物业管理公司财务管理强化策略探讨

李祥

摘要：现阶段，在市场经济的大环境下，各公司为增强自身的经济效益，不断寻求更为有效的方式，物业管理公司就是其中的典型。物业管理能力和公司的生产效率、经济效益以及各项财务收入具有紧密的关系，受到公司的高度重视。物业管理行业早已构建起庞大的体系，企业运作、商品运输、人们的社会生活等均和其息息相关，物业管理行业在现代社会中的地位迅速提升，获得了更快的发展。然而，因为诸多因素的影响，物业管理公司的财务管理工作依旧存在问题。作者详细阐述了物业公司财务管理方面的具体内容和基本状况、基本的财务管理问题与不足、物业公司强化财务管理的相关对策等，旨在为物业管理公司今后的财务管理工作提供有利的参考。

关键词：物业管理公司；财务管理；问题与对策

当前，伴随着社会经济的迅速发展以及网络科技的不断更新，物业管理行业也获得了极大的进步，不论是数量，还是规模上，较之前都有了更大的提高，其服务领域逐渐扩展，服务水平和经济效益也获得了很大的提升。物业管理公司的经营原则是减少营运成本，把公司的价值效益不断扩大，进而增强公司的整体经济效益，更好地保证企业立足于当今的同行业之中。所以说，强化物业管理公司的财务管理工作至关重要，各物业公司应当在实际的运营过程中，合理组织各项财务活动，控制资金流向，努力把企业资金的使用效率提高到最大限度，如此一来才能够更好地保证企业的经济社会等各种效益的提升。

一、物业管理公司财务管理的主要内容

若是依据行业进行划分，那么物业管理行业应当归属于现代服务业，然而其不可完全等同于服务行业，它也具有本身的行业特殊性。通常而言，物业管理公司财务管理涉及的成本费用和普通生产企业或加工制造业的成本概念有所差异，应当从某种特定的角度来诠释成本构成，也就是借助广义的成本定义或者泛指的费用定义来对实际发生的支出进行整合。若从广义角度来考虑，物业管理公司的成本费用涵盖了管理费用及财务费用，这些均属于该行业的财务管理范畴。作为一个物业管理公司来讲，它的财务管理工作通常更加注重以下方面：

首先，物业管理公司的成本管控以及费用支出是其财务管理工作的基础前提，也是保证物业管理公司切身利益的必然要求。物业管理公司的成本控一般包括将成本费用控制在合理范围内的预算管理；完善财务管理机制，给公司的运作管理提供有力的制度保障；考核更加严苛，保证成本费用项目控制目标的实现。

其次，物业管理公司的行业特征造成了利润率不高的现象，因此，物业公司必须持续扩大自身规模，才可以令公司的总体利润总额迅速增加，进一步给公司未来的发展打下坚实的基础。但是，要想迅速扩大企业规模、提升经济效益就必须充分体现公司财务管理的投融资作用，不断地调整本企业生产经营产品及提供各项服务的价格，目的是为公司获得最大化的效益，从而达到利润的最大化。

此外，物业管理公司必须将降低财务风险当做财务管理工作的重要内容，着重对信用风险以及操作性风险等风险类型进行有效的防范和控制，对客户的信用等级进行调查或者评级，紧接着构建客户信用管理档案。另外，建立科学的业务流程及严格的责任监督机制，并且树立足够的风险预控意识，构建并完善风险管理体制等，有助于物业管理公司更好地将风险控制在合理的范围之内，从而保障企业的平稳、高效运行。

二、国内物业管理公司财务管理的基本状况剖析

因为我国的物业管理行业进入现代化发展模式的时间还不是很长，所以说，在社会主义市场经济体制逐渐完善的大背景下，国内的物业管理公司所面临的市场竞争包括国外物业公司造成的压力逐渐增大，以往的管理模式早已无法满足当前社会经济发展的需要。同时，因为我国物业管理公司依旧存在初期发展阶段，未能从以往的运作模式当中完全解放出来，仍旧会出现资金管理模式滞后、手段单一等状况，从而造成资金的体外循环、任意投资、利用率不高等现象的出现，如此便会令物业管理公司的资金利用率降低，无形之中平添了物流管理公司的经验重担。这也造成物业管理公司在面对外部筹融资较为困难的前提下，将其重心力量放置于物业公司当前的资金利用率上，而这一点更是物业管理公司在财务管理工作中经常遇到的难题。国内现代物业管理行业的整体资金利用率仍旧具有很大的提升空间。

三、我国物业管理公司财务管理出现的问题与不足

（一）资金匮乏，转型升级困难

考虑到我国物业管理公司自身的属性及特征，它们通常依靠劳动和管理作为主要的运营模式，对资源和人工等方面的耗费较多，利润空间比另外一些企业小，所以说物业管理公司内部资金的匮乏，再加上资产信用度较低，都会对物业管理公司的财务管理工作造成一定的难度。物业管理公司在开展贷款融资的过程中，也往往会由于货代抵押或者信用度低等状况而受到极大的影响。目前，国内物业管理行业所体现出来的基本状况为：各企业各公司的运营规模不大，但是数量众多，并且不够集中，整个行业的竞争压力不断上升，在种种不利因素的前提下，各传统型的物业管理公司为了升级为现代化物业管理企业，不得不采取增加企业运营规模的手段来完成。

（二）资金运用不够科学合理

物业管理公司外部融资通常存在很大的限制，只能够借助自身的内部资金来维系其运作。所以说，提升公司内部资金的利用率，令有限的资金获得更加合理的利用，把总体效益发挥到极致，是物业管理公司财务管理人员的重要任务之一。然而，因为受到企业发展规模、组织结构和组织形式、财务工作者的自身素养等诸多要素的影响，物业公司资金的使用状况并不尽如人意，一般可以通过下列方面体现：

首先，流动资金的运用。作为物业管理资产当中的关键组成部分之一，流动资金是物业管理公司生产经营的根本动力和前提保障，企业可借助上下游核算或者通过银行支付的时间差来提高其价值，进一步提升内部资金的利用率，然而不少物业公司并未采取灵活多样的管理手段，从而造成了流动资金的利用效果不理想；其次，不动产的利用。现阶段，大部分国内物业管理公司在外部融资困难的前提下，并未充分利用自身的不动产进行融资，从而获取更大量的流动资金。所以，不动产的价值未能获得充分体现是国内物业管理公司资金利用不合理的又一具体表现。

（三）财务监督体系不够健全

当前，国内大部分物业管理公司均具有下设子公司，然而对其下属公司的财务管控情况没有形成有效的监督，各种机制在下属公司中的贯彻执行状况不理想，再或者因目前的核算机制、内控机制等均存在一定的漏洞、财务工作者的专业技能不足等因素的影响，物业管理公司对其下属公司的财务管理及监督缺少更加系统合理的对策，从而造成了财务核算操作不规范、财务基础工作风险较大、规则体系过于形式化、违法违纪现象层出不穷等问题，在很大程度上影响了物业管理公司的财务健康，并且给物业管理公司的财务管理工作带来了更多的难题。

四、物业管理公司财务管理的强化措施分析

（一）丰富自身的融资渠道

综合剖析物业管理公司的发展现状，它们通常在外部融资方面较为不利，鉴于物业管理公司的发展要求依据目前的社会经济形势，其应当在融资渠道及手段方面获得更大的进展，目的是获得大量可利用的资金，为企业今后健康、稳定、长期的发展提供有力保障。按照物业公司的属性和特征，它们在融资上可借助自身的优势吸引外资、借助国家政策积极上市等，具体内容如下：第一，吸引外商投资。由于国内社会主义市场经济的迅速发展，给物业管理行业的发展带来了更多的活力。政府部门必须积极地改善外部环境，并且主动引导外资在国内的物业管理公司中进行投资，扶持各物业公司引入外资，加大合作项目的办理力度，从而有效转变物业管理公司资金匮乏的现状；第二，通过一系列国家政策上市。有关部门必须依照各物业管理公司的实际情况，进行政策的转变和调整，同时适度放宽各种条件，帮助那些具有强大竞争力、经营状况良好的物业管理公司上市，进而带来更大的经济效益。

（二）注重资金利用的合理性

由于物业管理行业在各服务行业中处于较高的地位，其对于社会生活及工业生产均拥有至关重要的现实意义。以往的物业管理公司的运营形式通常为家族式，但当前的经济形势令该行业慢慢向现代化物业管理企业演变，目的是更好地满足时代发展的需求。考虑到物业公司性质的特殊性，规模较小、资金匮乏等，所以提升有限资金的利用效率是增强物业公司发展动力的基本形式之一。一般来讲，物业管理公司需要借助流动资金的高效运作，令资金的使用更具灵活性。受行业领域的限制，流动资金的周转是物业管理资金利用的基本方式，其上下游的计算通常会出现一定的时间差，各企业必须充分利用这一点；电子商务的发展进步推动了网络银行的迅速推广，物业管理公司当前也可以选取网络银行的渠道进行支付，通过此种手段建立新型结算体系，把浮动现金量充分利用起来。除此之外，物业公司也应借助现代物流集成信息化系统板块，把各种物流数据进行及时、有效的处理和整合，目的是令各项数据更为清楚明了，紧密衔接，进一步提升信息数据的使用效率，尽可能降低信息数据的闲置及浪费。

（三）健全公司内部的财务监管体制

物业管理行业的发展，使得各物业公司的财务管理涵盖的范畴更加宽广，对其进行严格有效的监管，对于降低财务管理工作中的错误率、提升管理能力等方面有着关键的作用，具体而言，我们可以从下列几个方面来研究：第一，优化管理机构。因为财务工作者人数以及专业技能等要素的束缚，财务管理工作通常会被归纳于财务核算等机构，然而财务管理和财务核算等工作岗位的工作拥有根本的差异，必须把它独立出来，进行专门的管理事项，同时借助教育培训等手段来不断增强管理机构工作人员的自身素养及其管理水平；第二，健全内控机制。内部控制环节对于物业管理公司财务监管效率的作用慢慢被企业管理人员所认识到，所以物业管理公司应当进一步剖析国家有关的法律法规及政策，进而制定对应的财务管理机制，保证各项业务操作流程的规范性、合理性等，最终提高物业公司的运作效率。

（四）确立财务预算管理的核心地位，树立财务监督的权威

各物业管理公司的管理者应当充分重视自身财务预算的编制工作，尽可能突破以往财务管理的被动模式，将企业目标的设立、财务指标的分解、事后考核等管理内容贯穿于财务预算管理的始终，同时尽快确立自身的管理权威地位。另外，物业管理公司还应当制定并分解预算主要指标的建立，采取更加适用的预算手段，并且按照实际状况来制定、实施弹性的财务预算办法等。与此同时，物业管理公司还必须对财务管理实行严格的监控和考核，将财务预算当做管理的核心内容，令财务工作者按照特定的财务预算来管控企业的现金及收入，还有就是将财务工作者的财务预算工作和其工作业绩相结合进行考核。此外，物业管理公司还需要对全面预算目标的实现做出评价，这一点将直接关乎物业公司预算管理的最终效果。

结束语

综上所述，财务管理作为物业管理公司实际管理工作中的重要组成部分，由于受到公司经营情况和财务决策的作用，所以应进一步强化企业的内控力度，健全财务管理机制，做好监督，优化财务管理效果，令物业管理公司的资金获得更充分的利用。本文对当前物业管理公司财务管理的内容与现状、财务管理存在的问题进行了深入剖析，并提出了相关建议，希望能够为国内物业管理公司财务管理的强化提供借鉴与参考。

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