INNOSPACE+：小而美的孵化

贺文

创业社区必须要跳脱出单纯的“空间的出租”，要探索除了场地之外还能给创业者带来什么。

资本的“冬天”冷还是不冷，孵化器和创业项目冷暖自知。

有孵化器倒闭的，也有逆势扩张的。孵化创业的各类创业空间，也正在接受资本更为理性更加审慎的检验。

在上海杨浦区，有一条700米长的大学路，路的一头通往复旦大学，路边鳞次栉比着各种异域风情的餐厅、咖啡馆酒吧，让人眼前一亮的创意零售店。这条大学路所在的创智天地，是一个希望能融合“工作、生活、学习和娱乐”于一体的大社区，创业社区INNOSPACE+就置身其中。

今年秋天，他们和韩国创投领域的合作伙伴联手，举办了一场中韩两国创业项目的路演。韩国CJ集团旗下的文化创造融合中心（CCCC）带来的项目，有为电视剧制作外国字幕和可以共享的开放平台，有通过360°VR展示视频和动画，通过4D技术开发“韩流”内容在VR设备播放的；中国创业团队路演的，有致力于解决VR人机交互问题的，可自由选择视角的3D视频摄像系统等。

集中了视频、动画、VR等诸多热门领域的中韩项目DemoDay，被戏称为“有颜更有料”，也是INNOSPACE+的开业首秀。INNOSPACE+并非草根创业，背靠瑞安地产。传统房地产商涉足众创空间、联合办公空间的，名气更大、目前来看发展势头更猛的比如潘石屹SOHO中国旗下的3Q空间。不过，用瑞安房地产总经理、INNOSPACE+总监陈成强的话说，瑞安虽然是做传统地产出身，但INNOSPACE+决不是简单的传统地产模式。

重新梳理创业上下游

在加入瑞安集团之前，陈成强曾担任过新加坡经济发展局（SEDB）的区域总监。作为SEDB初创企业发展计划的主要设立者之一，也投资如Gevo Entertainment 和 InCent Pvt Ltd这样的初创企业。

正是这样的经历，使得陈成强站在房地产商的角度看待创业社区时，多了一层思考：创业社区必须要跳脱出单纯的“空间的出租”，要探索“除了场地之外还能给创业者带来什么”，要创造真正吸引创业者的附加值。

在瑞安集团内部，INNOSPACE+就是一家创业公司，已经从房地产业务中独立出来，摸索传统房地产商业模式之外的新玩法，陈成强就是这个“知识社区”核心团队的一员。要为社区打造强健有力的创新生态系统，首先要梳理创业这个产业链的上下游资源。

如何打造围绕创业的生态系统，听上去特别务虚的说法，陈成强他们一点点把它做实。比如把原本隔着一条淞沪路的两个有着类似孵化功能的创业空间，2011年8月成立的IPOclub创业咖啡和2012年11月成立的InnoSpace创业孵化器，整合在一起，在新址上推出了更适合创业者“聚集”的升级版INNOSPACE+。

帮助创业者把想法变成可以落地的项目，远不止于提供一个办公场所。陈成强他们在既有的物理空间，以及成立四年的InnoSpace创业孵化器的基础上，像搭积木一样，围绕“创业”，搭建起更多的服务功能模块，比如增加了联合办公（InnoWork）、创客空间（InnoMaker）、创业公寓（InnoApartment）等，比如引入风投，引入导师，搭建一个相对完整的创业环境。

如何帮助创业者把产品从“实验室”状态推向“量产”，打通“Demo-产品化”的通路，是INNOSPACE+另一个很重要的尝试。INNOSPACE+的前身InnoSpace于2015年开始与西门子合作，帮助一些工业4.0相关的创业项目进行加速指导等系统化等培训和相关资源支持；现在INNOSPACE+与BMW正在开展有关车联网方面的合作，共同挖掘优秀的汽车互联、移动出行创业项目。

创业社区的“创业”

INNOSPACE+不是国内最早一批做孵化器、众创空间、联合办公空间的，也不是目前该领域里处于聚光灯下的玩家，对于陈成强他们来说，必须要思考的问题是：目前孵化器数量众多，他们如何聚焦做出特色，而不是一味追求做大做多。

INNOSPACE+的免租金似乎很受创业者欢迎，但陈成强强调，这只是他们吸引创业公司的“噱头”，相较于不少孵化器的低进驻门槛，INNOSPACE+的做法正好相反，他们很看中入驻项目的质量，以及项目特质与INNOSPACE+自身资源的匹配性。

陈成强介绍，在筛选项目的时候，他们首先会选择与自己资源匹配的项目入驻，对这些项目前三个月内免租金，之后再决定是否投资和孵化。这样的业务模式与INNOSPACE+的盈利模式相关。目前INNOSPACE+向项目收取工位租金只达到总营收的10%，原因是办公空间的租金本身并不高，每个工位每月1000元左右，服务费和基金管理费才是INNOSPACE+目前两大主要收入来源。

正是这样的盈利模式，决定了入驻项目与INNOSPACE+之间是“紧密的伙伴”关系，而非松散的“二房东与租户”的关系，未来项目的质量、生存状况将直接影响到办公空间自身的利益。INNOSPACE+会定期举办国际创业集训营，有机会入选集训营的团队还将获得InnoSpace天使基金10万元～50万元人民币的种子投资。除了融资，平台还提供产业对接。

这样一来，行业聚集使得所有入驻项目互帮互助，彼此的能力被充分挖掘和创造，创业社区内部的资源得到充分利用和有效共享，上下游公司有机会形成产业链效应。

陈成强介绍，他们已经累计孵化超过150家创业团队，投资超过50家，帮助这些极其早期的项目从种子成长到天使轮。

这是迥异于传统房地产业务的玩法。不可否认，对于传统房地产商来说，商业地产已经面临转型和去库存的压力，针对新兴办公人群——小团队合作、更需要工作的时间弹性、远程办公、高频流动等等这类办公人群，联合办公、众创空间不失为一种新的办公选择。

目前，有一部分地产商选择自己来做这块业务，比如SOHO中国的3Q空间，中骏地产的Funwork，远洋的OK SPACE等，还有不少是地产商和其他联合办公品牌合作的，比如北京龙湖地产与梦想加合作的“一展空间”等。

像INNOSPACE+这样出生于传统房地产商，但又要跳脱出“二房东”的角色，把自己加入到产业链中，也是一种尝试。陈成强说，INNO的团队就是瑞安地产的二次创业。