信达地产的难题

初霁

【事件】

近日，泰禾集团旗下的深圳泰禾房地产开发有限公司已接受深圳信达置业、深圳坤润投资旗下深圳信润房地产开发有限公司委托，为其所拥有的深圳坪山新区G11337-0101住宅项目，提供代建及销售管理服务。

这块地，正是2015年12月22日信达坤润联合体以总价30.3亿元竞得，当时的楼面价达到了2.5万元/平方米。而今，“信达泰禾·金尊府”将成为这块地未来的代号。

【述评】

进入11月，前三季度的数据陆续出炉，过去大半年时间里房企拿地的情况也都有了最直观的体现。据统计，2016年1—10月上市房企拿地金额TOP20排行榜中，信达地产以215.13亿元位居第17位。虽然名次不算靠前，但要看到同样存在于这张榜单里的房企，除了几大“千亿俱乐部”里的会员外，剩下的也多是数百亿的品牌房企。对于年销售额刚过100亿的信达来说，入榜的姿势显然有些生猛。

另据统计，今年前10月信达用于拿地的钱相当于17个月的销售额，也就是说，前十个月信达拿地的支出，相当于过去近一年半的销售收入。这种拿地节奏已经不仅仅是激进，甚至有些冒进了。

虽然今年信达仅出手3次拿地，但这3宗地块都不是小数目，且对于前9个月销售金额为114亿元的信达来说，光是拿地已经支出了215.13亿元。对于销售金额不高的企业来说，拿地便是一项高杠杆运动，特别是在调控之后，所面临的压力不言而喻。

为此，近日信达广泛寻找合作伙伴，在继合作开发上海新江湾城“地王”项目后，又把去年入手的深圳“地王”也交到了泰禾手中。信达的套路其实早已被摸透，先是拼了命抢优质块地，然后选择一个靠谱的合作伙伴一同开发，这样既可以降低风险，又能搭上大型房企的“便车”，在顺市中分得一杯羹。

但是“地王”拿多了，消化起来真没那么容易。伴随着调控来袭，后市的压力也在进一步加深。有业内人士预测，未来一年房价涨幅如果不超过50%，对于拿了“地王”的企业来说都将面临入市的难题。巨大的成本压力会进一步加剧风险。特别是溢价率超过100%的“地王”，区域未来的售价涨幅若是不能达到100%，则更是举步维艰。

对于拥有较强融资能力的信达来说，也许“地王”对其最大的考验并非在于财务方面，而是其开发运营能力。由此可见，对于信达来说，如何进一步提升产品的议价空间，寻找到更加靠谱的伙伴，或许是更要花心思去考虑的问题。