房地产开发项目投资风险管理研究

李海燕

(中国海洋大学，山东 青岛 266100)

房地产项目投资就是房地产开发企业将筹集的资金和自有资金投到房地产项目的开发、经营及销售的全过程中，以期获得预期的收益。房地产项目投资具有多种风险，需要从项目投资风险的特点、原因等多方面因素进行分析，采取合理的风险管理方案。

1 房地产项目投资风险管理概述

由于房地产的固定性和不移动性、投资大、建设周期长、资金周转慢，特别是环境因素和社会经济多，所以房地产项目的投资过程是一个未知的未来需求预测的过程。房地产项目投资风险管理是最近几年来才出现的新管理理念，是指房地产开发活动的发展过程中影响利润的各种各样的因素以及这些因素的作用是困难的或不可能预测、控制，导致开发企业利润可能偏离预期的利润，使企业有可能遭受经济损失。

目前社会上缺少专门从事企业风险管理的咨询机构，少量企业建立了自己系统的风险管理体系，从而加大了房地产行业的高风险性，在房地产开发过程中的实际收益可能在各种风险因素的影响下发生低于预期收益的现象，使投资者蒙受损失。因此，在我国房地产项目投资中建立积极的风险管理策略是非常必要的。

2 房地产项目投资风险产生的原因

在现阶段，宏观环境和微观环境是我国房地产项目投资风险主要表现的两个方面。宏观环境所包含的有政策风险、资源风险、金融风险等，是受经济环境和社会的影响而改变的；微观环境所包含的影响因素有地价风险、决策风险、技术风险和组织风险等，它们的产生是基于投资的具体项目所处的位置区域以内，其中片面追求高回报和单一的融资意味着不合理开发等可能导致的金融风险，甚至投资失败。通常来说，房地产项目投资风险的产生原因有以下三点：

(1)在政策的驱动性带动下影响房地产投资市场的盲目增长，房地产开发企业对未来房地产市场的发展趋势估计不足，或者是房地产开发企业未能真正把握政策风向，从而造成投资风险。

(2)随着房地产行业的快速发展，在激烈的市场竞争加剧，土地开发成本，房地产开发商增加的情况下，为快速回笼资金，采取楼盘降价等竞争策略，造成项目开发收益减少。

(3)房地产开发商对消费市场估计不足，对当地消费者的购买能力分析不到位，造成项目营销过程中定价出现偏差，影响项目销售及资金回笼进度。

3 房地产投资风险的管理方法

房地产项目投资风险管理主要包括风险识别、风险分析、风险应对、风险监控四个阶段，每个阶段密切相关，它们的开发和实现，按照一定的程序周而复始、循环往复进行。

3.1 房地产项目风险识别

房地产开发项目风险管理中最重要的步骤是房地产项目风险识别，这就要求房地产企业正确地、全面地辨别房地产项目投资过程中面临的风险，通过有针对性的和深入分析。以提高房地产开发项目的过程中可能面临的风险识别能力。风险识别的参与者应包括风险管理团队成员、项目团队成员、房地产公司其他部门的同一问题专家、客户、最终用户、其他项目经理、项目相关者、外部专家等。项目风险识别不是一蹴而就的事情，应该贯穿项目从开始到结束，反复进行。

3.2 房地产项目风险分析

房地产开发项目面临许多风险因素，房地产开发商在投资决策中，项目实施中就不得不采用各种手段对风险进行防范、利用或控制，以尽可能减少风险事件的发生，降低风险损失。风险定性分析和风险定量分析是风险分析的两种方式。风险定性分析是确定风险及其后果的发生的可能性，并根据项目目标的风险可能会影响风险等级，从而指导风险应对计划的制定，并帮助项目团队成员来纠正计划的偏差。风险定量分析则是量化风险的发生的概率以及产生的影响，确定在社会、经济意义以及处理的费用效益分析。不仅量化分析每一个风险的概率及其对项目目标造成的后果，也分析项目总体风险的程度。

3.3 房地产项目风险应对

对于风险识别和分析的结果，制定风险应对计划，降低风险对目标的威胁，以达到的目标。风险应对计划必须适应风险的严重程度、成功实现目标效益的有效性、项目成功的现实性与时间性。同时也应得到项目所有人的认可，并应由专人负责。总之，风险应对是提出的意见和措施来应对风险。

3.4 房地产项目风险监控

风险监控是修改风险管理计划，保证风险计划的实施，并通过跟踪识别风险和剩余风险的监控和识别新的风险，评估风险降低的效果。它是伴随着整个项目实施过程中，分为风险控制和风险监控。风险监控是建立在项目风险的可控性、阶段性和渐进性的一种项目管理工作，如果风险事件发生时，被调度的风险管理计划的实施，以避免变化，需要重新进行风险分析的风险，从而为开发新的措施来避免。

4 房地产投资风险的对策

按照当前房地产项目风险产生的原因和风险管理的四个过程，房地产开发应从以下几个方面入手，采取合理的投资风险应对措施。

(1)充分分析市场行情，理性投资房地产项目。房地产投资风险的应对，首先从风险识别入手，现阶段房地产投资风险主要原因是房地产开发商对市场行情的分析把握不足。在房地产项目开发建设之前，房地产开发商需要对当地房地产市场进行充分调研论证，通过调研论证须知道房地产项目类型、市场的饱和度、需求量有多大、市场的支付能力如何等等。在市场调研论证基础上进行市场细分，全面分析目标人群的教育背景、收入情况、消费心理和特点等等，制定房地产有关营销策略。

(2)加强房地产开发项目的投资调研及决策分析。一般房地产企业项目投资量较大、筹备建设的时间相对较长，在管理过程中会产生许多不确定的风险因素。要想防范和有效控制住这些风险的发生，就需要在项目投资前做好充分的分析和可行性研究报告，通过大量的调查和研究、计算，对项目上可能会出现的一些经济、财务、社会效益等风险，是否能够得以合理的规避和控制，做出科学综合的论证和评价，最终确定项目操作的可行性，为项目投资提供准确、合理的依据。同时要完善决策风险管理，建立科学的风险管理判断体系，提高决策的风险管理意识，根据自身需要安排专门员工开展决策风险管理工作。

(3)采用多元化的投资战略和联合战略，以降低风险。房地产市场具有很强的地域特色，由于不同地方的城市的经济环境、市场供需等情况不一样，对房地产投资收益的影响是不一样的，房地产投资分散在不同的地方，就可避免房地产企业的某个特定时期的影响，以达到降低风险的目的。

(4)加强房地产工程监管。由于房地产项目投资主体和建设主体相分离，从而导致工程建设是房地产投资项目消耗资金的主要方面。如何保质保量按期完成项目，又要节约资金，这就需要进行在项目建设过程中的风险管理。完善对投资项目的监管体制，首先是良好的施工队伍，经济实力和技术实力雄厚，管理经验丰富，价格合理，效率高，信誉良好的施工队伍；其次签订施工合同，以保护当事人的经济利益，防范道德风险，施工合同中应注意明确的权利和承担的义务，权利要求书的建设和相关合同，风险共担责任条款的特规定；最后聘请经验丰富和信誉度高的工程监理全面监督和管理该项目，对质量、工期、资金成本严格监控，督促施工方严格执行合同，协调施工方与开发商的关系，防止出现延误工期的情况。

(5)提升员工风险管理意识需加强风险管理的系统培训。通过内部开展定期培训或外部专业培训，提高员工的专业水平。通过风险管理教育，使员工知道所面临的各种风险，掌握处理风险的办法，增强风险意识，切实提升整个企业抗风险的能力。

5 结语

通过上文分析，房地产开发项目投资多、风险大，项目开发过程中存在诸多的不确定要素，房地产企业应根据其项目投资风险的特点，及时的知道房地产开发动态，进行全面的风险管理分析，对项目自始至终要实施全程的动态监控。在项目开发过程中，房地产企业要成立专门的风险管理组织，制定风险管理计划和方案，明确风险管理目标和各部门风险管理人员的责任，采取各种风险防范的措施，增强房地产企业抗风险的能力，切实提高企业的盈利能力，保证企业的良性发展。

[1] 唐智娟，郭伟.房地产投资风险模糊评价[J].天津城市建设学院学报，1998，4(3)：40-45.

[2] 赵世强.房地产开发风险管理[M].北京：中国建材工业出版社，2003.

[3] 张玉波.工程项目风险管理研究[J].硅谷，2011，(2)：85.

[4] 丁雅君.浅析房地产投资开发项目风险管理[J].经营管理者，2013，(13).

[5] 张岳华.房地产项目风险管理的研究现状与对策[J].中国乡镇企业会计，2010，(2).