算准则指引

配套设施成本计算作为房地产会计核算中必不可少的部分，其准确性直接关系到企业整体成本核算的效果及对比性。相关的会计制度在配套设施核算时的预先提交及过程处理方面都有比较详细的规定，但是国家现行制度中对相关核算的指引不够到位。这就导致配套设施的相关核算方式都很多种，到底是依照行业性核算规则还是国家级核算规则就成了房地产商随意选择的方式。比如，配套设施的成本核算可以把实际产生的成本算入总成本，然后在工程结束以后将这笔费用均摊到可售物业的费用中。也可以提前将配套设施的成本预算加入到开发总成本中。两种核算方式的依据都不相同，后者上显然遵从中行业性的相关核算制度，但也对成本的准确性造成影响。

所以，笔者认为房地产配套设施的会计核算准则必须要尽快落实，这就需要国家及相关部门加大措施与力度，使相关的会计核算报告能真正体现出它的价值。公共配套设施的费用一般不能转让，这部分的核算与预提都是由房地产开发商负担，我们只是以此为例。

三、房地产开发公司的消息披露量应该增大

1、将预提公共配套设施费用这一项目，加入到当前使用的会计制度制成的计算公司收益的表格中。

这个项目主要体现公司两方面的原则，一个是权责发生制原则，一个是收入费用配比原则，一般房地产公司在结算开发成本时，应将对相应的配套设施费用进行预提，此部分费用的产生与分配应该列入公司收益表格。

2、公司可以对相关的预售方案及情况进行披露。在工程没有完工以前，预售费用虽然不能用于现金的结算流转，但可以体现出公司的运营情况。当然各个房地产公司之间所执行的预售方案不同，所以不同的预售方案也会对公司的财务状况造成不同的影响，而且财务数据也会随着公司预售方案的变化而变化，就会造成投资者通过财务报告对预售情况难以掌握的结果。

3、设立质量保证金并展示风险预估。房地产开发是风险性比高的行业，其风险性应该在会计信息中得到呈现与反馈。首先，公司应该根据实际情况设立一定的商品质量保证金，并制定较规范的制度，这有利于保障工程质量。普通企业大多数也有质量保证金，但其涉及的金额与期限比房地产的保证金要小得多。这部分质量保证金作为抵御风险的成本计入工程总成本。另外，房地产开发商也应该对预估风险的内容进行适当公布，使大家对风险的因素及内容有更多的了解。

4、可以将增加项目的资金流转情况体现在财务报告中。财务报表完全可以财务信息进行全程体现，我们把公司的各个开发项目视为基本单位，将公司在开发过程中产生的资金流动信息进行体现，比如房地产的预售资金、施工材料费用、以及工资发放金额等等，提高资金的流转信息的直观性、有效性，从而可在报表中得到最多的信息反馈。

5、可以增加成本构成及土地储备量等其他信息。土地储备是房地产开发的根本，因为土地与地面建筑构成房地产公司的实际资产。而且随着房地产业的兴起，土地成本也为房地产开发成本中的重要组成成分。房地产公司的土地储备量以及相关的储备成本，对公司的发展前景有着重要的作用。并且，土地本身具有很大地增值空间，时间越长增值效益越大，对公司来说是非常强的竞争优势，还可以通过土地拍卖的方式公开向社会招标，使公司保持较好的收益增长。在相关信息中只显示土地所有权的总额，显然无法成为土地储备信息的判断标准。所以，房地产开发公司要注重在财务报表中对实际的地土所量进行标注，可以在备注中写明，这对于公司精确评估成本情况是非常有利的。

四、结语

综上所述，在房地产的会计核算工作中存在会计使用准则不规范的情况，造成这局面产生的原因如下：一是由于房地产会计工作存在特殊性，二是由于我们国家在相关的准则与要求上并不明确。相关规范的缺失导致房地产会计工作者找不到较严谨的工作规范，从而造成工作难度增大。也导致房地产公司的成本预算容易偏差，帐目容易混淆、数据不够准确等情况，若想使这种局面得到改善，应该以目前使用的会计准则为参照，不断地对房地产行业的会计制度进行完善，对执行中产生的问题要及时收集整理，以便不断地提高房地产会计制度的严谨性与规范性，使房地产会计制度真正发挥应有的作用。

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